微信圖片_20181005125538.png

聲明

以下內(nèi)容來自徐遠(yuǎn)的分享。

本節(jié)思維框架

1. 前言
2. 人口出生率
3. 人口老齡化
4. 總結(jié)

前言

昨天的課程中，我給你重點講了技術(shù)進步對城市化的影響，分析的結(jié)果是技術(shù)進步既不會逆轉(zhuǎn)城市化，也不會降低房價。你想想你看過的科幻電影，未來的太空城市，也是密密麻麻。

今天，我們來討論另一個很重要的問題，就是人口因素對房價的影響。充分調(diào)動中，有兩個重要的情況經(jīng)常被提到，一個是人口出入率的下降，年輕人變少，一個是老齡化，老年人變多，很多人擔(dān)心著兩個因素會降低住院需要，降低房價。

人口出生率

比如說，市場上有這樣一種說法，說中國人口有一個金字塔結(jié)構(gòu)，頂端是一個小孩子，中間是一對父母，底層還有4個祖父母，人口越來越少，老年人越來越多。

1.png

而且，小孩子會得到來自家里雙方父母的多套住房，就會導(dǎo)致空房率增加，這會引起房價的斷崖式的下跌。這種說法很流行，很多人可能都聽說過，那么，房價會不會因此下跌呢？

我們還是先來看證據(jù)。下圖給出了1970年以來我國每年出生的新生嬰兒數(shù)，以及每年的預(yù)期壽命。

2.png

你會看到，新生嬰兒數(shù)其實早就開始下降了，從1990年左右就開始大幅下降了，預(yù)期壽命也一直在提高，所以生育率下降并不是今天才有的事情，老齡化也不是今天才有的事情，至少已經(jīng)十幾年了。

可是這十幾年房價一直是上漲的。這就說明，出生率下降和老齡化，并不必然導(dǎo)致房價下降，至少還需要其他條件。

剛才說的是國內(nèi)的證據(jù)，國際上呢？我們知道很多國家，特別是發(fā)達國家，生育率早就下降了，老齡化也早就開始了，可是擋不住這些年房價依然是上升的。

比如說，德國，大家都知道德國的老齡化程度很嚴(yán)重，德國的老齡撫養(yǎng)比，也就是65歲以上的老年人和18-64歲的年齡人的比重，在歐洲很高，比很多國家都高，主要國家中只比日本低，比英國、法國、美國都高。

可是德國的房價，這幾年漲得很快，柏林、慕尼黑的房價漲的都很快，2015年以來，歐洲房價增速最快的十個城市，有4個在德國。

3.png

這樣的例子還有很多，我這里不一一列舉，最后再舉一個例子，就是大家談?wù)摰煤芏嗟娜毡尽?/p>

大家都知道日本的老齡化很嚴(yán)重，老年人扶養(yǎng)比達到45%，主要國家中是最高的，人口出生率也很低，現(xiàn)在只有1.4左右。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保持人口問題穩(wěn)定的水平，也就是2.1左右。

那么日本的房價是不是下跌的呢？1990年地產(chǎn)泡沫破滅以后，日本的房價是下跌的。

但是從2003年開始，日本東京的房價和世界的房價一起漲跌，并沒有明顯的下跌趨勢。比如從2003到2007年，日本東京的房價是上漲的，金融危機平息以后，從2012年到2017年，東京的房價也是上漲的。

關(guān)于日本的房價，日本房產(chǎn)的投資機會，我們以后會有一堂課專門講。這里的證據(jù)是想說，說人口老齡化和生育率下降并不一定導(dǎo)致房價下跌，這句話是立不住的，歷史數(shù)據(jù)不支持。

這里說這些證據(jù)，我不是想說人口的變化不重要，而是想說不能從人口的變化直接跳到房價下跌的結(jié)論，而是要仔細(xì)分析，到底什么情況下哪里的房價會下跌。

比如說日本，東京的房價沒下跌，可是不代表日本其他地方的房價沒有下跌。

舉個例子，茨城縣在全日本的都道府縣中，人口總數(shù)排名第11位，人口總數(shù)達到291.7萬人，不算小地方了，距離東京40公里，不遠(yuǎn)很偏僻。

可是這些年，房地產(chǎn)價格一直是下跌的。從2003年到2017年，住宅價格累計下跌了44.8%，接近跌了一半（據(jù)日本國土交通省統(tǒng)計）。

為什么這里房價下跌這么快，因為茨城縣是著名的“白發(fā)城市”，以老年人為主，年輕人都走了，人口持續(xù)下降，沒有新增需求，房價當(dāng)然下降了。

所以說，老齡化和生育率下降的背景下，房價還是會下跌的，關(guān)鍵是哪里的房價會下跌。

我們以前的課上強調(diào)過，決定房子價值的，有三個因素。分別是“位置、位置、位置”。真正深刻明白這個道理的標(biāo)志，是不再泛泛而談房子，而是談“哪個城市的房子”、“什么位置的房子”。

嚴(yán)格意義上說，這世界上沒有“房子”這個概念，只有“哪里的房子”這個概念，北京上漲的房子和偏遠(yuǎn)農(nóng)村的房子完全不是一回事，價值相差上百倍。不同城市的房子也完全不是一個概念。價值可以相差幾十倍。

所以呢，說人口因素會導(dǎo)致房價下降，是典型的似是而非。而且由于看起來很道理，欺騙性很強。

如果你看未來的發(fā)展趨勢，就會發(fā)現(xiàn)未來幾十年，人口總量在略微增長之后，就會平穩(wěn)，然后下降。

但是，人口的空間分布會變化，一些城市的人口會繼續(xù)增加，另一些城市的人口會減少，前一類城市的房價還繼續(xù)上漲，后一類城市的房價會下跌。

所以，老齡化、生育率的因素，并不是絕對降低房價，而是降低部分地區(qū)的房價。下次別人和你說談房價的時候，你一定要問：哪里的房價？

一些沒有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘械姆績r，是會下降的，這些地方的房價本來就會下降，人口總量的減少，會加速這種下降。

人口老齡化

關(guān)于哪里的房價會長，哪里的房價會跌，我會用一堂課的時間專門講。今天，我再給你補充一個老齡化不一定導(dǎo)致房價下跌的原因。

老齡化是什么意思？是人們身體變健康了，預(yù)期壽命延長了，這樣一來至少有兩層含義：

1. 老人壽命延長，那就是需要個住的地方，這就增加了住房需求

老人的看病需求大，不能住在很偏遠(yuǎn)的地方，不能住在山里，而是要住在有不錯的醫(yī)院的地方，那也就是大中城市；

從這個角度看，老齡化是增加了大中城市的住房需求的。我國的老齡化剛剛開始，現(xiàn)在很多六七十歲的老人，都要活到百歲以上，這是個很大的需求。

2. 現(xiàn)在家庭規(guī)模在變小，也是增加住房需求的

以前是四世同堂，三世同堂，現(xiàn)在是三口之家，甚至是兩口之家。每個家庭一套房，這樣給定總?cè)丝?，家戶?shù)增多，對房子的需求也增大了。

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1990年的時候，平均每個城鎮(zhèn)家庭平均是4（3.97）口人，到了2017年，下降到了3（3.03）口人，下降了四分之一。

這樣一來，對于給定的人口總量，戶數(shù)就增加了三分之一，對房子的需求就增加了三分之一。這是僵的數(shù)字，大城市的家庭人數(shù)還要少一些，北京、上海、天津、重慶四個直轄市分別是2.6、2.5、2.7、2.8，城市越大，家庭人數(shù)越少，住房需求越大。

里面當(dāng)然有很大一部分是老兩口住，但是現(xiàn)在人均壽命很長，每年都在增長，想騰出房子來，要很久很久。所以，老齡化不一定是減少住房需求的，很可能是增加住房需求的。
.

總結(jié)

今天我們重點講了人口結(jié)構(gòu)的變化對于房價的影響，總結(jié)一下今天的觀點，可以用三句話概括：

第一句：人口老齡化和生育率下降在國外已經(jīng)發(fā)生，但是并沒有導(dǎo)致房價的普遍下跌；

第二句：預(yù)期壽命的延長，以及家庭規(guī)模的減少，都帶來住房需求的增加，導(dǎo)致房價有上漲的壓力；

第三句：在不遠(yuǎn)的將來，我國人口總量將停止增長，沒有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘械娜丝跁铀倭鞒?，意味著這些城市的房價可能會下跌。在以后的課程中，我們會專門分析城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

到今天為止，我們就結(jié)束了房價基本面因素的分析，我們分析了經(jīng)濟增長、通貨膨脹、城市化、老齡化四個方面的因素，通過這部分的學(xué)習(xí)，相信你已經(jīng)明白，中國的房價上漲，完全符合房價上漲的一般規(guī)律，也沒有漲過頭。從明天開始，我們將進入第三部分的學(xué)習(xí)，分析政策因素的影響。