本文主要探討房地產(chǎn)的投資方法，因為房地產(chǎn)的形式判斷涉及原理和基礎(chǔ)知識要求非常高，所需自我認(rèn)知和判斷能力要求高，需要長時間學(xué)習(xí)才能形成有體系的認(rèn)知，這部分留下來一步一步養(yǎng)成，今天就先講房地產(chǎn)投資的方法。

1.杠杠的威力

房地產(chǎn)在投資品里面最大最大優(yōu)勢就是中國事實上把土地房產(chǎn)這樣的固定資產(chǎn)當(dāng)做貨幣的錨定物，金本位早已成為過去，現(xiàn)在是土本位。國家的M2之前通過基礎(chǔ)建設(shè)信貸發(fā)到地方政府（看看五路一橋收了多少年），最近一年，M2很大一部分來自房貸，2016年中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款余額分別為2.4萬億元、2.56萬億元。其中，中國銀行房貸增量5656.05億元，占全行新增貸款的81.77%。這就是所謂的居民加杠杠。房貸杠杠是最好的杠杠，沒有之一！有多好，25%首付計算，意味著3倍的杠杠，且沒有平倉線，事實上，銀行雖然在貸款合同中有提到，當(dāng)?shù)盅何锊蛔銜r需要補足抵押物，但是事實上，就算房價大幅下跌，也無需有任何擔(dān)心，每月按時還房貸，銀行絕不可能收回你的房產(chǎn)。再者房貸這種杠杠是30年的每月等額本息的歸還，也只有房地產(chǎn)國家這樣扶持才能給出30年這樣超長期的貸款，要知道就算信用評級最高的企業(yè)都只能享用幾年的貸款然后展期。30年的貸款意味使用這樣的杠杠使用壓力極低。我們計算一下就清楚：

投資/房貸

100萬

100萬

利率

10%

85折基準(zhǔn)利率等額本息

收益/還款

8333.3/月

4869.7/月

小企業(yè)貸款利率高于10%的比比皆是，一般杠杠綜合利率也超過10%，意味著同樣是杠杠，100萬的股市杠杠的利息就夠2套100萬房貸利息+本金！這樣的機會對于投資來講明顯就是在送錢給你！對于沒有任何投資體系的人來講，學(xué)會用房貸杠杠，是第一課。

2.用到極致的杠杠

炒房業(yè)內(nèi)有一個流傳著的資金成本原理的計算法則：

10%的資金來源，大約是8%的二倍。

12%的資金來源，大約是10%的二倍。

18%的資金來源，大約是12%的又二倍。所以不由不嘆息經(jīng)濟學(xué)的偉大威力，隨著價格上升，供應(yīng)是呈指數(shù)般增加的。

這句話是什么意思呢。其實8%，10%，12%，16%，18%，各代表了不同的資金用法，和資金來途。

8%的資金，是長期理財資金。他基本是由存定期，銀行理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)化而來的。也就是說，對方對你有著絕對的信任。把你歸入“低風(fēng)險”對象一欄，借給你就象存定期一樣。一般是長期熟人，長期信任，否則很難借到錢。

8%的資金是炒房著孜孜以求的資金成本。

10%的資金，是信用卡初級成本。

對于某一些銀行的信用卡，某一些信用卡的特殊用法。他的分期利率可以做到10~11%左右。譬如光大銀行小卡，任何消費自動分0.55%月息，但他是免第一期手續(xù)費的。所以算下來實際在10.8%左右。

很多人不明白。為什么炒房客借錢的利率，控制在8%左右。他們會問：“既然你這么賺錢，你多分一點給我啊”。心黑的金融資本動輒開出20~30%利率，希望也分一杯羹。

問題是，價格是競爭比出來的，競爭無所不在。

當(dāng)利率超過了8%，哪怕僅僅到10%，多軍就可以從別的渠道抽錢。就可以從信用卡抽錢。問銀行借，問信用卡中心借，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場上的高利貸。而且手續(xù)簡單，還不用處理人情世故。

12%，是多軍借款的短期利率。換一句話說，月息1%。

他主要由“活期”存款轉(zhuǎn)化而來?？辞宄?，他和8%借款的區(qū)別是，他主要由“活期”存款轉(zhuǎn)換而來。而不是親朋好友的定期存款+銀行理財。

14%是信用卡分期的次級成本。

能夠做到10~11%成本的信用卡只是少數(shù)。但是如果我們把目光放到14~15%的年利率。則大多數(shù)銀行的信用卡，都能做到這個成本。

如果某家信用卡的分期月率是0.60%，那么他的實際成本就是14.4%，而信用卡分期一般還有一個月的免費送，所以真實成本可以做到13.9%以下。

對于絕大多數(shù)的人，他們的信用卡都沒有滿負(fù)荷操作。如果他們需要資金的話，可以把信用卡消費轉(zhuǎn)為分期，這樣就可以獲得14~15%成本的資金。

18%是信用卡純欠款利率，也是貸記卡利率。由于貸記卡幾乎是一種無限資源，你可以在浙江泰隆銀行，浙江稠州銀行，浙江民泰銀行，借到各種各樣100W一張的貸記卡。資金到了這個級別，已經(jīng)不成為瓶頸。

而且經(jīng)濟學(xué)的威力是巨大的。真正接觸了這一行，你才會發(fā)現(xiàn)，隨著價格的上漲，供應(yīng)的增加是指數(shù)上升的。真的出到了18~20%的利率，供應(yīng)的渠道五花八門，幾乎是你完全用之不竭，消化不盡的。

而信用卡又是最好使用的工具，關(guān)于如何辦理高額信用卡的方法網(wǎng)上有很多，我不細(xì)說，有興趣自己去找，我沒有試驗過，但是據(jù)說一個有穩(wěn)定工作的任何一個人辦到總額500W左右的卡不成問題，我就講講你辦了卡之后怎么辦：

首先你需要一臺POS機的（這個怎么辦不用我教你）。

假設(shè)你在自己的POS上面刷了100W，第二天，你正經(jīng)合規(guī)地，在POS上按照正規(guī)流程做“退貨操作”。

這樣的操作，資金退回原卡，積分也調(diào)整扣掉的。

然后，然后呢。正確的做法，應(yīng)該是把你的信用卡分成二批。各刷50%，50%的額度。

譬如你有一張90000的信用卡，你就九月，十月，各刷45000.

然后你在10月2日的時候，執(zhí)行45000的“退貨”操作。會發(fā)生什么。

會沖掉你九月份的賬單??！

退貨，在計算機系統(tǒng)中，完全顯示為一筆收入。

十月的先消費，后退貨。在計算機系統(tǒng)中，就顯示為9月的賬單還清，然后10月新增賬單。

這意味著什么，意味著你9月的賬單不用還，10月的賬單不用還，11月的賬單不用還…………一期一期賬單，每一期都不用還。

你徹底完全擁有了這90000元現(xiàn)金！

這就是“退貨交易”的魅力。

你可以永遠(yuǎn)占用一張信用卡一半的金額，也就是說你極限可以把你的現(xiàn)金流推高到250W

3.四川能不能炒房（投資）

都是同樣的水泥、鋼筋為什么上海北京的房子能賣到5萬一平，成都的房子只能賣1萬一平。要回答這個問題首先就要明白，城市的價值是什么。一定有人說是人口，是配套，其實這都是錯誤的。因為第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，城市變成了第三產(chǎn)業(yè)協(xié)作的容器，而第三產(chǎn)業(yè)有一個鮮明的特征：二八定律。即：百分之二十的生產(chǎn)者擁有80%的資源，這個很好理解，看看為什么滴滴合并uber，美團和大眾點評合并，因為在信息化的時代，每個人能接觸的同類平臺只有一個，當(dāng)然選擇最好的那一個！同樣的，一個世界五百強企業(yè)的總部一定是那個國家資源最集中最發(fā)達(dá)的城市，亞太地區(qū)的總部一定選在東京、香港、上海。因為這里是綜合效率最高的地方，因為如果一個五百強企業(yè)要進入大中華地區(qū)，那么他會找方方面面都和他匹配的公司作為合作，而只有在北上深（類型不同）才能找到。很難想象一個五百強公司把總部設(shè)在成都，在北上深每一個中字頭總部的小領(lǐng)導(dǎo)，每一個跨國公司的主管都有好多人要圍繞著為他們服務(wù)秘書、助理、房東等等，這在成都是沒有的。這個道理貫穿著生活的方方面面，NBA前50高薪的人占據(jù)了幾萬工作人員總薪水的60%，一個公司各級領(lǐng)導(dǎo)的工資比所有員工的工資總和還高，甚至你逛淘寶寧愿買銷量第一的一個10.88包郵的襪子，也不會要同樣一雙9.99銷量第二的襪子。只是，在這個信息化的時代，二八定律的作用越來越明顯了。更可怕的是，這是世界的競爭，不單單是中國，不是你劃一個華北是北京、華南是上海，西南就可以是成都的圈圈，最簡單（不準(zhǔn)確）的判斷方法就是，你看中國每年畢業(yè)最好的那10萬大學(xué)生都去了哪個城市，全球最頂級的都去了紐約，全國最頂級的大部分都去了北上深。再具體點，你就去川大看看，多少外地學(xué)生最終留在了成都，如果這個比例達(dá)到了80%,恭喜成都，終于有了房地產(chǎn)。

4.如何認(rèn)知房子

房子是耐用品，既然是耐用品，那就是屬于消費品的一種，但是在中國（上一問題中說的那種城市），房子的顯然不能當(dāng)做消費品看待，其實在某些國家，特別是后發(fā)國家中，把房子看成是投資品的比例非常大，比如曾經(jīng)的日本，香港等地方。但房子的居住屬性即使投資也不能忽視，建筑設(shè)計對房子的設(shè)計年限在我們國家是50年，也就是說，你根本等不到70年你的房子就是一個超限的房子了，即使還能住，也屬于危房，使用價值也隨著年限的增長而下降的厲害，看看二線城市20年~30年房齡的房子就知道了，你今天買的“豪宅”20年后就是今天的“老公房”。中國屬于后發(fā)國家，人民的對財產(chǎn)的觀念停留在比較原始的階段，整體的認(rèn)知水平也較低，加上龐氏騙子橫行，歷史房價雖中途有起伏，但總體是維持了20年的牛市，所以住房理所應(yīng)當(dāng)?shù)淖兂闪巳嗣裢顿Y的好去處，不用動腦，不用學(xué)習(xí)，買了就賺，至少不虧。再加上中國的傳統(tǒng)觀念，有房才有家，所以在中國有一套房子的人等于是0套，沒放等于-1套，大大增加的所謂的“剛需”群體，為整體樓市留下了寶貴的“受限股”永不賣出。

5是什么在維持房價（上一問題中說的那種城市）

中國的房價從來不是由房價/收入比，房價/房租比決定的，而是由中國的幾項房產(chǎn)政策決定的。

1.壟斷的土地供應(yīng)

為什么香港的房價這么高，其實就是源于香港的土地批租制度。鴉片戰(zhàn)爭后大清朝割讓了香港給英國，香港成為了英國的財產(chǎn)，名義上英國有香港100年的權(quán)利，于是，英國政府可按年期批租土地給民間的開發(fā)商，這種地叫做“官地”，官地公有，所有權(quán)不賣，不單獨出租，只批租，這就是香港的土地制度。中國改革開放后，房地產(chǎn)市場其實就是學(xué)習(xí)了這種制度。這種制度的特點就是：只有一個供給著，壟斷者的天生沖動就是控制數(shù)量，提高單價。經(jīng)濟規(guī)律最可怕的地方就是具普遍適用性，并不因人而異，所以，無論追求利益的資本主義社會，還是追求公眾利益的社會主義社會，本質(zhì)并沒有什么不同。

2.“中國特色”的行政手段

每每聽到有人說，中國政府調(diào)控了樓市無數(shù)次，可是最終房子還是上漲了無數(shù)倍的類似的話，我心中都是一片鄙夷。簡單點講：房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標(biāo)不是在調(diào)控房價，而是保證在不崩盤的情況下，最大限度的發(fā)揮國家的人口紅利。一個國家的經(jīng)濟發(fā)展表面上是制度、科學(xué)等等因素造成了，但其更本上是勞動力效率的體現(xiàn)，勞動力效率高了，自然會形成更好的勞動力結(jié)構(gòu)，促進一個國家的經(jīng)濟、政治、科技等等，扯遠(yuǎn)了，這個以后有空扯。但是房地產(chǎn)的首要任務(wù)其實是保障中國的勞動力效率，有勞動力才能造無數(shù)基建項目，才能“忽悠”其他勞動力拼了命干活，才有了高鐵有了航空母艦。所以，在這種基調(diào)和節(jié)奏下，政府關(guān)心的不是高房價，而是下不能崩盤，不發(fā)生系統(tǒng)性危機的問題，高房價并不是一定和崩盤對應(yīng)的。

從土地供應(yīng)，到市場政策，政府都可以不斷的修補，房價穩(wěn)定增長，看起來真好。但恐怖的地方在于，高房價或許可以持續(xù)，但代價無藥可救。香港就是最好的一面鏡子。舉個簡單的例子：高地價能把周邊所有的物價抬高，周邊的商店買菜，菜店要給租金，低價上去后，租金上去，菜價也上去，各項生活成本上升，隨之而來勞動力價格上升。房地產(chǎn)占比到了抑制消費同時勞動力上升的時候，恐怕就是勞動力效率的拐點到達(dá)的時候了。經(jīng)濟學(xué)原理告訴我們，壟斷者追求的就是盡量榨取消費者剩余。中國高速經(jīng)濟增長了30年并沒有什么與眾不同，無非是解放了勞動力效率，但是現(xiàn)在，成本大幅上升，競爭力減少，內(nèi)需沒發(fā)展起來，外需還在那里，但是提供者可能不再是中國制造了。

6.什么時候不再具有價值

我從一個故事說起吧，這是《異常流行幻想與群眾瘋狂》這本書里面講到的。17世紀(jì)的荷蘭，郁金香作為從土耳其引進來的品種，一到荷蘭就大受歡迎，但是郁金香必須經(jīng)過人工栽培以后才能變得優(yōu)雅和珍貴。所以最貴的一株郁金香在當(dāng)時可以換來一座豪華別墅。但是郁金香是怎么樣開始暴跌的呢？1637年的2月3日這一天，一個花商在開出了一個稍微高于市價的一個價格試水，但是這天很奇怪，沒人買，結(jié)果拍賣員降了一次價格，但是沒人出價，臺下所有人都覺得驚訝，價格越低越?jīng)]有人買，悲觀情緒傳導(dǎo)到了全國，崩盤開始了。這幅景象和2015年的股災(zāi)是不是很像，對的，這是這次股災(zāi)給我最好的教育，讓我用不太大的損失切身的體會了什么叫“流動性危機”，當(dāng)再回憶那段過程的時候，我發(fā)現(xiàn)歷史之所以能重復(fù)，就是人性的弱點永遠(yuǎn)不可能消失：貪婪與恐懼。（呵呵，很像今年315講人為什么被騙的那個小品）。也許今天的房價漲到大家都覺得不合理，但是參與者總覺得有更傻的人去接盤。因為“人對踏空的恐懼遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對風(fēng)險的擔(dān)憂”。我記得羅胖曾經(jīng)講過一個沙堆模型，很形象的說清楚的自組織臨界態(tài)的形成和特點：通過一個裝置讓沙子一次一粒的均勻的落在桌上，形成一個逐漸增高的沙堆，并且借助高速攝像機精確的計算沙堆羅家一粒沙子會帶動多少沙子移動；最開始，沙子的下落對整體影響不大，但當(dāng)高度到達(dá)一定程度，總有一顆沙子能夠引起整個沙堆的崩潰。試驗產(chǎn)生了著名的“自組織臨界”理論：沙堆達(dá)到”臨界“狀態(tài)后，所有沙子都處于一個整體狀態(tài)，新落下的沙子會在周圍產(chǎn)生擾動，這些擾動雖然可能很細(xì)微，但是卻能在整個沙堆中傳遞，沙堆的結(jié)構(gòu)變得越發(fā)的不穩(wěn)定，最終發(fā)生崩潰。

我們假設(shè)一種非常極端場景，經(jīng)濟發(fā)展降速，中國人不斷投資房地產(chǎn)，最后所有的錢都已經(jīng)變成了房子，這個時候會發(fā)生什么？只要有一個人拋掉自己的房子，那么這個房產(chǎn)價格就會跌停又跌停了。更可怕的是，目前持有的房產(chǎn)有大量的債務(wù)和再抵押，整個中國的債務(wù)基礎(chǔ)就是固定資產(chǎn)抵押為錨。但是政府更是清楚的看到這一點，去年的五大方向，不就有去庫存和降杠桿嗎，說白了，就是把杠桿丟給儲蓄率高的民眾去接盤。但是會有頭嗎？有的，那就是利率高于GDP增速。中國過去20年主要年份基準(zhǔn)利率保持在6%左右，高到8%低到現(xiàn)在的5%左右，一旦利率高于GDP增速，將會出現(xiàn)社會整體無力付息的局面，不一定爆發(fā)危機，但是就會把整個社會經(jīng)濟推到一個比較危險的境地。

什么是炒房的人，那種每天只會無腦看多或者看空房價的人，及時擁有幾十套房產(chǎn)也不能成為炒房的人，真正炒房的人，是能夠?qū)Ｐ娜チ私饨?jīng)濟內(nèi)在規(guī)律，有著獨立思考能力，能夠很好的判斷買賣時機的人，這樣的人真的很少很少。

順便也別問我房價要漲要跌，擁有自己獨立的思考能力，才是你人生中最寶貴的財富。