各位好！我們今天講美國(guó)房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù):近日公布的美國(guó)9月成屋銷售總數(shù)年化錄得471萬(wàn)戶，連續(xù)第8個(gè)月下滑，創(chuàng)2020年5月以來(lái)新低。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？
1、我們先來(lái)看下美國(guó)國(guó)債表現(xiàn):美國(guó)2年期國(guó)債收益率升至4.616%，為2007年8月以來(lái)最高水平。美國(guó)30年期國(guó)債收益率升至4.196%，為2011年8月以來(lái)最高水平。而基準(zhǔn)10年期國(guó)債收益率也上漲至4.28％，創(chuàng)15年新高。最近一周美國(guó)30年期固定抵押貸款利率平均為6.94%，為20年來(lái)的最高水平。
各位，美聯(lián)儲(chǔ)加息加的是什么東西？加的是聯(lián)邦基金利率，但是銀行存款利息跟貸款利息也會(huì)因此提高，同時(shí)美債收益率和30年期固定抵押貸款利率也會(huì)提高！具體各種利率間如何傳導(dǎo)后面我們?cè)俪鰞?nèi)容講，這里先記住結(jié)論。
2、我們?cè)賮?lái)看看美國(guó)房?jī)r(jià)表現(xiàn)：2022年09月27日公布的美國(guó)S&P/CS20座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)年率為16.1%，美國(guó)FHFA房?jī)r(jià)指數(shù)月率為-0.6%。（年率代表比去年增長(zhǎng)多少，月率與上月相比）
各位，美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致抵押貸款利率飆升，確實(shí)是抑制房地產(chǎn)的需求，給房?jī)r(jià)降溫了，但是從年率圖來(lái)看還屬于相對(duì)高位！以上是房地產(chǎn)銷售情況。
3、那租房市場(chǎng)如何呢？我們繼續(xù)來(lái)看看：據(jù)Realtor.com，美國(guó)9月房租連續(xù)第二個(gè)月以個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。50個(gè)最大城市的0-2居室房產(chǎn)的租金中位數(shù)同比增長(zhǎng)放緩至7.8%（黑色線）。這是16個(gè)月以來(lái)的最低增長(zhǎng)率，但仍比疫情前的增長(zhǎng)率高了2倍多。租金中位數(shù)要價(jià)為1759美元（紅色線），比上個(gè)月下降了12美元，較7月峰值下降了22美元。最近的房租數(shù)據(jù)與住房銷售數(shù)據(jù)一致：年同比增幅還在0之上，但增速在放緩！
各位應(yīng)該還有印象，之前的內(nèi)容《房?jī)r(jià)有沒(méi)有計(jì)入美國(guó)CPI》《如何看待8月PCE》等提到：房租（住房成本）占了核心通脹（核心CPI、PCE）的32%。租金同比上漲放緩，可能下一期的核心通脹數(shù)據(jù)會(huì)放緩哦！但是圖表顯示房租才剛剛露出拐頭的信號(hào)，還在高位！還不會(huì)影響到我們的原判：美聯(lián)儲(chǔ)11月份大概率會(huì)加息75個(gè)基點(diǎn)！
以上的數(shù)據(jù)圖表還告訴我們一個(gè)秘密：美國(guó)房?jī)r(jià)比租金拐頭早！也就是說(shuō)，美聯(lián)儲(chǔ)加息傳導(dǎo)到房產(chǎn)銷售市場(chǎng)要比租房市場(chǎng)快，目前數(shù)據(jù)來(lái)看，加息抑制（核心）通脹還是有效的，只不過(guò)傳導(dǎo)到房租（住房陳本）要滯后一些。
這點(diǎn)我們根據(jù)常理很容易想明白：大多數(shù)公寓租戶都以每月固定的價(jià)格簽訂了一年或兩年的租約。近期的市場(chǎng)租金價(jià)格與大多數(shù)租戶實(shí)際支付的價(jià)格之間存在一定程度的滯后，這導(dǎo)致了美國(guó)勞工處統(tǒng)計(jì)的住房成本仍然顯示上升狀態(tài)，這是造成美國(guó)8月核心PCE同比增長(zhǎng)4.9%高于前值4.60%的一個(gè)重要原因，之前的內(nèi)容《房?jī)r(jià)有沒(méi)有計(jì)入美國(guó)CPI》提到：買房需求的人少了，那租房住的人就多了，從而造成租金的上漲，這也是一個(gè)內(nèi)在的原因！
總之，美聯(lián)儲(chǔ)加息可能已經(jīng)傳導(dǎo)租房市場(chǎng)了，住房成本邊際下降可能帶來(lái)核心通脹的緩和，注意只是可能啊，因?yàn)檫€有其他商品和服務(wù)項(xiàng)，雖然核心通脹去除了食品和能源因素，但你們說(shuō)食品和能源價(jià)格不會(huì)傳導(dǎo)到核心通脹數(shù)據(jù)里面嗎？打個(gè)簡(jiǎn)單的比方：A不是食品和能源行業(yè)的服務(wù)人員，但是他/她會(huì)不會(huì)因?yàn)樽罱称泛湍茉磧r(jià)格上漲了，要求自己的服務(wù)費(fèi)也高點(diǎn)？是有這個(gè)可能的哦！通脹是方方面面的，而且剛好過(guò)去一個(gè)月美國(guó)能源和食品價(jià)格總體是上漲的。
最后我們簡(jiǎn)單給出一個(gè)結(jié)論：下次總體通脹數(shù)據(jù)可能小幅上漲，而核心通脹數(shù)據(jù)可能小幅下跌！注意只是一種可能性！讓我們共同學(xué)習(xí)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，把決策主動(dòng)權(quán)放在自己手里，共同成長(zhǎng)！好的，本次分享到此結(jié)束，歡迎點(diǎn)贊關(guān)注評(píng)論收藏和轉(zhuǎn)發(fā)，感謝大家！
