大部分人買房都要貸款，而貸款方式選等額本息還是等額本金呢？似乎這兩種方式有很大的不同很多，不過我細(xì)細(xì)研究了一下，發(fā)現(xiàn)不管哪種還款方式，其實(shí)都是一樣的。
不管哪種方式，都是按月收取你剩余本金的應(yīng)記利息+提前償還的本金。
假設(shè)貸款10萬元，年利率5.350%，分12期還完，也就是1年就全部還掉。因?yàn)槲覀兪前?/p>
月還款，所以銀行實(shí)際是按月利息收取利息,月利率5.350/12=0.446%。
一、等額本息償還貸款：
第一期償還利息=剩余本金100000元X0.446%=446元
第一期償還本金=8,130元
合計(jì)8576元
第一期之后我就還欠銀行91,869元了。
第二期償還利息=剩余本金91,869元X0.446%=409元
第二期償還本金=8,167元
合計(jì)8576元
第二期之后我就還欠銀行83,701元了。
二、等額本金償還貸款：
第一期償還利息=剩余本金100000元X0.446%=446元
第一期償還本金=8,333元
合計(jì)8779元
第一期之后我就還欠銀行91,666元了。
第二期償還利息=剩余本金91,666元X0.446%=408元
第二期償還本金=8,333元
合計(jì)8742元
第二期之后我就還欠銀行83,333元了。
在我看來這兩種方式其實(shí)本質(zhì)是一樣的，等額本息看似還的利息多了，但實(shí)質(zhì)上你占用銀行的錢也多了。這一點(diǎn)看剩余本金就一目了然了。因?yàn)槭Ｓ啾窘鸲?，銀行當(dāng)然要多收你利息。
要不要提前還貸？
對于不同的人有不一樣的選擇，如果你把錢留在自己手上能夠獲得高于貸款利息的收益，那為什么要提前還呢？而如果你沒有這方面的能力，那就應(yīng)該提前還，而且是一有錢就還。
為什么會有人說，選擇等額本息方式過了一定時間之后提前還就不劃算了？這一點(diǎn)我始終沒搞懂，因?yàn)樵谖铱磥恚恳黄诘挠?jì)算方式都是一樣的，銀行根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，之后你可以選擇再還一點(diǎn)本金，如此而已。理論上你可以一直不還本金，其實(shí)銀行不在乎你還不還本金，只要你按時把利息還了，銀行還希望一直從你身上掙錢呢！因此銀行會優(yōu)先推薦你用等額本息來貸款，這本質(zhì)是希望你還本金慢一點(diǎn)，銀行可以多收點(diǎn)利息。
舉個特殊的例子，貸款100萬，你利率10%，只還利息不還本金，看看如果投資能力強(qiáng)會獲得什么。
一開始，你一無所有，如果你能獲得年化15%的收益，我們來看看12年后你會有多少錢。一年后你投資市值會有115萬，償還貸款利息10萬，不還本金，因此你擁有105萬資產(chǎn)，同時欠銀行100萬，凈資產(chǎn)5萬。
第二年你將擁有105萬X1.15=120萬投資市值，償還10萬貸款后，還剩110萬。12年后你將擁有132萬凈資產(chǎn)。
