隨著經濟社會的發(fā)展，小區(qū)公共收益的渠道日漸豐富，包括利用小區(qū)公共區(qū)域收取廣告費、停車費、設置自動售水機、快遞柜等“花式”收益等等，部分小區(qū)年收益甚至超百萬。然而，對大多數(shù)業(yè)主而言，小區(qū)公共收益仍是一個陌生概念。因為陌生而被忽視，這筆神秘收入就這樣悄無聲息地流入了物業(yè)的腰包。近年來，南方某些城市已然出現(xiàn)業(yè)主的“權利覺醒”，開始就此向物業(yè)討說法。然而，現(xiàn)實中小區(qū)公共收益卻被搞成了一筆“糊涂賬”，導致物業(yè)與業(yè)主矛盾不斷升級，甚至對簿公堂。
舊聞鏈接
據(jù)今年4月份《新華日報》報道：近日，針對一起業(yè)委會起訴物業(yè)公司要求支付電梯廣告費的案件，睢寧縣法院進行了公開判決。2019年，睢寧縣某小區(qū)業(yè)委會發(fā)現(xiàn)小區(qū)電梯內部被物業(yè)公司租給廣告公司使用，而物業(yè)公司卻未公示電梯廣告費用，也未向業(yè)主進行分配，業(yè)委會認為物業(yè)公司收取的廣告費用不透明，損害業(yè)主的合法權益，遂向睢寧法院提起訴訟。物業(yè)公司辯稱，2萬元的電梯租賃費已經支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費，但僅提供了成本支出方面的證據(jù)，未提供其他證據(jù)。
■ 何謂小區(qū)公共收益
小區(qū)公共收益，是指居民小區(qū)的物業(yè)服務公司利用屬于業(yè)主共有的道路、公共綠地、公共服務設施等共有部分進行經營所產生的收入扣除合理成本之后的收益。
根據(jù)《民法典》第282條規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
雖然小區(qū)公共收益屬于業(yè)主共有，但并不意味著按照業(yè)主人頭平分，按照《民法典》第283規(guī)定，這部分收益分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分面積所占比例分配。這意味著業(yè)主的房屋面積越大，分到的收益就越多。
■ 何謂業(yè)主的共有部分
1.建筑區(qū)劃內的道路，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;
2.建筑區(qū)劃內的綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外;
3.建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施;
4.物業(yè)服務用房;
5.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;
6.建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;
7.其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
■ 小區(qū)公共收益的來源
實踐中，小區(qū)公共收益的收入來源多種多樣，因小區(qū)所在地理位置、大小、新舊等因素而有所差異。
主要包括以下幾種：
1.小區(qū)公共區(qū)域設置的車輛收費停放場地；
2.小區(qū)公共區(qū)域的樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等地方的廣告費；
3.小區(qū)公共區(qū)域擺攤、設置自制售水機、安裝快遞柜等的進場費；
4.建設通信基站等設備的占地費；
5.出租屬于全體業(yè)主的會所、游泳池、健身房、架空層等公建配套用房或公共場地；
6.小區(qū)公共區(qū)域的活動場所對外經營收益（如足球場、高爾夫球場、網(wǎng)球場、籃球場等）；
7.小區(qū)物業(yè)用房、經營用房的租金收益；
8.因損壞或違法使用小區(qū)公共設施進行的賠償；
9.其他屬于小區(qū)的公共收益。
■ 小區(qū)公共收益的用途
1.主要用于補充專項維修資金；
2.通過業(yè)主大會決定，可以用于：
（1）維修、更新、改造、增設共用設施設備；
（2）業(yè)主公益活動的開展；
（3）業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經費和補貼；
（4） 邀請第三方對業(yè)主委員會的工作經費和經營性收益進行審核所需費用；
（5）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的用途。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定：公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。假如小區(qū)維修資金充裕，小區(qū)業(yè)主向業(yè)主大會提出、由業(yè)主大會決定，利用小區(qū)公共收益給業(yè)主發(fā)紅包或日常用品，也符合情理與法律規(guī)定。
■ 小區(qū)公共收益的管理形式
根據(jù)居民小區(qū)有無業(yè)主大會和業(yè)主委員會，小區(qū)公共收益的管理形式基本可以區(qū)分為三種情況：
1.未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的小區(qū)，在小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，根據(jù)前期物業(yè)服務合同約定，受委托對共用部位、共用設施設備進行經營的物業(yè)服務企業(yè)，公共收益一般由物業(yè)公司代管。
2.已經成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的小區(qū)，通過物業(yè)服務合同約定委托給物業(yè)服務企業(yè)管理。
3.已經成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的小區(qū)，業(yè)主委員會自行管理小區(qū)公共收益。
目前各小區(qū)一般都是由物業(yè)服務企業(yè)在管理，并由其決定公共收益的用途。
■ 小區(qū)業(yè)主的知情權和監(jiān)督權
物業(yè)公司應當在銀行單獨開立小區(qū)公共收益賬戶，建立收支臺賬，將收益結余等信息資料保存完好，并定期將收支明細以合理方式向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。作為監(jiān)督主體的廣大業(yè)主，應當充分利用自身的知情權與監(jiān)督權，要求物業(yè)公司或業(yè)委會定期或不定期公開收支情況，通過召開業(yè)主大會的方式來決定公共收益的使用、分配等問題。
法條鏈接
《民法典》
第二百七十四條 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
第二百七十五條 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第二百八十二條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
第二百八十三條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。
《物業(yè)管理條例》
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第五十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
（一） 建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二） 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；
（三） 物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四） 建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五） 其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
