加拿大房東的十大流派之四：Freehold House派 L#141（中）

原創(chuàng)：威廉三

書接上回，斷片的童鞋請爬樓《加拿大房東的十大流派之四：Freehold House派 L#140（上）》，“選籌”講完，中篇講“改造”和“持有”。

（二）改造

1、鳳變冰

所謂鳳變冰，就是“鳳姐變冰冰”，重要的是鳳姐，不是冰冰。沒有鳳姐，就沒有冰冰，鳳姐的重要性占70%，冰冰的重要性只占30%。巧婦難為無米之炊，鳳姐是大米，冰冰是米飯，可見我們所強(qiáng)調(diào)的選籌的重要性，選好了鳳姐，就已經(jīng)成功了一大半。

在國內(nèi)房圈，謂之“鳳變冰”；在加拿大，我們叫翻新（Flip）。在三哥看來，鳳變冰有三個(gè)環(huán)節(jié)：購買選籌、翻新改造、賣出獲利；一個(gè)核心目的：短期獲利。

選籌上篇講過了，但鳳變冰的選籌還要再嘮叨幾句。鳳變冰的利潤70%來源于鳳姐，所以我們選籌的秘傳心法就是三個(gè)字：“老破筍”?！袄稀本褪欠魁g老，至少40年以上?！捌啤本褪茄b修差，前庭后院、荒草叢生，廚衛(wèi)地下、殘破不堪，燈光昏暗、門窗漏風(fēng)?！肮S”就是價(jià)格便宜，只有標(biāo)準(zhǔn)市場價(jià)的八折、七折、六折。我們看重的是城市、社區(qū)、房型、戶型。我們要的是骨架，而不是皮毛，在外行眼里是垃圾，在行家眼里卻是鉆石。

第二個(gè)步驟就是翻新改造。三哥認(rèn)為，翻新的秘傳心法也就三個(gè)字“斷舍離”。和收納哲學(xué)的核心理念一樣，斷舍離在翻新改造中，就是拆掉—全部拆掉，扔掉—全部扔掉。新手容易犯的一個(gè)錯(cuò)誤是舍不得：廚房衛(wèi)生間舊一點(diǎn)，但可是當(dāng)年的豪裝，現(xiàn)在還都能用；地板墻磚前房東剛換過沒幾年，可以再用。錯(cuò)，全部拆掉，全部扔掉。

拆了一半，留下一半的翻新改造就是中間的一張，有人會(huì)買這樣的冰冰嗎？翻新改造就要做徹底，否則就不要做，因?yàn)槟愕暮诵哪康氖嵌唐讷@利，整體設(shè)計(jì)、格調(diào)統(tǒng)一，Top to bottom flip is the best!

第三個(gè)步驟是賣出獲利。賣出的主動(dòng)權(quán)掌握在買家手中，但弱水三千，吾只取一瓢，只要有一個(gè)買家愿意為你的冰冰買單就夠了。三哥想說的是賣家要控制的關(guān)鍵：時(shí)機(jī)。

諸葛亮草船借箭，萬事俱備、只欠東風(fēng)。鳳變冰的東風(fēng)，一樣地?zé)o比重要。這個(gè)時(shí)機(jī)就是房價(jià)上漲周期，就是只有在房價(jià)上漲周期中，才可以做鳳變冰翻新，短炒獲利。剛剛過去的2017-2018多倫多房價(jià)大調(diào)整，讓無數(shù)鳳變冰的炒房客折戟沉沙。沒有“時(shí)機(jī)”這個(gè)東風(fēng)，一支箭都借不來。

2、長租房

第二種裝修改造的目的，是長期出租。在選籌階段，就要選擇適合出租的城市、社區(qū)、房型和戶型。選籌已定，媳婦已經(jīng)娶進(jìn)門了，裝修改造只是化化妝而已。至于怎么樣選擇適合出租的房子，請?zhí)砑尤缥⑿牛╯ullivan999），或申請加入他的房產(chǎn)投資微信群參與討論。

長租房的裝修改造，與鳳變冰的秘傳心法完全不同。這回你要也用“斷舍離”來套用就大錯(cuò)特錯(cuò)了。三哥給用八個(gè)字概括長租房裝修改造的基本原則，叫做“一次成型、豐儉搭配”。所謂“一次成型”，就是所有的改造，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，一次做完。不要圖省錢和趕時(shí)間，收房先簡裝租出去，留下尾巴和隱患。所謂“豐儉搭配”是指，有些地方要省錢，有些地方要舍得花錢。至于那些地方能省錢，那些地方不能省錢，房東們就八仙過海、各顯其能吧。

3、短租房

短租房主要是指民宿（Airbnb），請參考三哥的文章《加拿大房東的十大門派之二：民宿派》，短租房的裝修改造的痛點(diǎn)在于：格調(diào)、情懷和溫度。民宿房改造，所有重復(fù)性的工作可以外包，但所有影響格調(diào)、情懷、溫度的選擇性工作，房東必須親自上手。具體的細(xì)節(jié)不再展開。

（三）持有

房屋選籌、改造完成后，將進(jìn)入漫長的持有階段。如果說選籌和改造環(huán)節(jié)是創(chuàng)業(yè)，持有環(huán)節(jié)就是守成。創(chuàng)業(yè)難，守成更難。三哥把持有階段的重點(diǎn)概括成三點(diǎn)：“管好房、管好人、管好錢”。

1、管好房

管好房就是做好房屋的維護(hù)管理。Freehold House房屋的維護(hù)管理，包括屋頂、水槽、閣樓、地基、門窗、車庫、車道、暖爐、空調(diào)、園藝等等，具體的維護(hù)保養(yǎng)知識(shí)，房東們可以自己動(dòng)手或者找相應(yīng)專業(yè)人士解決。

在這里只提三點(diǎn)建議：（1）勤學(xué)。房東要勤學(xué)房屋的維護(hù)保養(yǎng)知識(shí)，幾乎所有的元老院房東們，最終都是Handyman?？赡?，不是所有維護(hù)保養(yǎng)工作都要你親力親為，但一定要懂得選人、選材、費(fèi)用等核心要素。（2）借力。一方面要善于借助租客的力量，做好房屋維護(hù)。因?yàn)樽饪兔刻熳≡诜孔永铮绻芫谋ｐB(yǎng)，及時(shí)處理，甚至承擔(dān)起維護(hù)責(zé)任，房東就輕松了。另一方面，要借助好專業(yè)維護(hù)人員的力量，當(dāng)你有了御用裝修師傅、Hvac師傅、屋頂師傅、電工師傅、園藝師傅、門窗師傅的時(shí)候，你就不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，而是一個(gè)房屋維護(hù)的軍團(tuán)在戰(zhàn)斗了。（3）保險(xiǎn)。月有陰晴圓缺、房有旦夕禍福，選好最適合你房屋特點(diǎn)的保險(xiǎn)，做個(gè)能踏實(shí)睡覺收租的房東。房屋保險(xiǎn)類別包括財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、責(zé)任險(xiǎn)、房東險(xiǎn)、租客險(xiǎn)等，保險(xiǎn)承保的范圍涵蓋火災(zāi)、漏水、盜竊、第三方責(zé)任等等，具體細(xì)節(jié)請咨詢你的保險(xiǎn)顧問。

2、管好人

管好人主要就是指做好租客管理。要想做好租客管理，三哥給總結(jié)了三個(gè)字“法、理、情”。

所謂“法”是指要學(xué)習(xí)運(yùn)用好《民租法》和《人權(quán)法》兩個(gè)管理租客最重要的法規(guī)。民租法共計(jì)18章246條，很少人有耐心去通讀一遍。但三哥還是建議你至少到LTB網(wǎng)站去看看通知、起訴和收費(fèi)（Notice/Filing/Fees）欄目，其中N1-N15，T1-T7，L1-L9表格和程序，基本涵蓋了漲租、遲付、解約、維修、驅(qū)逐、分租、轉(zhuǎn)租等需要的標(biāo)準(zhǔn)表格、起訴流程和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，日常的漲租、遲付、維修等善用這些表格程序，避免損失，減少麻煩。人權(quán)法主要涉及在租客篩選階段和租客入住以后，房東的言行不得觸犯”歧視和騷擾”(discrimination andharassment)，包括民族、種族、宗教、膚色、性向、年齡、殘疾等。職業(yè)房東們可以去參加專門的租務(wù)法和人權(quán)法培訓(xùn)班，系統(tǒng)學(xué)習(xí)。

所謂“理”就是管理租客要講究理智和理性（rational and reasonable），用糙話說就是“大棒加胡蘿卜”，始終將主動(dòng)權(quán)掌握在房東自己手中。比如（1）每年的例行漲租，N1通知發(fā)出，每年必漲。（2）租客保險(xiǎn)必須買，不能商量通融。（3）租客的不合理要求，必須拒絕，例如更換門鎖、分租轉(zhuǎn)租等。（4）租客的嚴(yán)重違約、失信和違法，必須曝光追究。

所謂“情”是指房東對(duì)租客也要有溫情和友情，既要有大棒，也要有胡蘿卜。比如：（1）租客出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難，適當(dāng)?shù)剡t付租金和融資方案；（2）及時(shí)響應(yīng)租客提出的維修（maintenance）請求；（3）每2-3月定期上門檢查和交流；（4）節(jié)日的適當(dāng)問候和小禮品；（5）租客提前終止租約，給予合乎情理的寬容和諒解；相應(yīng)地，房東提前終止租約也能得到租客的配合和體諒。

3、管好錢

所謂管好錢，包括三個(gè)方面：租金、支出和貸款。（1）管好租金就是按時(shí)收租，定期漲租，想辦法更換租客增加租金，換思路更新改造增加租金等。租金是水源，“問渠那得清如許，為有源頭活水來”，租金水源通暢，支出才有保障。（2）管好支出包括按揭貸款、維修費(fèi)用、房屋保險(xiǎn)、地稅、水電氣等，做好支出表格，設(shè)好自動(dòng)還款，平衡好賬戶余額。（3）管好貸款包括安排好貸款的續(xù)期（期限選擇、利率選擇、Fix or Variable），HELOC資金的運(yùn)作（再投資、抵稅設(shè)計(jì)、回泵-HELOCcombine to mortgage）、貸款加按（Refinace），二抵二貸。

三哥在《加拿大房東的十大門派之三：公寓condo派》中提到，炒房成功的秘訣有三個(gè)關(guān)鍵要素：資金、房子和時(shí)間，有兩個(gè)催化劑：復(fù)利和杠桿。這其中資金是最重要的因素，而貸款就是資金的最重要來源，甚至你的首付可能都來自貸款。貸款太重要，也太復(fù)雜，我們以后會(huì)有專門的貸款系列文章，敬請期待。等不及的朋友請?zhí)砑尤缥⑿牛╯ullivan999），威廉團(tuán)隊(duì)貸款專家會(huì)提前為您規(guī)劃。

下篇是Freehold派的最后一篇，我們講為什么你的房子賣不掉，為什么你的房子賣不高，怎樣才能完美“賣出”房子。會(huì)買不如會(huì)賣，你選籌買房子時(shí)是花錢，花錢的總是大爺，別人來跪你；賣房子時(shí)是賺錢，再好的東西，想要賣出去，終究是求人，賺錢都是跪求的。

房市就是江湖，出來混，總是要還的。

（威廉三，2019年6月5日夜）

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