2003年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)開展實(shí)施，當(dāng)時(shí)調(diào)控政策的主要任務(wù)是解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價(jià)上漲幅度等問題。劉全認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策已實(shí)施數(shù)十年，但房地產(chǎn)行業(yè)依然保持強(qiáng)勁的韌性，行業(yè)根本利益格局并未改變。從宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策看“房住不炒”的基調(diào)已經(jīng)明確；“房住不炒”既要保障自住購房需求，同時(shí)要嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)炒房行為。房地產(chǎn)金融政策趨緊和去金融化，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，已成為調(diào)控政策的主要方向。房地產(chǎn)調(diào)控政策已轉(zhuǎn)向刺激自住購房需求，放松房貸政策和下調(diào)房貸利率等救市層面。

2021年10月份，社融增量為1.59萬億元，比上年同期多增1970億元；新增人民幣貸款8262億元，比上年同期多增1364億元；貨幣供應(yīng)量M1、M2分別同比增長2.8%、8.7%，增速較上月末分別低0.9和高0.4個(gè)百分點(diǎn)。劉全認(rèn)為，受貨幣政策陸續(xù)改善、地產(chǎn)調(diào)控政策邊際放松等疊加影響，反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然離不開房地產(chǎn)行業(yè)支撐。經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，貨幣政策將進(jìn)一步拉開放寬序幕，結(jié)構(gòu)性貨幣政策成為主導(dǎo)，降準(zhǔn)、降息有所提前，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)成為受益者。

據(jù)央行公布的信貸數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。劉全認(rèn)為，為維護(hù)經(jīng)濟(jì)增長、地方財(cái)政收入和金融系統(tǒng)穩(wěn)定，信貸政策已有明顯改善。個(gè)人購房需求開始上升，市場(chǎng)已逐漸恢復(fù)，銀行對(duì)自住購房釋放了空間。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，信貸政策是決定房價(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)行業(yè)一面是實(shí)體產(chǎn)業(yè)，一面是金融資產(chǎn)，維護(hù)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展已成為重中之重。從政策層面看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要目標(biāo)只是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期，避免房價(jià)出現(xiàn)大漲大跌。年底也許適合剛需買房子。

劉全認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，央行將采取寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)增長。房企基本面出現(xiàn)惡化，如果調(diào)控政策持續(xù)高壓，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更大的信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控需要重新優(yōu)化，寬松信貸政策有利于穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍需要利好政策“加持”，化解潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。以往房價(jià)大漲要調(diào)控，房價(jià)下跌要救市，現(xiàn)在仍是如此。不應(yīng)該“救樓市”，房子才能回歸居住屬性。

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作者：劉全

時(shí)間：2021年11月14日