今天給大家簡單分享下強排的基礎知識，內容主要包括三個方面。

第一部分，強排是什么，有什么作用和意義。第二部分，強排如何做，涉及的基礎知識，第三部分，強排的流程，有哪些關鍵點。

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強排的定義，實際上強排沒有一個官方的定義，它是根據地塊規(guī)劃指標和條件，建筑本身強制性規(guī)范，結合產品定位和選型做的基本的建筑排布方案，這里涉及三個關鍵點，規(guī)劃指標， 建筑強制性規(guī)范，產品定位和選型，后面會詳細解讀。

強排的目的主要是對項目成本，利潤率進行測算，以及對之前產品定位進行技術性驗證，檢驗之前做的定位能否在這個項目上落實，從而指導拿地決策和拿地地價標準。

強排的成果主要包括總平面圖和指標表。

總平面圖可以看到建筑在整個地塊上的分布，指標表主要體現建筑各個業(yè)態(tài)的面積，一些商業(yè)的比例，地下室面積，車位數量，指標表就是強排的原始數據，基礎數據.

關于強排各個部門的分工，大概的流程是這樣的：

首先投資部從政府規(guī)劃局或相關部門，拿到用地的紅線圖，總體規(guī)劃控規(guī)圖給到設計部，營銷部根據市場調研得到產品配比戶型配比給到設計部，作為輸入條件，設計部拿到條件后進行整圖強排。

第二步，設計部做完強排后給到投資部，投資部根據成本部提供的各業(yè)態(tài)成本和營銷部提供的各業(yè)態(tài)售價進行測算得到一些項目利潤率。

實際操作過程中，投資部經常會對項目利潤率測算結果感到不滿意或者達不到公司立項的要求，這時候投資部經常會跟營銷和設計進行新一輪強排。

實際上多方案的強排有助于對整個地塊價值的挖掘和更高的產品的溢價，也利于投資在和其他房地產公司競爭的時候具有更多的優(yōu)勢。

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強排怎么做？

拿到一個項目，我們首先要對整個項目的現狀進行分析，包括地塊周邊和地塊內部。

舉個例子，一個地塊西側有河道和綠化帶，這都屬于比較好的景觀資源?？梢耘袛啵貕K的西側居住價值是比較高的。

地塊的南邊，有一條交通主干道，可以判斷交通比較便利，但同時帶來交通噪聲的影響，相對來說居住價值次之，那商業(yè)價值相對來說就比較高。

地塊的北側有一些廠房，廠房會帶來噪聲，其實景觀也一般，北邊的居住價值相對來說不是很高。東邊有一些可能是城中村或其他一些項目的影響。

通過前面用地周邊現狀的分析，我們對整個地塊的價值有一個基本的判斷。它的居住價值就是地塊西部要大于地塊中部、大于南部，再大于東北部。它的商業(yè)價值就是地塊南部大于地塊東部，大于地塊西部，再大于地塊北部。

其次我們就關注下地塊內部。地塊內部主要是看場地的地形和高差，這部分主要會影響到成本數據和開發(fā)工期，所以我們在做投資測算的時候這部分也要考慮進去的。

接下來就是規(guī)劃條件的分析。規(guī)劃條件主要來自于地塊的出讓條件，另外一個就是地塊控規(guī)的圖則。每個地方都不一樣。

第一個就是用地紅線，用地紅線就是整個用地的邊界，所有的景觀、道路、建筑、地下室都不能超出這個紅線。

第二個就是規(guī)劃指標，規(guī)劃指標是做強排最重要的一個輸入條件，主要包括建筑密度、容積率、建筑限高和綠地率。

建筑密度就是建筑的基地面積除以整個用地的面積，一般一個小區(qū)的建筑密度是不會超過30%，公共建筑的密度可能會高點達到40%-50%。

容積率也是大家比較熟悉的一個指標，它主要決定了地面上能夠建多少的建筑面積，這里主要指的是計容建筑面積，不包括地下室部分。

一般來講做強排都會把容積率用足。因為公司已經花錢買了地，如果容積率不做足，那不就覺得虧了嘛。甚至有時候我們會偷一些建筑面積，這里是一個比較大的學問。

建筑限高，決定了我們整個項目能做多少層。一般的高層小區(qū)的限高是100米，那我們能做到32層、33層的層數。限高的概念其實還包括航空限高、消防限高。這里我們一般都是指的是規(guī)劃限高，強排階段我們只要考慮規(guī)劃限高基本就可以了。

綠地率就是整個小區(qū)綠地的面積除以整個小區(qū)用地面積的一個比率，一般來講比例要求都是25-30%。高層小區(qū)的話，綠地率基本上滿足是沒什么問題的，主要就是涉及到一些低密度產品的時候，綠地率可能會成為我們強排的一個限制因素。

其他出讓條件的要求，這里每個地方、每個項目的要求千差萬別，基本都不一樣。

接下來簡單列幾個比較常見的指標分享下。

商住比，主要是規(guī)范整個地塊的商業(yè)的比例，控制不超過百分之多少。公建配套的指標包括有物業(yè)用房、垃圾房、活動室這些面積的要求，還有幼兒園、保障房配建的要求，這些都是我們在強排過程中需要考量的其他方面的因素。

第三步就是了解下當地的城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定。

一般來講每個城市都有一本厚厚的城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定，影響到強排的話，主要是對建筑間距的一個要求。

首先是日照間距，日照間距主要指前后兩排或者是幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日冬至、大寒日或者所需日照量而保持一定間隔的距離。我國幅員遼闊，南北日照的要求差別很大。

接著是防火間距。防火間距的要求可能主要還是來自于建筑設計防火規(guī)范，在建筑規(guī)范防火設計里面對各個建筑的要求有個比較詳細的要求，高層與高層之間相距13米，高層與多層之間相距9米，多層與多層之間相距6米。

對于住宅建筑來講，我們怎么區(qū)分高層與多層呢？超過27米的住宅建筑稱作高層，低于27米的住宅建筑我們稱它為多層。

衛(wèi)生視距出現的比較少，強排的時候考慮的也比較少，主要是看下當地的具體要求，有些地方對它的要求是建筑山墻對房間的距離大于18米，或者20米的距離。有些地方可能是建筑窗戶與窗戶要超過多少米，主要是防止視覺的對視，產生視覺的污染。

最后是城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定，規(guī)定建筑控制線和出入口設置會有些要求。比如說建筑控制線要退道路紅線、用地紅線要退多少米。在控制線之內才能布置我們的建筑。

另外就是對我們的小區(qū)出入口要距道路交叉口、公交站、學校出入口要有相應的距離。在一些大的主干道上不能開小區(qū)的出入口，另外在消防上面我們連接的建筑物長度超過150米時，要設消防車道，這主要會對我們的一些沿街商鋪會有一些影響。

第四步就開展產品選型工作。

首先依據營銷的產品定位和產品配比。營銷根據項目周邊的市場調研情況，了解周邊競品的產品類型，售賣均價及市場接受程度來對項目進行定位，定位成首置還是改善，具體到產品的話，是做聯(lián)排、雙拼、洋房還是高層，每一個產品類型的面積段是多少，具體配置的比例，這些都作為我們設計強排的市場輸入條件。

設計部拿到營銷部的市場調研報告后，就可以結合他們的報告以及公司內部標準的戶型庫進行產品的選擇和產品的組合，最后選定一個標準戶型之后，就可以開始我們的強排工作了。

一般來講，強排過程中不會對戶型進行創(chuàng)新或者是研發(fā)，一方面是時間上不允許，一方面是也沒這個必要。

第五步就到了產品排布。產品排布這里主要通過一些簡單的示意圖，來展示一下強排過程中一些思考的過程或推理的過程。

首先我們考慮一下容積率做足和建筑密集做足的情況。這種情況的研究可以讓我們對整個項目的開發(fā)強度有個直觀的認識。

建筑密度做足通常的手法是通過拉高拍低實現。主要是把之前一兩棟高層建筑的建筑面積用一些低密度產品區(qū)代替，然后低密度的產品可以將之前多余的用地區(qū)消化掉，達到建筑密度的最大化和做足。

一般的排布方式是將高層的建筑排布在北側，其次把高層排布在西側，最后把高層考慮放在東側，這樣做的原則就是將日照對整個用地的影響最小化，使用地的效率最大化。

最后就是通過我們對低密度產品一個類型的選擇和戶型的選擇，推敲出一個最合理最折中的強排方案。

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這里我給大家舉個強排的案例，同一個地塊不同方向強排方案的成果。

第一個是洋房最大化的方向，這個方向其實思路挺簡單，就是用高層和洋房之間的一個高低配，實現整個地塊的容積率、建筑密度最大化的利用。

第二個就是把一部分建筑面積繼續(xù)挪到高層那邊，高層的面積繼續(xù)增大，剩下洋房的面積減少之后，相應的洋房層高降低了，那洋房可能會有別墅的品質，這樣的話是一個洋房別墅話的一個方案。

第三個是繼續(xù)把高層的面積做大，剩下的面積我們用別墅的產品去消化掉，這樣就形成一個別墅最大化的方案。

然后根據營銷提供的售價對不同方向強排的總貨值進行計算。

這個項目三個不同方向強排的總貨值相差并不是特別大，實際上經手的項目過程中，經?？梢园l(fā)現有些不同方向的強排總貨值相差幾億都是有可能的，對不同方向強排的研究可以對營銷的產品定位和產品配比進行驗證和調整，最后達到土地利用最合理、去化最可控、產品溢價最高、利潤最大化的一個目的。