2016年12月，中央經(jīng)濟工作會議上表示，要堅持“房子是用來住的，不是炒的”定位。

近期，北上廣遭遇了最強限購，緊接著成都、廈門跟上了沒有最強只有更強限購。

民間，關(guān)于是不是應(yīng)該買房，買不起房，房價會漲還是會跌的爭論吵翻了天。

看“房價”微信指數(shù)一路飆升到9.7千萬。

（一）剛需VS投資

有個段子是這樣的。

大家為什么要買房？

很多年輕人說自己是剛需。

但已經(jīng)有人“完美攻破”了所謂剛需：

·沒有房子女朋友不嫁。

你確定要娶一個沒有房子就不嫁你的女人嗎？

·沒有自己的房子沒有家的感覺，沒有安全感。

安全感只有自己能給，房子給不了你。

·沒有房子孩子不能入學(xué)？

你為什么不花更少的錢送孩子去條件更好的私立學(xué)校？

·可是房價要漲??！

自住的話，房價漲了和你有什么關(guān)系？

非自住的話，好嘛，這回到投資的問題了。

房地產(chǎn)投資有2種，一種是租房派的，一種是炒房派。

租房派買房子回來租，以獲得租金回報。

這里有個很重要的指標，叫租售比。

租售比等于租金價格：房價。

比如一月的租金為1萬元，房價為500萬，租售比為1:500。

租售比為1:500的概念相當(dāng)于2.4%的年利息。

目前銀行一年期存款利息是2%左右，大額還可以認購大額存單，利率更高。

而中國目前一線城市的租售比，幾乎都低于1:500，二線城市幾乎都低于1:300。

相當(dāng)于靠著房租想要實現(xiàn)回本的話，需要25-42年。

您確定要想要租房投資嗎？

有人說那不是房價會漲嗎？我先收著房租，等房價漲了再賣。

那你這個租房派骨子里其實還是炒房派嘛。

剛需還是投資？你是哪一個？

（二）趨勢投資VS價值投資

趨勢投資的原理是，當(dāng)趨勢形成時，由于慣性，將會繼續(xù)保持下去，直到它被打破。

翻譯成人話，當(dāng)房價上漲，大家更愿意買入是因為它會漲，越買越漲，越漲越買，直到有一天房價跌了。

相信這套理論的人認為房價是不會跌的，越限購，提高交易成本，價格越高。

于是最強限購來了，房產(chǎn)檔案館門口是這樣排隊的。

價值投資則是認為每件東西都有自己的合理估值，價值會圍繞合理估值波動并且最終會回歸到合理估值附近。

用人話講就是，房子的合理價值是X，但實際交易價格有高有低，雖然可能偏離X但總有一天會回到X附近。

那么問題來了，房子的合理價值是多少呢？

回答房子的本質(zhì)用途上來，房子是用來住的。

所以普通勞動者掙的錢能住得起，應(yīng)該是它本身的價值。

所以每月能承擔(dān)的租金即房屋的價值。

于是問題回到租售比。

國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1:300到1:200之間。

這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。

很顯然，中國大城市目前的房價都是高估的。

所以價值投資者一直在唱衰房價，各種認為房地產(chǎn)下行周期就要到來的言論喊了一年又一年。

趨勢投資還是價值投資，你怎么看？

（三）買VS賣

曾經(jīng)有個案例，兩個投資大師（巴菲特級別的大師），同一家公司的股票，一個買一個賣。

之所以做出不同的判斷，只是因為他們策略不同。

而這家公司的基本情況剛巧發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變，落入了一個策略而被另一個策略剔除。

最后這支股票漲了，買入的那個大師賺了；

賣出的那個大師因為轉(zhuǎn)手去買了其他漲的，也不虧。

抱歉，我失憶的厲害，這個真實案例被我記成了這樣支離破碎。

為了寫這篇文章，回憶查找詢問了40小時也沒有找到，也不想生搬硬套。

說這個案例的意思是，現(xiàn)實情況下，很多事情是沒有正確答案的。

買入的初衷和是否實現(xiàn)初衷，決定了是否買的好，而不是買房本身。

即使是投資，賣出之后的錢用來做什么，決定了賣出是否是好的選擇，而不是賣房本身。

再比如，雖然租售比這么低，但是房產(chǎn)投資里有一個流派，專門靠著獨特的眼光發(fā)現(xiàn)一些“老破小”的房子，靠著裝修改造，大幅提升價值后出租或出手。這也是價值投資。

此外，如果買房可以造就和諧家庭，即使房價會跌，也是劃算的。

那么，如果你有一處投資房產(chǎn)并且有一筆可以買房的資金，這節(jié)骨眼上，你是買還是賣？

來不及了，先上車！