難道去做自己最想做的事情、生活在你最怡然自得的環(huán)境中，，心平氣和、淡泊寧?kù)o就是把人生糟蹋了嗎？難道成為一名著名的外科醫(yī)生、年入上萬(wàn)英鎊，娶得如花美眷就算是成功嗎？我想這要取決于你如何看待人生的意義，取決于你認(rèn)為對(duì)社會(huì)應(yīng)盡什么樣的義務(wù)，對(duì)自己又有什么樣的要求。
—— 毛姆《月亮和六便士》

自從16年開(kāi)始投資房產(chǎn)，有一些疑問(wèn)一直困擾著我，特別是關(guān)于后續(xù)的走勢(shì)情況。今天想把自己YY的一些答案，以及關(guān)于近期房產(chǎn)市場(chǎng)的觀察，寫下來(lái)，讓大家都笑一笑。

正文

自從16年開(kāi)始接觸水庫(kù)，我開(kāi)始對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生了興趣，自己有一點(diǎn)點(diǎn)實(shí)操，然后也對(duì)政策、市場(chǎng)的變化也有些些膚淺的關(guān)注。在15、16年一陣瘋漲之后，一線城市在17年開(kāi)始有了一系列的四限政策（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售），基本上整個(gè)樓市就凍結(jié)住了，二三線城市開(kāi)始補(bǔ)漲，一直到18年整年，基本上整個(gè)樓市就在跌價(jià)中度過(guò)。

零、背景：重要的夜壺要出問(wèn)題了

1. 房產(chǎn)市場(chǎng)的重要性認(rèn)知

• 從長(zhǎng)期看（10年20年），房產(chǎn)必然會(huì)漲，而且必然是所有資產(chǎn)之首，這個(gè)毋庸質(zhì)疑。簡(jiǎn)單的邏輯是，只要發(fā)生會(huì)通貨膨脹，那么現(xiàn)金必然貶值，在不受控制的情況下物價(jià)必然上漲，不可能出現(xiàn)有一天肉包子和一套房子一樣的價(jià)格對(duì)吧？

• 房市的對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的重要性也毋庸置疑。一方面關(guān)乎民生住房，另一方面關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)了大量的上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是各種生產(chǎn)過(guò)剩產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)泄池。最重要的，每當(dāng)放水，房產(chǎn)市場(chǎng)是鎖定和繼續(xù)這些流動(dòng)性資金的重要產(chǎn)業(yè)，確保了其他產(chǎn)業(yè)物價(jià)能夠相對(duì)平穩(wěn)，肉包子不能一下子從1塊錢漲到100塊錢，只能1元、1.5元、2元這樣的循序漸進(jìn)。

2. 房屋租售比已經(jīng)無(wú)法再低了

房屋租售比 = 全年租金 / 房屋總價(jià)，代表著一套房子的投資收益率，從投入產(chǎn)出維度來(lái)看，房屋租售比越高就越有投資價(jià)值。但是當(dāng)租售比太低意味著房屋的投資收益率太低了，作為一項(xiàng)資產(chǎn)而言，就失去了投資價(jià)值，同樣的錢放銀行每年拿回來(lái)3%，放房屋只有1.3%，那么房?jī)r(jià)必然會(huì)受到影響。

現(xiàn)狀是，15、16年瘋長(zhǎng)之后，全國(guó)房屋租售比極低（上海甚至只有1.2%），從搜狐的一個(gè)新聞看，我們的房屋租售比全球最低。（這里房屋租售比 = 全年租金 / 房屋價(jià)格）下圖這個(gè)是17年初的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在更低了，上海基本上在1.3%這樣。

全球租售比

因此，如果租售比再往下跌，那么房?jī)r(jià)必然收到影響，會(huì)有越來(lái)越多的人不敢投資買房。

壹、疑問(wèn)：接下來(lái)宏觀政策如何引導(dǎo)房市發(fā)展？

我國(guó)房產(chǎn)從短期角度來(lái)看是明顯的政策市場(chǎng)，政策導(dǎo)向（不信你試試把限購(gòu)限貸放開(kāi)，馬上暴漲），政策具備引導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用，因此隱藏在政策背后的這些人，會(huì)怎么引導(dǎo)？

但是矛盾在于：

1. 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常差，去桿杠玩一波以后企業(yè)都沒(méi)有錢了，大量倒閉注銷和裁員，就業(yè)不穩(wěn)
2. 就業(yè)不穩(wěn)，租金就不好再漲了，否則大家房子都租不起，就再逃離北上廣，城市化進(jìn)程受阻
3. 那么就需要提振經(jīng)濟(jì)，如果再按往年那樣放水，房?jī)r(jià)短期內(nèi)比水漲船高
4. 房?jī)r(jià)漲，租金不漲，租售比再降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是有巨大風(fēng)險(xiǎn)的
5. 租金漲，經(jīng)濟(jì)環(huán)境本來(lái)就差，裁員這么多，租金漲了還讓不讓人住了？又回到了民生問(wèn)題

總之一切都是為了穩(wěn)住民生，接下里怎么辦？

貳、觀察：18年年底不斷釋放出來(lái)的政策信息

18年年底開(kāi)始，我們可以觀察到一系列的政策操作，重點(diǎn)看兩個(gè)：

1. 央行開(kāi)始一點(diǎn)點(diǎn)放水，扭扭捏捏的做一些定向降準(zhǔn)（放水）的操作，一直到前天喊出來(lái)的全面降準(zhǔn)
2. 個(gè)稅改革開(kāi)始落實(shí)操作，對(duì)于中產(chǎn)小白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)貸款補(bǔ)貼、房租補(bǔ)貼、贍養(yǎng)老人補(bǔ)貼、養(yǎng)育子女補(bǔ)貼等等，各種利好

也說(shuō)說(shuō)個(gè)稅改革的事情

特別是個(gè)稅改革，最近大家都在各種報(bào)送稅收補(bǔ)貼的信息，也有很強(qiáng)大的APP可以自己上去填寫，網(wǎng)絡(luò)上也有很多文章在說(shuō)這個(gè)事情，我不啰嗦太多，簡(jiǎn)單說(shuō)一下初步的后果

1. 小白領(lǐng)們的收入因?yàn)閭€(gè)稅補(bǔ)貼會(huì)有所增加，幸福感上去了，基本盤穩(wěn)住
2. 房東們因?yàn)榉慨a(chǎn)出租信息上報(bào)的原因，房租方面的所得稅/經(jīng)營(yíng)稅是肯定會(huì)隨之而來(lái)的，但最后一定都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房客的，最終會(huì)達(dá)到一定平衡
3. 信息是綜合多維的，有些房客上報(bào)了，房租漲，有些房客沒(méi)上報(bào)，但是房東一看市場(chǎng)房租漲上去了，自己房租肯定也漲。微觀操作上，房租一定是綜合上漲的，吃虧的還是租房子的
4. 說(shuō)一個(gè)深一點(diǎn)的，我們買房子其實(shí)已經(jīng)給國(guó)家付過(guò)使用費(fèi)的錢了，所以收房產(chǎn)稅本身多少是有點(diǎn)不合理（雙重收費(fèi)），但是未來(lái)或許只會(huì)對(duì)租出去的房子收費(fèi)，我們買的是房屋使用權(quán)，而不是經(jīng)營(yíng)權(quán)，房產(chǎn)稅的收取變得更加合理了

稅務(wù)就是搶劫，但是好吧，我不想喝咖啡

叁、總結(jié)：大趨勢(shì)緩慢上漲，小趨勢(shì)亦步亦趨

關(guān)于這里面的邏輯，我基本上把此前的零零散散的信息串了起來(lái)，深感這是一盤超級(jí)大棋，如果能順利推進(jìn)成功，整個(gè)基本盤面又能夠欣欣向榮了。

小趨勢(shì)亦步亦趨，穩(wěn)步提升租售比、民生收入和房租

之前的疑問(wèn)在于，在經(jīng)濟(jì)差、租售比低和房?jī)r(jià)要漲的綜合情況下，宏觀會(huì)進(jìn)行怎么樣的調(diào)控？，簡(jiǎn)單總結(jié)如下：

1. 通過(guò)減免個(gè)稅的政策引導(dǎo)，讓大家覺(jué)得手上的錢變多了（一兩百也是錢啊），于是有了動(dòng)力上報(bào)房東出租信息（關(guān)鍵步驟）
2. 基于房東出租信息，向房東收取所得稅/經(jīng)營(yíng)稅，房東轉(zhuǎn)嫁給房客，房租上漲，租售比提高，房產(chǎn)投資價(jià)值上升
3. 租售比提高，再適當(dāng)?shù)尼尫刨Y金流動(dòng)性（降準(zhǔn)等政策），企業(yè)借的到便宜的錢，能活下來(lái)，就業(yè)率上升，歌舞升平

所以是一切為了民生，通過(guò)左右騰挪的大智慧，維持住甚至實(shí)現(xiàn)更好的欣欣向榮。

大趨勢(shì)，穩(wěn)步緩慢上漲，活下去才是最重要的

這個(gè)是某種意志了，不會(huì)暴漲，不能跌，都在左右騰挪中前進(jìn)。

我一直覺(jué)得，在國(guó)內(nèi)做房產(chǎn)投資才是真正的價(jià)值投資，而價(jià)值投資的關(guān)鍵就在于，活下去，看誰(shuí)活得久，是被抑制住價(jià)格的價(jià)值，還是你的現(xiàn)金流。

價(jià)橫不跌

肆、我們?cè)撛趺醋觯?/h3>

1. 相信未來(lái)一定會(huì)更好，小心現(xiàn)金，要持有但不能持有太多，相信通貨膨脹是必然的趨勢(shì)
2. 關(guān)注現(xiàn)金流，提升現(xiàn)金流，堅(jiān)持住，在國(guó)內(nèi)投資才是真正的價(jià)值投資，而真正的價(jià)值投資都在比誰(shuí)活得長(zhǎng)久
3. 好好工作，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)論大趨勢(shì)怎樣，我們要?jiǎng)?chuàng)造自己的小趨勢(shì)

今日問(wèn)題

如果能夠通過(guò)新的選擇獲得自由，那么過(guò)去的責(zé)任該如何承擔(dān)？

過(guò)去的責(zé)任是什么？如果有了新的選擇，那么是否還能正常履行過(guò)去的義務(wù)、承擔(dān)過(guò)去的責(zé)任？如果能，理應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任和履行義務(wù)，哪怕是換種方式，比如金錢補(bǔ)貼，那么也是理所當(dāng)然應(yīng)該去做的。

如果不能，那么做出選擇的時(shí)候，就已經(jīng)選擇了承擔(dān)這部分的損失，是罵名也好、是內(nèi)心的愧疚也好，不管怎樣的折磨，都應(yīng)該全部應(yīng)承。

如果能夠通過(guò)新的選擇獲得自由，那么過(guò)去的責(zé)任該如何承擔(dān)？