韋喜律師：你還在傻乎乎的相信開發(fā)商承諾的土地使用年限嗎???
韋喜律師說案：
2015年4月25日，黃某購買某開發(fā)商房屋一套，并簽訂了《房屋認購協(xié)議書》，約定本認購協(xié)議書簽訂后七日內簽訂商品房買賣合同，并對房屋坐落，付款方式及金額等。黃某按約交付定金2萬元。后黃某準備簽訂商品房買賣合同時發(fā)現(xiàn)房屋所占用的土地的使用權年限剩余不足28年。黃某遂起訴至法院。（詳見黃小昌與惠州市喬弘房地產有限公司商品房銷售合同糾紛（2016）惠13民終第229號二審民事判決書）
韋喜律師總結焦點：
1、土地年限縮短，認購協(xié)議書能夠解除嗎？
2、黃某能否要求開發(fā)商雙倍返還定金？
韋喜律師：你還在傻乎乎的相信開發(fā)商承諾的土地使用年限嗎???
韋喜律師觀點：
1、本案中認購協(xié)議書可以解除
黃某與開發(fā)商簽訂的商品房認購協(xié)議書，是當事人真實意思表示，不違背法律法規(guī)的規(guī)定，應當認定為合法有效。黃某明確表示不愿與開發(fā)商繼續(xù)訂立商品房買賣合同，則認購協(xié)議書的目的已經無法實現(xiàn)，根據《合同法》第九十四條第四款，該認購協(xié)議書應當予以解除。
2、黃某可以要求開發(fā)商退還定金，但是無權要求雙倍返還。
黃某作為一般的購房者，在購買商品房前，其了解購買房屋信息的主要渠道一是通過房地產開發(fā)商的信息公開，二是通過其他社會公共平臺了解相關信息。黃某與開發(fā)商簽訂《房屋認購協(xié)議書》時，開發(fā)商作為房屋出賣人，有義務也有能力將房屋的基本信息情況明確告知買受人，但本案沒有證據顯示開發(fā)商已經盡到明確告知的義務，而正規(guī)房地產信息網站及其他信息公開平臺上展示的涉案樓盤的信息均顯示涉案房產產權為70年，因此黃某在與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書時不知道涉案商品房所附的土地使用權剩余年限的相關情況，實屬正常。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”的規(guī)定，本案應屬于不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同不能訂立，開發(fā)商應向黃某返還定金20000元。
本案買賣雙方無法訂立商品房買賣合同的原因并非是開發(fā)商違約，因此黃某要求開發(fā)商雙倍返還定金，沒有事實與法律依據，法院不會支持。
韋喜律師：你還在傻乎乎的相信開發(fā)商承諾的土地使用年限嗎???
韋喜律師溫馨提示：
1、土地使用權的年限必須以國家土地行政管理部門依法頒發(fā)的、具有法定公示力的《國有土地使用證》記載為準，開發(fā)商的承諾與保證都是沒有法律效力的。即時開發(fā)商將相關承諾寫入合同，也不一定能追究開發(fā)商的違約責任。
2、購房者買房時，一定要注意核實土地使用權年限及權屬狀態(tài)，屬于劃撥還是出讓。
3、購房者在簽訂商品房買賣合同時，可以在合同中事先約定因一方違約，另一方提起訴訟所產生的律師費、取證費、查檔費、交通費等費用由違約方承擔。
4、開發(fā)商承諾的土地使用權年限比其他樓盤年限長，即使將該承諾寫入合同，最后發(fā)下來的土地證上記載與承諾不同，購房者也無權要求開發(fā)商強制履行。
5、由于土地使用權出讓及規(guī)劃、準建均有相關行政部門審批，購房者無權要求開發(fā)商就土地使用年限減少按比例進行賠償，起訴到法院，法院也不會立案受理。
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