本文節(jié)選自最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》（法律出版社，2021年7月第一版）。
問(wèn)：甲（出賣(mài)人）和乙（買(mǎi)受人）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定甲在房屋交付后3個(gè)月內(nèi)為乙辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū)?，F(xiàn)甲因自身原因，未能在約定期限內(nèi)履行該義務(wù)，乙訴至法院，要求甲承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，賠償因此給其造成的損失，人民法院應(yīng)如何認(rèn)定甲應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任呢？
答：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（本文以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》）第十四條第一款規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”
結(jié)合合同自治原則，商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之間對(duì)買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)期限有明確約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定確定出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如當(dāng)事人之間就此沒(méi)有約定或者約定不明而又不能通過(guò)協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十四條第二款規(guī)定，即“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”來(lái)確定出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但根據(jù)中國(guó)人民銀行《關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)[2003]251號(hào)）第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來(lái)的按日2.1?計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%~50%。而由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非借款合同，其也不會(huì)約定貸款利率，故以此確定違約金存在一定的障礙。
在《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》未對(duì)此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，《民法典》第六百四十六條規(guī)定：“法律對(duì)其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒(méi)有規(guī)定的，參照適用買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定?！辫b于買(mǎi)賣(mài)雙方合同義務(wù)的對(duì)等性，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（本文以下簡(jiǎn)稱《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》）第十八條第四款“買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定預(yù)期付款款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣(mài)人以買(mǎi)受人違約為由主張賠償預(yù)期付款損失的，違約行為發(fā)生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照預(yù)期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；違約行為發(fā)生在2019年8月20日之后的，人民法院可以違約行為發(fā)生時(shí)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，加計(jì)30%~50%計(jì)算逾期付款損失”的規(guī)定，來(lái)確定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
出賣(mài)人認(rèn)為約定的違約金過(guò)高要求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)根據(jù)《民法典》第五百八十五條、《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十二條，并參照《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十四條、《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第十八條確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
