《千萬(wàn)別說(shuō)你懂買(mǎi)房》
作者:?徐斌?
出版年:?2017-6-1
ISBN:?9787508675589
要點(diǎn)提煉：
本書(shū)主要講述在選房、購(gòu)房等過(guò)程中如何避免走進(jìn)一些坑。
1.買(mǎi)房準(zhǔn)備之資格認(rèn)定：不同城市，各地政策不一樣，一般需要有本市戶(hù)口，或者繳納一定年限的社保。
2.買(mǎi)房準(zhǔn)備之資金：定金，購(gòu)房人支付給業(yè)主，簽了定金合同，按約定把房子過(guò)戶(hù)給購(gòu)房人，一般交5萬(wàn)元左右的定金比較常見(jiàn)。法律規(guī)定定金的數(shù)額上限是總房款的20%。首付款，一般是首付30%，當(dāng)然50%，80%也沒(méi)問(wèn)題（但風(fēng)險(xiǎn)較高）。尾款，住房抵押貸款是目前我國(guó)最有吸引力的貸款。中介費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%—2.5%計(jì)收。
3.??二手房交易的稅費(fèi)，主要有三種：個(gè)人所得稅、契稅、增值稅（營(yíng)業(yè)稅）。三大稅種免稅政策（以政策為準(zhǔn)）：增值稅的免稅條件就是滿(mǎn)兩年（滿(mǎn)幾年是看房產(chǎn)證或契稅完稅憑證的時(shí)間，哪個(gè)早就按哪個(gè)算）。個(gè)人所得稅的免稅政策原先是滿(mǎn)五唯一，意思是房子要滿(mǎn)五年，而且業(yè)主只有這一套房子，才能免稅。所以滿(mǎn)二免增值稅，滿(mǎn)五唯一免個(gè)人所得稅。
4.二手房交易的稅費(fèi)計(jì)算：個(gè)人所得稅有兩種計(jì)算方式，一種是合同成交價(jià)的1%（有的城市可能比例不同），另外一種是交易差價(jià)的20%。?增值稅則是房屋增值部分——合同成交價(jià)和取得房屋的交易價(jià)格的價(jià)差的5%。??契稅通常是網(wǎng)簽交易價(jià)格的1%-3%。?稅費(fèi)計(jì)算和免稅政策去當(dāng)?shù)氐囟惒块T(mén)咨詢(xún)。
5.二手房交易的基本流程：?
(1)?產(chǎn)權(quán)調(diào)查，主要確定兩點(diǎn)，房屋是否存在查封；房屋是否存在抵押。
(2)? 簽合同，三份，存量房買(mǎi)賣(mài)合同（范本）、補(bǔ)充協(xié)議、居間服務(wù)合同。中介費(fèi)最好在約定過(guò)戶(hù)之后繳納，或居間合同中注明“交易不成，全額退款”。買(mǎi)賣(mài)合同重點(diǎn)：交易流程、時(shí)間期限、違約責(zé)任，比如：a.一定要明確約定交易主體、房屋的位置、大小、總價(jià)或單價(jià)等合同主要條款，若房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一起簽字，避免以后出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)的情況。b.付首付、過(guò)戶(hù)、交房等時(shí)間節(jié)點(diǎn)一定要明確約定，有必要在補(bǔ)充協(xié)議里單獨(dú)寫(xiě)出來(lái)，且不能相互矛盾，否則以后一定會(huì)扯皮。c.如果該房產(chǎn)附有戶(hù)口，一定要明確約定戶(hù)口遷出的日期以及不遷出要支付的高額違約金，去法院起訴要求對(duì)方遷出戶(hù)口是不能被支持的，因此一定要把戶(hù)口不遷出的問(wèn)題轉(zhuǎn)化成法律可以執(zhí)行的高額違約金，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。
(3)? 網(wǎng)簽（預(yù)告登記）與交首付款，由于辦理貸款、審稅、過(guò)戶(hù)都需要用到這份網(wǎng)簽合同。
(4)?賣(mài)家解抵押，建議讓業(yè)主授權(quán)給買(mǎi)家或中介，由其出面去還貸款解抵押。
(5)? 銀行面簽及住房抵押，貸款需買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。注意，銀行規(guī)定，貸款年限與購(gòu)房人年齡之和，男不超過(guò)65，女不超過(guò)60.貸款額度達(dá)不到預(yù)期，做好準(zhǔn)備支付更多首付的準(zhǔn)備，或在合同約定貸款批不下來(lái)的情況。
(6)? 繳稅，二手房主要稅種有3個(gè)：契稅、增值稅及附加和個(gè)人所得稅。提前向地稅部門(mén)咨詢(xún)。
(7) 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，俗稱(chēng)“過(guò)戶(hù)”，快的話一周能辦完。
(8)?交房，支付尾款，建議約定在交房過(guò)戶(hù)后再支付相應(yīng)尾款。}
6.如何買(mǎi)商品房不上當(dāng)？
(1)買(mǎi)大開(kāi)發(fā)商的房子，比如萬(wàn)科、龍湖、綠地。
(2)提前確認(rèn)商品房五證，這五證分別是：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》；
(3)購(gòu)房人如何獲取五證文件，（1）政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站查詢(xún)；（2）去指定政府部門(mén)查詢(xún)。
(4)購(gòu)房人可以提供小區(qū)的地理位置或樓盤(pán)名稱(chēng)，讓不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)大廳的工作人員幫忙查詢(xún)?cè)擁?xiàng)目是否五證齊全。
7.買(mǎi)商品房需要簽訂哪些合同呢？
按照時(shí)間順序排列大概是這樣的：
(1)認(rèn)購(gòu)書(shū)（認(rèn)購(gòu)書(shū)講了幾件事，一是要給開(kāi)發(fā)商付定金，二是在約定的時(shí)間內(nèi)以某個(gè)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，簽訂購(gòu)房合同。）
(2)商品房預(yù)售合同（最重要的信息就是五證的證號(hào)、合同上的房號(hào)和沙盤(pán)上房號(hào)要對(duì)得上）
(3)補(bǔ)充協(xié)議
(4)前期物業(yè)服務(wù)合同
(5)業(yè)主大會(huì)公約
(6)抵押貸款合同
8.哪些房子不要賣(mài)買(mǎi)，類(lèi)住宅、商改住、小產(chǎn)權(quán)房。商改住項(xiàng)目一般具備如下特征：銷(xiāo)售宣傳“酒店式公寓”、“SOHO”、“LOFT”；項(xiàng)目名稱(chēng)一般比較商業(yè)化；土地使用年限是40年或50年；公攤面積大，普通住宅的公攤比例一般是15%-25%，類(lèi)住宅的公攤比例則是45%-50%；水電物業(yè)比較貴；住戶(hù)里面有不少公司；通常不是封閉小區(qū)；價(jià)格是周邊住宅的2/3。
9.注意事項(xiàng)：買(mǎi)房前確認(rèn)房子性質(zhì)以及房子能否過(guò)戶(hù)。兩條協(xié)議約束：（1）業(yè)主要承諾“甲乙任何一方提供的證件等購(gòu)房所需的資料不完整、不真實(shí)或無(wú)效，導(dǎo)致無(wú)法完成房產(chǎn)交易的，則守約方有權(quán)解除合同，同時(shí)有權(quán)追究違約方總房?jī)r(jià)2%的違約金”。違約金這里你寫(xiě)20%也可以。（2）乙方自愿承擔(dān)過(guò)戶(hù)的稅費(fèi)，但以XXXX元為限，超出部分由甲方承擔(dān)。
10.普及知識(shí)：按照我國(guó)的土地制度，土地所有權(quán)屬于國(guó)家或者（村）集體。村里的土地，可以通過(guò)征地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。所有的樓盤(pán)都必須用國(guó)有土地進(jìn)行建設(shè)，否則房子就只能賣(mài)給各村村民。收購(gòu)?fù)恋氐闹黧w一般是政府，這個(gè)程序也叫拆遷。銷(xiāo)售土地的也必須是政府，這個(gè)程序就是出讓。所謂開(kāi)發(fā)商，就是買(mǎi)地的企業(yè)，必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。如果政府不收錢(qián)，白給土地，就叫劃撥。這一點(diǎn)在房產(chǎn)證上土地性質(zhì)，出讓還是劃撥。劃撥的房子交易過(guò)一次之后，過(guò)戶(hù)時(shí)交了土地出讓金，這時(shí)土地性質(zhì)會(huì)寫(xiě)著出讓。
