? 自打我家溜溜3月底誕生，我家就跟無(wú)數(shù)有娃一族一樣，被琳瑯滿目的嬰兒用品占領(lǐng)了。我家房間放了嬰兒床，尿布臺(tái)以后，真是走路都要擠進(jìn)擠出，甚是不便。改善生活品質(zhì)變得刻不容緩，于是乎，這些日子我們開啟了每天約看房，找銀行的模式。
? 然而目前慕尼黑的房市是賣方市場(chǎng)，有房的就是大爺，根本不愁賣，開個(gè)高價(jià)慢慢等著愿者上鉤。所以我們的漫漫買房路也就隨之開啟。既要與各路看房人馬斗智斗勇，還要和房主或者中介搞好關(guān)系，一會(huì)兒上演燒腦懸疑劇，一會(huì)兒又是擂臺(tái)招親狗血?jiǎng) ?/p>
? 那個(gè)。。。壯士先別走，吐槽時(shí)間結(jié)束，下面跟我一起來(lái)看一下慕尼黑房市的現(xiàn)狀。主要介紹一下跟國(guó)內(nèi)不同的部分。
（一）房源信息
1. 通過(guò)網(wǎng)站上尋找，如https://www.immobilienscout24.de，https://www.immowelt.de/?等等。這些網(wǎng)站上發(fā)布賣房信息是要付錢的，每月30-40歐元左右。
2. 當(dāng)?shù)貓?bào)紙，尤其是當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的報(bào)紙上，一般也會(huì)刊登房屋信息。德國(guó)人普遍保守，尤其是老年人，不喜歡用網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品。
3. 當(dāng)?shù)爻杏幸粋€(gè)信息欄，可以貼各種供求。這地方租房信息比較多，賣房的信息是很難找到了。
（二）地段
? 李嘉誠(chéng)曾說(shuō)：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段、第二是地段、第三還是地段。” 這話放諸四海而皆準(zhǔn)，慕尼黑也不例外，越靠近市中心當(dāng)然房?jī)r(jià)越貴。但稍稍與國(guó)內(nèi)不同的是，德國(guó)本地人其實(shí)并不太喜歡熱鬧擁擠的地區(qū)，所以有些地段雖然是市中心，但住的更多是外國(guó)人。沒有歧視的意思，但事實(shí)就是越是德國(guó)人多的社區(qū)，一般維護(hù)更好，環(huán)境更好，將來(lái)孩子入學(xué)也會(huì)質(zhì)量更好。甚至離慕尼黑20km的一個(gè)湖區(qū)，價(jià)位也是一線的。所以挑選社區(qū)很重要，最好避開土耳其人，東歐人，中東人聚居區(qū)。來(lái)來(lái)來(lái)，給大家直觀感受一下差異。
（三）新房 vs 二手房
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?優(yōu)勢(shì)? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?劣勢(shì)
新房? ? ? ? ? ? ?1.入住方便? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1.貴
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2.維修費(fèi)用少? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2.?少
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 3.節(jié)能? ? ? ? ? ??
二手房? ? ? ? ?1.相對(duì)數(shù)量多? ? ? ?1.多數(shù)不可自住
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2.性價(jià)比高? ? ? ? ? ?2.維護(hù)費(fèi)用高
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?3.裝修費(fèi)用
下面來(lái)解釋一下與國(guó)內(nèi)行情不同的兩點(diǎn)：?
1.? 為什么新房數(shù)量如此坑爹的少？
? 答案是：土地使用，層高限制?
? 慕尼黑的居民并不希望都市化，所以慕尼黑一直走的是大型農(nóng)村的路線。??
? a. 一方面為了保護(hù)植被，土地用途很難變更，每年可供開發(fā)的土地十分有限。
? b. 另一方面政府對(duì)于層高也就嚴(yán)格的限制。慕尼黑的摩天大廈特別少，造型也是維持在80年代的水準(zhǔn)。別墅基本三層樓高，居民樓一般也就是4，5層。像我們現(xiàn)在住的就是四層樓高的房子。不是開發(fā)商不想造高層，而是政策限制層高，超過(guò)一定高度就需要政府批準(zhǔn)才可以建造。
? 好處是城市可以最多的保留原始的樣貌，尤其老城區(qū)保存的尤為完好。另外人口不至于太密集，從而保證了整體居住環(huán)境。壞處當(dāng)然就是沒地方造房子，就算造也造不高。當(dāng)然德國(guó)的施工速度也是一大硬傷，小小一個(gè)樓拖拖拉拉造個(gè)兩年是常事。政府經(jīng)常保證說(shuō)每年要造多少新房來(lái)解決住房問(wèn)題，但這個(gè)目標(biāo)從沒實(shí)現(xiàn)過(guò)。
? 2. 為啥二手房不能自主？
? 答案是：法律保護(hù)租客利益。
這主要體現(xiàn)在：房東很難臨時(shí)終止租房合同，以及法律對(duì)房租和漲價(jià)幅度的限定。德國(guó)人擁有自住房產(chǎn)的比例在全歐洲幾乎是最低的。約有50%的人選擇一生租房，且他們會(huì)把租房也裝修維護(hù)得很好。
? ? a. 提前3個(gè)月解除合同，孕婦、老人、無(wú)家可歸者是例外
? ?通常，租房合同到期前，租賃雙方如果有一方要終止合同，須在合同到期前3個(gè)月通知對(duì)方。如果簽訂的合同有效期較長(zhǎng)，比如五年、八年以上，那么，須提前6個(gè)月及9個(gè)月通知對(duì)方。
? ?在特殊的情況下，租戶可以以書面形式反對(duì)房東按期終止合同的要求，比如：懷孕中后期的女性，高齡老人，有孩子讀書問(wèn)題的家庭，或者面臨無(wú)家可歸者。
? ?b. "房租剎車"政策，三年不能漲超過(guò)20%
? ?近些年來(lái)，由于德國(guó)房地產(chǎn)走熱，房租上升，德國(guó)政府2015年推出了"房租剎車"的政策法規(guī)，以保障租戶的權(quán)益。各地市政部門制定本地的平均房租標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)是參考房屋所在地點(diǎn)、房屋面積、配備設(shè)施以及建造年份等得出的，并且定期更新。
? ?房東有權(quán)把房租提高到當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)，不過(guò)，至少要等到租戶入住15個(gè)月以后才能漲房租。此外，房東兩次漲價(jià)之間要間隔至少12個(gè)月。而在三年之內(nèi)，漲房租的幅度不能超過(guò)20%。通常，房租不應(yīng)超過(guò)當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)。
? ?c. 在德國(guó)租住房屋，還有很多細(xì)節(jié)的規(guī)范。
? 比如，如果結(jié)婚，配偶搬進(jìn)來(lái)一起住，是無(wú)須征得房東同意的，房租的冷租（即不包括水電暖的部分）也不得漲價(jià)。又比如，合同期間，房東想來(lái)看看房子，必須征得租戶的同意。
?重點(diǎn)來(lái)了：
? 這些政策有效保護(hù)了租客利益的同時(shí)，也使得買二手房的時(shí)候要特別注意看房子是否出租，是否允許自住。盡量避免買長(zhǎng)期出租的房子，因?yàn)樽饨鸷艿?，且租戶一般不?huì)愿意搬走。理論上如果屋主只有一套住房，那租客必須搬走，但是實(shí)行起來(lái)非常困難。要通過(guò)打官司來(lái)解決，并且就算勝訴，最后執(zhí)行也是遙遙無(wú)期。
? 好了，寫得好累，各位看官也看累了吧，那么關(guān)于房屋價(jià)格，銀行貸款，買房流程等具體問(wèn)題，留待下回分解。。。
