1.是什么支撐著房價(jià)的預(yù)期?

人口，政策，經(jīng)濟(jì)，人口決定了市場的供需關(guān)系，還有就是接盤俠的多少，政策決定了不同地區(qū)的發(fā)展，決定了不同地區(qū)的定位，從而影響房價(jià)的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)決定人們的消費(fèi)能力，也決定了人們投資的決心與忍受虧損的程度。

2.房價(jià)下降，經(jīng)濟(jì)將會不好這句話對不對？

不對，因果顛倒，是經(jīng)濟(jì)不好減少了人們的投資熱情（投資信心與決心）與投資能力（多少錢），我還可以說汽車銷量下降之后，經(jīng)濟(jì)將會不好，因?yàn)?019年初的汽車銷量負(fù)增長，現(xiàn)在一萬左右的首付就能買車，如此這樣都無法改變汽車銷量下降的趨勢。

3.房價(jià)還有什么有利因素？

政策，政策，還是政策，一線城市還有升值的可能，二線城市有保值的可能，一些特殊的三線城市也有，大多數(shù)得四線城市不看好，中國的居民負(fù)債率還能提升，意味著中國的消費(fèi)能力還沒有到最大，但是這些潛在的消費(fèi)去房地產(chǎn)，那中國經(jīng)濟(jì)就跟房地產(chǎn)完全綁定。

首先講講最大的趨勢人口老齡化與人口負(fù)增長，老年人對房子的需求與年輕人的需求差不多，因?yàn)槔夏耆烁P(guān)注的是自身健康的問題，而年輕人關(guān)心自己能不能再城市生存。

人對房子的需求是一個(gè)拋物線，在需要結(jié)婚生子的時(shí)候，對房子的需求最大的時(shí)候，如果你看過《喜喪》，你會發(fā)現(xiàn)一個(gè)老人在牛棚中也能活下去，當(dāng)然這個(gè)例子有些極端，可是對許多的空巢老人來說，房子面積太大反而太冷清。

中國在2011年老齡人口就有7%左右，進(jìn)入老齡化社會，而在2017年2018年強(qiáng)調(diào)老齡化的時(shí)候，中國的老齡化人口比例已經(jīng)有11%左右，老年人大多數(shù)有房子，就算沒有城市中電梯房，農(nóng)村也有房子，農(nóng)村沒有房子那么可以住牛棚，老年人不會對房子的面積大小有需求。

老齡化對房子的供需關(guān)系的改變，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的新生兒是沒有房子，是房子的潛在客戶，而大多人的老年人是有房子，就算他們有購買房子的需求，在老年人經(jīng)常生病，身體還有許多慢性病的情況下能夠支不支撐住高昂的房價(jià)還是一個(gè)未知數(shù)。

中國進(jìn)入老齡化是對房價(jià)預(yù)期起到緩慢下降的作用，而人口負(fù)增長就是對房價(jià)預(yù)期最大的打擊，人口負(fù)增長意味全國房子已經(jīng)多了，全國范圍內(nèi)的房價(jià)上漲將會是人口增長時(shí)代的常態(tài)而不是人口負(fù)增長的常態(tài)。

人口負(fù)增長意味每一個(gè)客戶是非常珍貴的，將會從增量經(jīng)濟(jì)變成存量經(jīng)濟(jì)，除非房子不是商品，他不會供給——需求的影響，人人都有房子的話，房子就不值錢了，年輕的外來人口就是房價(jià)的主力，因?yàn)樗麄儧]有房產(chǎn)。

中國的城市化政策帶來中國城市的高速發(fā)展與中國的高房價(jià)，只要城市化還在中國房價(jià)還得漲，這一句話沒有錯(cuò)，但是問題在于中國的城市化還能持續(xù)多久？許多人說中國的城鎮(zhèn)人口才有百分之六十，離城市化的極限80%還有20%呢，所以中國城市化進(jìn)程還能持續(xù)非常長的時(shí)間。

但是我有不支持這種說法，第一房價(jià)的確是依靠城市化政策，但是并不是直接相關(guān)，具有一定消費(fèi)能力的人才能維持房價(jià)與保持房價(jià)的高增長，你不能給一個(gè)月入一千的人去背負(fù)一個(gè)月要三千的貸款，需要一個(gè)體系去帶動(dòng)某一個(gè)群體的工資上漲，農(nóng)民工的工資上漲促使了農(nóng)民工進(jìn)城買房的浪潮，而農(nóng)民工工資上漲與工作又是與房地產(chǎn)的好壞息息相關(guān)，許多人會說，房地產(chǎn)才多少？可是地方政府的資金來源大多數(shù)是靠賣地得來的，形成了一個(gè)經(jīng)濟(jì)閉環(huán)房價(jià)高——開發(fā)商有錢賺——包工頭有錢賺——民工有錢賺——包工頭與民工又拿錢去買房。

還有一點(diǎn)，城市化的進(jìn)程不一定需要人進(jìn)城，在農(nóng)村的老年人大量死亡也會提高城市化，這叫被動(dòng)的城市化，日本在城市化政策結(jié)束之后，依然還有城市化的提升，就是這種被動(dòng)的城市化。

中國雖然還有20%城市化空間，我知道農(nóng)村老齡人就占15%，這群人既沒有大房子的需求，也沒有支撐房價(jià)的能力，還有一點(diǎn)在于中國的城市化不如叫城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在中國一天消失一個(gè)自然村，未來城市化開啟的時(shí)候，一個(gè)月消失一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也不是不可能，所以中國的城市化政策正式進(jìn)入下一階段——大城市化與被動(dòng)城鎮(zhèn)化，這種模式下全國性大漲是不可能的。

再說一下流入人口多的城市房價(jià)是保值，甚至是升值的，深圳政策放松并不是好消息，因?yàn)檫@意味著小城市與小縣城的競爭力減弱，進(jìn)入人口負(fù)增長之后，深圳的上漲意味著其他地方房價(jià)的降低，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)已經(jīng)從增量經(jīng)濟(jì)變?yōu)榇媪拷?jīng)濟(jì)，在總需求不變甚至是減少的情況下，一個(gè)地區(qū)的增長意味其他地區(qū)的減少。

接下來我們聊聊經(jīng)濟(jì)，今年的經(jīng)濟(jì)不好處理美國的瘋狂之外，還有就是到了經(jīng)濟(jì)周期的低谷，具體可以去看看熊彼得周期的內(nèi)容，在這里不多解釋，房價(jià)低才是經(jīng)濟(jì)不好的原因是錯(cuò)誤的，因?yàn)檐囎愉N量的下降先于房價(jià)的下降，經(jīng)濟(jì)不好，人們的消費(fèi)趨于保守，房價(jià)還能怎么漲?

中國房價(jià)還有子彈，雖然不想說但是事實(shí)是事實(shí)，不會因?yàn)槲业囊庵緸檗D(zhuǎn)移，中國居民負(fù)債率到50%左右，但是美國是60%,意味著我們還有10%的彈藥，中國房價(jià)在經(jīng)濟(jì)層面上還有彈藥。

最尷尬的中國制造業(yè)2025成功，但是百姓沒有消費(fèi)能力了，國外有面對敵對國家的封鎖，造出來了買不出去，你沒有利潤如何加大生產(chǎn)？重要的問題是這些彈藥在哪里打。

綜合人口，政策，經(jīng)濟(jì)，我認(rèn)為一線大城市以及附近的城市有保值升值可能，我們還有彈藥，但是在房地產(chǎn)上打光了，那中國就徹底與房地產(chǎn)綁上了。

看來這篇文章和上一篇一樣，被房空罵房多，被房多罵房空。

有句話是這樣說的：“沒有買房的人都是思想家，哲學(xué)家，經(jīng)濟(jì)學(xué)家”，因?yàn)橹挥袥]有負(fù)擔(dān)的人才會想那么無聊的問題，那么看來我寫這樣水的經(jīng)濟(jì)學(xué)文章，也是因?yàn)槲覜]有買房？

今年或者明年中國的城市化政策就會發(fā)生改變了。