看點(diǎn)與思考
土地對(duì)于一個(gè)房企意味著什么？拿地策劃為何非常重要？如何拿地？如何做開發(fā)的前期準(zhǔn)備？
做地產(chǎn)策劃，我們真正參與拿地或土地競(jìng)拍的經(jīng)驗(yàn)可能是有限的，但策劃人有必要對(duì)這一方面作盡可能多的了解。
房企的開發(fā)后勁靠土地儲(chǔ)備。房企對(duì)于土地的依賴，就像鋼鐵企業(yè)對(duì)于鐵礦砂石的依賴、電燈對(duì)于電的依賴一樣。
土地儲(chǔ)備就是要拿地。房地產(chǎn)企業(yè)要生存和發(fā)展，可能第一件事就是拿地。
沒有土地，就無從談起房地產(chǎn)。大凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了可持續(xù)發(fā)展，都要進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作。
土地，就像黃金等資源一樣，具稀缺性。在保18億畝耕地前提下，各地的土地指標(biāo)均“有限”。
土地資源一向緊張。各地的好地段好地塊，在城市的土地拍賣會(huì)上，“地王”現(xiàn)象，屢見不鮮。
拿地是怎樣的過程呢？如何拿地？這個(gè)問題，不僅搞開發(fā)的人要清楚，做策劃的人也需要明白。
2002年起，國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行“招拍掛”制度?，F(xiàn)在，住宅、商業(yè)、綜合、工業(yè)等用地一律“招拍掛”。
各地政府每年都會(huì)計(jì)劃上市一批土地（一般都是熟地），并確定基本規(guī)劃指標(biāo)（容積率、綠地率、配套等）。
土地招怕掛前都會(huì)在政府相關(guān)網(wǎng)站或媒體上公布，企業(yè)要拿地，就要參與土地投標(biāo)，參加土地拍賣會(huì)。
土地投標(biāo)一般有商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)。有的地方政府對(duì)于有些地塊的拍賣只需要商務(wù)標(biāo)，有的則兩個(gè)標(biāo)都需要。
商務(wù)標(biāo)要求準(zhǔn)備的資料主要有：
l企業(yè)簡(jiǎn)介
l開發(fā)資質(zhì)
l銀行資信
l開發(fā)業(yè)績(jī)
l可行性研究報(bào)告等
技術(shù)標(biāo)則要求企業(yè)提供對(duì)地塊的概念方案，主要包含“五圖一書”：
l總平圖
l總鳥瞰圖
l局部景觀效果圖
l立面效果圖
l單體效果圖
l設(shè)計(jì)任務(wù)書
企業(yè)參加土地拍賣會(huì)，與其他報(bào)名企業(yè)一起競(jìng)標(biāo)。一般都是價(jià)高者獲得土地。
不過，也有的地方采用有條件招標(biāo)，還要看企業(yè)開發(fā)過程中對(duì)于當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否有利。
如上海浦東有過案例，土地拍賣中不是價(jià)高者得，政府的解釋為：選擇最好的開發(fā)商而不是最有錢的開發(fā)商。
最好的開發(fā)商一可以打造好的產(chǎn)品，二可以答應(yīng)在推盤時(shí)不賣高價(jià)，不會(huì)拉動(dòng)城市房?jī)r(jià)過快上漲。
這種做法的意圖是好的，但有些不公平，也容易產(chǎn)生暗箱操作的腐敗。所以，后來這種做法，很少繼續(xù)出現(xiàn)。
企業(yè)競(jìng)得土地后，要簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，交付土地款（有的先付定金，再在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付足土地款）。
在項(xiàng)目開發(fā)過程中，企業(yè)需辦理的開發(fā)手續(xù)或主要許可證件為“五證一表”：
l《國(guó)有土地使用權(quán)證》
l《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
l《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
l《建設(shè)工程施工許可證》
l《商品房預(yù)（銷）售許可證》
l《房屋竣工驗(yàn)收備案表》
現(xiàn)在項(xiàng)目都有一個(gè)“消防驗(yàn)收”的手續(xù)，這雖然是驗(yàn)收，但工作要提前做，盡早聯(lián)系消防隊(duì)，從設(shè)計(jì)開始“驗(yàn)”。
在參加土地拍賣會(huì)前，房企要“心里有數(shù)”，要做市場(chǎng)調(diào)研，測(cè)算匡算投資成本效益，決定可承受上限地價(jià)。
策劃人在參與土地投標(biāo)過程中應(yīng)注意的要點(diǎn)有：
l在參加土地拍賣會(huì)前，要跟開發(fā)商有關(guān)決策者反復(fù)討論和驗(yàn)證這塊地的各種方案，演算各種可能性。
l拍賣會(huì)前，還要探討其他競(jìng)爭(zhēng)者的底線，就是要揣測(cè)其他企業(yè)可承受的底線為多大，并不斷優(yōu)化方案，突破他們的底線。
l在土地拍賣會(huì)上，如果在底線范圍內(nèi)的化，就可以一直舉牌，直到“有把握”地把地拿下。
l在土地投標(biāo)拿地過程中，做好前期調(diào)研工作及初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，是一個(gè)必不可少的重要工作。
l調(diào)研周邊可參照樓盤的價(jià)格情況、產(chǎn)品情況、客戶情況、銷售情況等，測(cè)出“上限價(jià)格”，你能承受的總價(jià)或樓板價(jià)。
l可與實(shí)力開發(fā)商聯(lián)合拿地?，F(xiàn)在一些好地段好地塊動(dòng)不動(dòng)就幾十億，資金沉淀太大。在拍地前多方溝通，形成聯(lián)盟，就不被“淘汰”。
