導(dǎo)讀

基金業(yè)協(xié)會(huì)于2017年2月13日發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（下稱“4號(hào)文”）限制“證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃”對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目”的投資，限制方式為停止部分相關(guān)資管產(chǎn)品的備案。難免令大家產(chǎn)生這些問題：受到的限制的證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的定義是什么？私募投資基金管理人是否適用4號(hào)文？“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目”的定義是什么？本文將從這些問題的角度逐步解讀該文件。

一、證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的定義？私募投資基金管理人是否適用4號(hào)文？

根據(jù)基金業(yè)協(xié)會(huì)于2016年7月15日頒布的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》第二條中規(guī)定：本規(guī)定所稱證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，是指證券公司、基金管理公司、期貨公司及其依法設(shè)立的從事私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的子公司。

那么私募投資基金管理人是否適用4號(hào)文呢？

私募投資基金管理人雖不屬于“證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)”，但是《<證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)>起草說明》中有如下表述：“證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)管理計(jì)劃形式開展的私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)適用《備案管理規(guī)范第4號(hào)》。為避免監(jiān)管套利，《通知》明確私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目的，參照《備案管理規(guī)范第4號(hào)》執(zhí)行。證券公司、基金管理公司子公司按照規(guī)定開展的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)不適用《備案管理規(guī)范第4號(hào)》?！?br>

由此可以確定，私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目的也適用4號(hào)文，需要收到限制。

二、“熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目”的定義是什么？“明股實(shí)債”的定義是什么？

熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的定義“熱點(diǎn)城市”包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整。

“普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售、出租或租售結(jié)合等方式，將房屋提供予使用者僅用于居?。ūＵ闲宰≌猓?。

被除外的“保障性住宅地產(chǎn)”是指房地產(chǎn)企業(yè)按照政府要求為中低收入住房困難家庭開發(fā)的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)改造等構(gòu)成，區(qū)別于由市場(chǎng)形成價(jià)格的普通商品住宅。

《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》中房地產(chǎn)行業(yè)的表述為：

名股實(shí)債的定義

根據(jù)4號(hào)文，名股實(shí)債是指投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對(duì)賭、定期分紅等。

三、什么樣的投資會(huì)受限制？

根據(jù)4號(hào)文規(guī)定，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求，履行向下穿透審查義務(wù)，即向底層資產(chǎn)進(jìn)行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。由于需要穿透審查，通過私募基金投資私募資管計(jì)劃，再由私募資管計(jì)劃以債權(quán)方式投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)的方式已將受到限制。

簡(jiǎn)而言之，私募資管計(jì)劃或私募基金通過債權(quán)方式直接或間接投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)是4號(hào)文限制的對(duì)象。

四、什么投資未被限制？

從4號(hào)文的規(guī)定可以看出，以下三個(gè)元素同時(shí)具備時(shí)，投資將受到限制：私募資管計(jì)劃或私募基金、熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)、債權(quán)投資。換言之，以下投資未被4號(hào)文限制：

非私募資管計(jì)劃或私募基金投資，即在交易架構(gòu)中不存在私募資管計(jì)劃或私募基金的投資項(xiàng)目，或相關(guān)私募資管計(jì)劃、私募基金已于2017年2月13日前完成備案（但相關(guān)投資項(xiàng)目到期后不得續(xù)期）因?yàn)楦鶕?jù)《<證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)>起草說明》關(guān)于新老劃斷的規(guī)定，《備案管理規(guī)范第4號(hào)》自2017年2月13日起施行，基于“新老劃斷，平穩(wěn)過渡”的原則，《通知》中明確證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)新設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃應(yīng)當(dāng)符合《備案管理規(guī)范第4號(hào)》要求；存續(xù)產(chǎn)品不得新增與《備案管理規(guī)范第4號(hào)》不符的投資項(xiàng)目；存續(xù)產(chǎn)品已投項(xiàng)目存在《備案管理規(guī)范第4號(hào)》第一、二、三條禁止情形的，相關(guān)投資項(xiàng)目到期后不得續(xù)期。

非熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)，例如以下投資不受限：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目不在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市（將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍）的普通住宅地產(chǎn)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目雖在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市（將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍），但不屬于普通住宅地產(chǎn)，例如北京的保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)均不受限。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目不在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市（將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍）。

非債權(quán)投資。即便是由私募資管計(jì)劃或私募基金投資投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，但若投資方式是非債權(quán)投資，亦不受限。例如，真正的股權(quán)投資。這里的“股權(quán)投資”應(yīng)當(dāng)與“名股實(shí)債”的投資有明顯區(qū)別，即不得存在“保本保收益承諾、定期向投資者支付固定收益的約定、滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式”等約定或安排，回購、第三方收購、對(duì)賭、定期分紅等類債權(quán)投資性質(zhì)的約定均不宜采用。

另外，根據(jù)《<證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)>起草說明》，證券公司、基金管理公司子公司按照規(guī)定開展的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)也未受到4號(hào)文限制。

五、4號(hào)文的強(qiáng)制性

根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政處罰法》，作為社會(huì)組織的基金業(yè)協(xié)會(huì)不具有行政處罰的權(quán)力。但是，根據(jù)《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法(試行)》第三十條的規(guī)定，“私募基金管理人、高級(jí)管理人員及其他從業(yè)人員存在以下情形的，基金業(yè)協(xié)會(huì)視情節(jié)輕重可以對(duì)私募基金管理人采取警告、行業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)、暫停受理基金備案、取消會(huì)員資格等措施，對(duì)高級(jí)管理人員及其他從業(yè)人員采取警告、行業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)、取消從業(yè)資格等措施，并記入誠(chéng)信檔案。情節(jié)嚴(yán)重的，移交中國(guó)證監(jiān)會(huì)處理：(一)違反《證券投資基金法》及本辦法規(guī)定；(二)在私募基金管理人登記、基金備案及其他信息報(bào)送中提供虛假材料和信息，或者隱瞞重要事實(shí)；(三)法律法規(guī)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)及基金業(yè)協(xié)會(huì)規(guī)定的其他情形?！?/p>

警告、行業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)、暫停受理基金備案、取消會(huì)員資格等措施，對(duì)高級(jí)管理人員及其他從業(yè)人員采取警告、行業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)、取消從業(yè)資格等措施對(duì)資管機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的影響巨大。一方面，其信譽(yù)將會(huì)受到極大的打擊，資管行業(yè)以信譽(yù)為生，失去了信譽(yù)將難以立足；另一方面，取消資格不予備案等“牌照打擊”可能從法律方面終結(jié)其資格業(yè)務(wù)。因此，筆者認(rèn)為，包括4號(hào)文在內(nèi)的基金業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)范性文件均具有不可忽視的強(qiáng)制性，必須嚴(yán)格遵守，并加以重視。

附件：

1-證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目

2-落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控精神規(guī)范私募資管投資行為 ——中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》

3-關(guān)于發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》的通知

4-《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》起草說明

5-《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》

附件1、證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目

證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求，嚴(yán)格遵守《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，并符合以下規(guī)范性要求：

一、證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市[1]普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目[2]的，暫不予備案，包括但不限于以下方式：

（一）委托貸款；

（二）嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；

（三）受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；

（四）以名股實(shí)債的方式[3]受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；

（五）中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

二、資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求，履行向下穿透審查義務(wù)，即向底層資產(chǎn)進(jìn)行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。

三、私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)[4]提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

四、私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在本規(guī)范第一、二、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)向投資者充分披露融資方、項(xiàng)目情況、擔(dān)保措施等信息。

五、私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在本規(guī)范第一、二、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項(xiàng)。

[1]目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。

[2]根據(jù)深交所《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》，房地產(chǎn)劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。項(xiàng)目中同時(shí)包含多種類型住房的，計(jì)劃募集資金不得用于項(xiàng)目中普通住宅地產(chǎn)建設(shè)。

[3]本規(guī)范所稱名股實(shí)債，是指投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對(duì)賭、定期分紅等。

[4]上市公司，原則上按照上市公司所屬中國(guó)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類結(jié)果作為判斷依據(jù)。非上市公司，參照《上市公司行業(yè)分類》執(zhí)行，即：當(dāng)公司最近一年經(jīng)審計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比重大于或等于50%，則將其劃入房地產(chǎn)行業(yè)；當(dāng)公司沒有一類業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入比重大于或等于50%，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入和利潤(rùn)均在所有業(yè)務(wù)中最高，而且均占到公司營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)的30%以上（包含本數(shù)），則該公司歸屬于房地產(chǎn)行業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入包括從事普通住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)所取得的收入。

附件2、落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控精神 規(guī)范私募資管投資行為 ——中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的指示精神，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱協(xié)會(huì)）研究制定了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（以下簡(jiǎn)稱《備案管理規(guī)范第4號(hào)》），對(duì)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為進(jìn)行了規(guī)范。經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)及協(xié)會(huì)理事會(huì)表決通過，《備案管理規(guī)范第4號(hào)》于2017年2月13日發(fā)布實(shí)施。

為防范監(jiān)管套利行為，《備案管理規(guī)范第4號(hào)》在明確適用范圍包括證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，將私募基金管理人開展的投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目業(yè)務(wù)一并納入，切實(shí)避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。

《備案管理規(guī)范第4號(hào)》堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，將規(guī)范重點(diǎn)聚焦在直接或間接投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品，明確協(xié)會(huì)暫不予備案此類產(chǎn)品；同時(shí)，禁止私募產(chǎn)品向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款、提供無明確用途的流動(dòng)資金貸款，以及直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利，在監(jiān)管口徑方面與其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)保持一致。

《備案管理規(guī)范第4號(hào)》堅(jiān)持“分類對(duì)待、統(tǒng)一規(guī)范、平穩(wěn)過渡”的總體原則，對(duì)熱點(diǎn)城市范圍、普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)、多類型項(xiàng)目處理方法等事項(xiàng)作了明晰，并進(jìn)一步明確，投資標(biāo)準(zhǔn)化債券和股票以及股權(quán)投資的，不受《備案管理規(guī)范第4號(hào)》限制。

《備案管理規(guī)范第4號(hào)》旨在貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的指示精神，推動(dòng)房地產(chǎn)回歸其居住屬性，嚴(yán)格規(guī)范私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)行為，有利于進(jìn)一步抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

下一步，協(xié)會(huì)將在正本清源，強(qiáng)化約束的前提下，督促行業(yè)機(jī)構(gòu)執(zhí)行《備案管理規(guī)范第4號(hào)》的各項(xiàng)要求，切實(shí)落實(shí)國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，并根據(jù)執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題和情況，及時(shí)調(diào)整完善《備案管理規(guī)范》。

附件3、關(guān)于發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》的通知

各證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的指示精神，進(jìn)一步落實(shí)《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《暫行規(guī)定》）有關(guān)要求，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱協(xié)會(huì)）研究制定了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（以下簡(jiǎn)稱《備案管理規(guī)范第4號(hào)》），經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)同意及協(xié)會(huì)理事會(huì)審議通過，現(xiàn)予發(fā)布實(shí)施。

自發(fā)布之日起，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)新設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合《備案管理規(guī)范第4號(hào)》要求；存續(xù)產(chǎn)品不得新增與《備案管理規(guī)范第4號(hào)》不符的投資項(xiàng)目；存續(xù)產(chǎn)品已投項(xiàng)目存在《備案管理規(guī)范第4號(hào)》第一、二、三條禁止情形的，相關(guān)投資項(xiàng)目到期后不得續(xù)期。

私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù)，投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目的，參照《備案管理規(guī)范第4號(hào)》執(zhí)行。

協(xié)會(huì)將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃的備案核查和自律管理力度，密切監(jiān)測(cè)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資運(yùn)作情況，及時(shí)跟蹤了解行業(yè)機(jī)構(gòu)展業(yè)過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，通過不定期發(fā)布或調(diào)整備案管理規(guī)范的形式，明確相關(guān)要求，提示合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)行業(yè)秩序，共同促進(jìn)私募資產(chǎn)管理行業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展。

各機(jī)構(gòu)在執(zhí)行本通知過程中發(fā)現(xiàn)的問題，請(qǐng)及時(shí)向協(xié)會(huì)報(bào)告(聯(lián)系郵箱：zgcpb@amac.org.cn)。

特此通知。

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)

二〇一七年二月十三日

附件4、《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》起草說明

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的指示精神，進(jìn)一步落實(shí)《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《暫行規(guī)定》）有關(guān)要求，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱協(xié)會(huì)）研究制定了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（以下簡(jiǎn)稱《備案管理規(guī)范第4號(hào)》）以及《關(guān)于發(fā)布<證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)>的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），現(xiàn)就有關(guān)情況說明如下：

一、起草背景及思路

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控協(xié)調(diào)工作小組的統(tǒng)一部署，按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)要求，協(xié)會(huì)近期對(duì)證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的情況進(jìn)行了摸底。統(tǒng)計(jì)顯示，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但資金來源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)城市等特征較為顯著，與落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距。

針對(duì)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，按照證監(jiān)會(huì)部署，協(xié)會(huì)著手開展《備案管理規(guī)范第4號(hào)》起草工作。此次起草的主要思路是以分類對(duì)待、統(tǒng)一規(guī)范、平穩(wěn)過渡為原則，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向，在房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地、項(xiàng)目性質(zhì)、資金用途等方面區(qū)別對(duì)待，重點(diǎn)規(guī)范私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為。

二、主要內(nèi)容

《備案管理規(guī)范第4號(hào)》整體結(jié)構(gòu)與此前發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第1-3號(hào)》保持一致，共五條，主要內(nèi)容如下：

（一）適用范圍

證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)管理計(jì)劃形式開展的私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)適用《備案管理規(guī)范第4號(hào)》。為避免監(jiān)管套利，《通知》明確私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目的，參照《備案管理規(guī)范第4號(hào)》執(zhí)行。證券公司、基金管理公司子公司按照規(guī)定開展的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)不適用《備案管理規(guī)范第4號(hào)》。

（二）關(guān)于投資房地產(chǎn)項(xiàng)目

根據(jù)《暫行規(guī)定》第六條規(guī)定，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)行的資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投資于不符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求的項(xiàng)目。《備案管理規(guī)范第4號(hào)》結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策與行業(yè)現(xiàn)狀，對(duì)《暫行規(guī)定》相關(guān)要求進(jìn)行細(xì)化完善。一方面，從項(xiàng)目所在地來看，目前證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在投向?yàn)楸本?、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市（以下簡(jiǎn)稱熱點(diǎn)城市）的情況，個(gè)別熱點(diǎn)城市還較為集中，需進(jìn)一步強(qiáng)化落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策；另一方面，從項(xiàng)目屬性來看，投資項(xiàng)目目前多為普通住宅地產(chǎn)，而政策鼓勵(lì)的保障性住宅地產(chǎn)項(xiàng)目占比偏低。綜合上述因素考慮，本著分類對(duì)待的原則，《備案管理規(guī)范第4號(hào)》規(guī)定證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。同時(shí)，《備案管理規(guī)范第4號(hào)》明確以下原則：一是熱點(diǎn)城市范圍將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整；二是根據(jù)深交所《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，界定納入規(guī)范的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目；三是對(duì)項(xiàng)目中同時(shí)包含多種類型住房的，明確要求計(jì)劃募集資金不得用于項(xiàng)目中普通住宅地產(chǎn)建設(shè)；四是明確投資標(biāo)準(zhǔn)化債券和股票，以及股權(quán)投資不受此限制。

需要說明的是，個(gè)別機(jī)構(gòu)可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等方式規(guī)避相關(guān)監(jiān)管要求，變相投資于熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。為防止出現(xiàn)上述情況，《備案管理規(guī)范第4號(hào)》明確，以上述方式投資于熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，暫不予備案?！秱浒腹芾硪?guī)范第4號(hào)》明確名股實(shí)債是指投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對(duì)賭、定期分紅等。

（三）關(guān)于投資房地產(chǎn)企業(yè)

協(xié)會(huì)前期備案、監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，部分證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓各類資產(chǎn)收（受）益權(quán)等形式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資。其中，個(gè)別產(chǎn)品還存在提供融資用于支付土地出讓價(jià)款、提供無明確用途的流動(dòng)資金貸款等情形。為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，與其他金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)則保持一致，避免監(jiān)管套利，《備案管理規(guī)范第4號(hào)》明確私募資產(chǎn)管理計(jì)劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資不得用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。同時(shí)，《備案管理規(guī)范第4號(hào)》強(qiáng)調(diào)不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

（四）關(guān)于穿透原則、信息披露和資金監(jiān)管

《備案管理規(guī)范第4號(hào)》強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求，履行向下穿透審查義務(wù)，以確定受托資金的最終投資方向符合《備案管理規(guī)范第4號(hào)》要求。設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在《備案管理規(guī)范第4號(hào)》第一、二、三條禁止情形的，應(yīng)當(dāng)向投資者充分披露融資方、項(xiàng)目情況、擔(dān)保措施等信息；完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項(xiàng)。

（五）關(guān)于新老劃斷

《備案管理規(guī)范第4號(hào)》自發(fā)布之日起施行，基于“新老劃斷，平穩(wěn)過渡”的原則，《通知》中明確證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)新設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃應(yīng)當(dāng)符合《備案管理規(guī)范第4號(hào)》要求；存續(xù)產(chǎn)品不得新增與《備案管理規(guī)范第4號(hào)》不符的投資項(xiàng)目；存續(xù)產(chǎn)品已投項(xiàng)目存在《備案管理規(guī)范第4號(hào)》第一、二、三條禁止情形的，相關(guān)投資項(xiàng)目到期后不得續(xù)期。

附件5、各公司債券發(fā)行人及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)：

根據(jù)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》（深證函〔2016〕713號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《分類監(jiān)管函》”），房地產(chǎn)行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)公司債券分類監(jiān)管具體措施，提高發(fā)行人信息披露標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合《上市公司行業(yè)分類指引（2012年修訂）》（以下簡(jiǎn)稱“《上市公司行業(yè)分類》”）、《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GBT4754-2011)（以下簡(jiǎn)稱“《國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類》”）中房地產(chǎn)行業(yè)分類及公司債券業(yè)務(wù)實(shí)踐，現(xiàn)試行公司債券業(yè)務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)類型劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引。

具體通知如下：

一、房地產(chǎn)行業(yè)類型劃分標(biāo)準(zhǔn)及分類監(jiān)管適用

（一）類型劃分

1.一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的歸類

根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》有關(guān)規(guī)定及統(tǒng)計(jì)實(shí)踐，發(fā)行人從事的一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)歸類為建筑類業(yè)務(wù)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)具體類型

參照《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》中房地產(chǎn)行業(yè)的三級(jí)分類，結(jié)合審核實(shí)踐，現(xiàn)將房地產(chǎn)行業(yè)劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。

（二）分類監(jiān)管的適用

對(duì)主要從事“保障性住宅地產(chǎn)”業(yè)務(wù)的發(fā)行人，如其募集資金用于省級(jí)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)，原則上無需按照《分類監(jiān)管的函》進(jìn)行監(jiān)管分類，但仍應(yīng)符合國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的相關(guān)要求，以及《分類監(jiān)管的函》規(guī)定的募集資金監(jiān)管和承銷機(jī)構(gòu)核查要求。

二、房地產(chǎn)類型的定義

普通住宅地產(chǎn)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售、出租或租售結(jié)合等方式，將房屋提供予使用者僅用于居?。ūＵ闲宰≌猓?。

保障性住宅地產(chǎn)：

房地產(chǎn)企業(yè)按照政府要求為中低收入住房困難家庭開發(fā)的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)改造等構(gòu)成，區(qū)別于由市場(chǎng)形成價(jià)格的普通商品住宅。

商業(yè)地產(chǎn)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售、出租或租售結(jié)合等方式，將房屋提供予使用者用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公等經(jīng)營(yíng)用途，區(qū)別于以居住功能為主的普通住宅地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)。

工業(yè)地產(chǎn)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售、出租或租售結(jié)合等方式，將房屋提供予使用者用于生產(chǎn)、倉儲(chǔ)和研發(fā)等工業(yè)用途，通常包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

其他房地產(chǎn)：

包括自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其他房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)活動(dòng)。

房地產(chǎn)具體類型的劃分，除參照上述定義之外，還可同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)收入項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地使用證載明的用途或保障房相關(guān)文件進(jìn)行輔助判斷。

三、房地產(chǎn)行業(yè)及具體類型的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

（一）房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)定

如發(fā)行人為本所上市公司，原則上按照上市公司所屬中國(guó)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類結(jié)果作為判斷依據(jù)。

如發(fā)行人為非上市公司，參照《上市公司行業(yè)分類》執(zhí)行，即：當(dāng)發(fā)行人最近一年經(jīng)審計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比重大于或等于50%，則將其劃入房地產(chǎn)行業(yè)；當(dāng)發(fā)行人沒有一類業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入比重大于或等于50%，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入和利潤(rùn)均在所有業(yè)務(wù)中最高，而且均占到公司營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)的30%以上（包含本數(shù)），則該發(fā)行人歸屬于房地產(chǎn)行業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入包括從事普通住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)所取得的收入。

擬申報(bào)公司債券的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行人應(yīng)在募集說明書中按以上五類收入列示房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)，并由主承銷商和發(fā)行人會(huì)計(jì)師發(fā)表核查或?qū)忛喴庖姟?br>

（二）房地產(chǎn)類型認(rèn)定

房地產(chǎn)企業(yè)原則上遵循收入標(biāo)準(zhǔn)，以其最近一年經(jīng)審計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入中來自普通住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)和其他地產(chǎn)收入占房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入比例最大的一項(xiàng)，確認(rèn)其房地產(chǎn)細(xì)分類型。

四、分類結(jié)果的使用

房地產(chǎn)企業(yè)的類型劃分在受理環(huán)節(jié)和發(fā)行前備案環(huán)節(jié)中應(yīng)按如下要求操作：

（一）受理環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行人上傳公司債券發(fā)行申報(bào)材料時(shí)，需同時(shí)報(bào)送“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)說明”（見附件一），主承銷商應(yīng)出具房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)核查報(bào)告，相關(guān)核查材料由主承銷商留存?zhèn)洳椤?br>

（二）發(fā)行前備案環(huán)節(jié)

發(fā)行人在發(fā)行前提交預(yù)審材料時(shí)，需再次報(bào)送“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)說明”，主承銷商需同時(shí)出具房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)核查報(bào)告。

深圳證券交易所，固定收益部，2016年11月24日