（三）、經(jīng)營測(cè)算與決策機(jī)制

1、經(jīng)濟(jì)測(cè)算：

（1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：各類面積指標(biāo)數(shù)據(jù)，是成本和貨值、計(jì)劃、稅費(fèi)計(jì)算的起點(diǎn)。

（2）成本測(cè)算：土地成本、建安成本、營銷費(fèi)、管理費(fèi)、稅金（增值稅、土增稅及其他）、融資

（3）收入測(cè)算：銷售計(jì)劃

（4）現(xiàn)金流表

（5）利潤表

（6）關(guān)鍵指標(biāo)表

（7）敏感性分析

2、決策機(jī)制

（1）、產(chǎn)品定位會(huì)：營銷牽頭召集，重點(diǎn)探討項(xiàng)目市場(chǎng)定位，研判產(chǎn)品方向。會(huì)議可能需要多輪反復(fù)研討。

（2）、方案評(píng)審會(huì)：設(shè)計(jì)牽頭召集，重點(diǎn)評(píng)審項(xiàng)目方案。會(huì)議可能需要多輪反復(fù)研討。

（3）、投資決策會(huì)：投資牽頭召集，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目投資可行性進(jìn)行研討。會(huì)議需要多輪研討，從立項(xiàng)到投決，逐步深入。

3、投資決策報(bào)告：

（1）核心指標(biāo)：土地面積、容積率、計(jì)容建筑面積、總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、總貨值、地上/地下貨值、起拍地價(jià)指標(biāo)（起拍土地價(jià)、起拍計(jì)容樓面價(jià)、起拍利潤及現(xiàn)金流指標(biāo)）、目標(biāo)地價(jià)指標(biāo)（目標(biāo)拿地土地價(jià)、目標(biāo)計(jì)容樓面價(jià)、目標(biāo)利潤及現(xiàn)金流指標(biāo)）

（2）投資理由

（3）本地現(xiàn)有項(xiàng)目情況：體現(xiàn)是否具有深耕優(yōu)勢(shì)；在售、待售、尾盤項(xiàng)目情況；在售項(xiàng)目核心指標(biāo)。

（4）項(xiàng)目概況：

①城市概況（宏觀經(jīng)濟(jì)判斷城市是否可進(jìn)入）；

②政策環(huán)境（限價(jià)、限簽、限購、限售、限貸、預(yù)售條件、按揭放款條件、資金監(jiān)管、捆綁銷售、其他政策等；最大限度了解當(dāng)?shù)卣?，房地產(chǎn)項(xiàng)目和當(dāng)?shù)卣呱疃认嚓P(guān)）；

③板塊分析：區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)、周邊資源情況（如交通、教育、商業(yè)、文化、景觀、其他）

④地塊屬性：用地性質(zhì)、項(xiàng)目四至、周邊劣勢(shì)、其他等；

⑤現(xiàn)狀：紅線內(nèi)外不利因素，如是否有堆土、建筑垃圾；是否有池塘、河道；是否有高壓線需要高改低；是否有未拆建筑需要拆除；是否有地下基礎(chǔ)需要清障；是否場(chǎng)地內(nèi)有南北高低差等。

（5）市場(chǎng)情況

①土地成交情況、土地供應(yīng)分布、土地供應(yīng)計(jì)劃；

②住宅市場(chǎng)概況、成交結(jié)構(gòu)、主要競(jìng)品分析；

③對(duì)標(biāo)定價(jià)

（6）產(chǎn)品解決方案

①產(chǎn)品定位：客戶分析（競(jìng)品客戶定位、項(xiàng)目客戶定位、客戶置業(yè)來源、客戶置業(yè)偏好）、產(chǎn)品定位（定價(jià)邏輯、量?jī)r(jià)定位、戶型配比、項(xiàng)目檔次、產(chǎn)品線選擇、裝修標(biāo)準(zhǔn)、適配標(biāo)準(zhǔn)、推售策略）

②總圖、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、戶型分布、日照分析、地庫方案、公建配套、三寶策劃、產(chǎn)品分析、立面分析、標(biāo)準(zhǔn)層分析等

（7）經(jīng)營方案：供貨推盤計(jì)劃、里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、首開方案、三寶策劃、成本適配標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)成本、集采、合作方案、融資方案、現(xiàn)金流分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析