買房的理由可以是為了安全感，可以是為了以后結(jié)婚后吵架有個(gè)避風(fēng)港，可以是為了理財(cái)，覺得房子是安全的資產(chǎn)，我2015年買第一套的時(shí)候，一方面是覺得親眼看著2011年租房的這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)2-3年間從8000元一平到2萬(wàn)多一平，一方面是房東翻倍的漲房租又把自己家里的各種“閑置家具家電”扔在我租的房子里，就產(chǎn)生了特別想有一套自己的房子。這個(gè)念頭產(chǎn)生一年以后，在房東再次要漲租的時(shí)候，我毅然決然的退租了。

明確預(yù)算

想做的事情永遠(yuǎn)有辦法，不想做的事情永遠(yuǎn)有借口

決定好要買的最后一步是，計(jì)算預(yù)算，手邊有多少錢當(dāng)做首付款，在能力范圍內(nèi)能不能借到一小部分的首付款，當(dāng)做備用，倒推能買得起多少錢的房子，劃定幾個(gè)范圍，然后就是在幾個(gè)小區(qū)里面3選一或者2選一。

我的意見是永遠(yuǎn)給自己做一套PLAN B，就是你買的房子的租金最好可以大概率覆蓋房貸，也就是以房養(yǎng)貸，這樣如果買好房以后有任何意外情況，比如失業(yè)了，生病了等等，在任何最壞的情況下，你能靠出租保住你的小房子。

買哪里？

1 明確自己在要買的城市有沒(méi)有購(gòu)房資格

頭部中介的APP或者小程序都會(huì)有買房資格查詢

貝殼找房的首頁(yè)就有購(gòu)買資格查詢.png

選好城市一步步填寫自己的實(shí)際情況，就可以知道有沒(méi)有資格了，不放心的可以找一個(gè)中介再咨詢確定下

購(gòu)買資格查詢.jpg

2 根據(jù)預(yù)算選定可買房子的幾個(gè)區(qū)域，實(shí)地考察比較，給房子打分

目標(biāo)小區(qū)打分表.png

用同理心去買房子

你賣這個(gè)房子的時(shí)候覺得它會(huì)有什么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是你現(xiàn)在買入的時(shí)候的決策依據(jù)，用賣出的眼光去買房子，以終為始。

比如我的一個(gè)朋友有孩子，她就非常熱衷買學(xué)區(qū)房，她覺得有家庭的孩子都會(huì)看中學(xué)區(qū)質(zhì)量好不好，她就會(huì)以學(xué)區(qū)房為首要考慮因素。

再比如，我一個(gè)朋友最近在籌備置換，對(duì)新房的要求就是次新房，有電梯，人車風(fēng)流，保安敬禮，看到?jīng)]有，她看中的要求都是關(guān)于住的，就是小區(qū)環(huán)境，那么“住”這塊分?jǐn)?shù)她就就可以提高比例。

買房是一個(gè)很私人的事情，沒(méi)有絕對(duì)的對(duì)錯(cuò)，在把握住大方向不錯(cuò)的前提下，比如一定要購(gòu)買人口凈流入的城市，比如北上廣深，或者二線，準(zhǔn)二線的城市，杭州，成都，蘇州，南京等等，人口決定了房子未來(lái)的流通性，有人才有城市發(fā)展，才會(huì)有市場(chǎng)需求，那么大概率至少是保值的。

所有的房子，根據(jù)地段-交通（有無(wú)地鐵）-有無(wú)學(xué)區(qū)-有無(wú)商場(chǎng)-小區(qū)品質(zhì)，年限等等，都是會(huì)影響房?jī)r(jià)的因素，但是在這其中，我個(gè)人強(qiáng)烈意見在無(wú)法都考慮的情況下，那就只看地鐵城市規(guī)劃，沿著地鐵買，沿著地鐵1公里范圍內(nèi)買。為什么？一個(gè)地鐵的建造耗費(fèi)巨大，很大程度上代表了ZF對(duì)這塊區(qū)域的發(fā)展前景的看好，一旦通車，人流就會(huì)上去，有人就會(huì)有好生意，會(huì)有圍繞著人的需求開展的衣食住行的方方面面的配套設(shè)施。

我舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果現(xiàn)在有兩家奶茶店要你投資，地鐵邊的，和非地鐵邊的，你投資哪一家，肯定是第一家，對(duì)嗎，為什么，因?yàn)橛腥肆靼?。既然我們都能想到這點(diǎn)，商家一定會(huì)想到，對(duì)嗎，所以地鐵邊的未來(lái)配套的商業(yè)發(fā)展一定會(huì)跟上，只是時(shí)間問(wèn)題。

3 盡量嚴(yán)格按照首付款范圍內(nèi)買，不要輕易突破

還是拿我自己來(lái)舉例，我第一套房子因?yàn)槭赘吨挥?3萬(wàn)以內(nèi)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的公積金政策，純公積金貸款的房子，可以付2成首付，那房子預(yù)算就是60萬(wàn)，如果我看著看著，覺得還是大房子好，住得舒服，90萬(wàn)的房子，我的首付就變成了3成27萬(wàn)，那多出來(lái)的14萬(wàn)的首付就讓我會(huì)猶豫，最后很有可能就不買了。

一定要記住，心儀的房子一定是你預(yù)算范圍內(nèi)能買到的最好的房子，而不是鏈家網(wǎng)站上你最滿意的那套房！聚焦目標(biāo)，完成一定比完美更重要！

實(shí)地考察

1、和有經(jīng)驗(yàn)的人請(qǐng)教、討論、分析

2、和中介去實(shí)地考察
第一次的時(shí)候多找?guī)讉€(gè)房地產(chǎn)中介平臺(tái)，多找?guī)讉€(gè)中介，標(biāo)準(zhǔn)就是專業(yè)+誠(chéng)實(shí)，一般這樣的中介會(huì)更站在客戶的角度來(lái)給你找你滿意的房子，而不是他們好賣的房子。

有一個(gè)小的tips分享：中介第2次聯(lián)系你的時(shí)候，可以準(zhǔn)備好問(wèn)一個(gè)比較專業(yè)的問(wèn)題（你要知道答案的哦），比如：我有個(gè)朋友房子是和爸媽共同持有的，她自己現(xiàn)在有另外的婚房，這個(gè)到時(shí)候交稅怎么算？一來(lái)觀察他的專業(yè)度，二來(lái)看他的誠(chéng)信度。因?yàn)樯虾＿@邊規(guī)定滿五唯一的免交增值稅，那么專業(yè)的中介會(huì)建議購(gòu)房前除名或者更改三人的持有比例，變成女兒持有比例為1%來(lái)合理降低稅費(fèi)。

比如我朋友去年在某個(gè)小中介買房，夸下?？谡f(shuō)自己和銀行貸款部門很熟，以目前市場(chǎng)4個(gè)月放款速度，他們中介和銀行的熟識(shí)度，可以做到2個(gè)月放款，結(jié)果就是去年9月材料遞交完，2022年元旦過(guò)后才放款，也同樣是4個(gè)多月。這些都是市面上小中介的常見套路！??！
總之要么找靠譜的大平臺(tái)的中介，要么就擦亮眼睛，多比較，專業(yè)+誠(chéng)實(shí)的中介真的很重要！

怎么和賣家砍價(jià)？

買房子的話砍價(jià)一般沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的同學(xué)會(huì)覺得中介會(huì)幫我的，錯(cuò)了！你想，你的“工作”是買便宜點(diǎn)，賣家的“工作”是賣貴點(diǎn)，而中介的工作是磋商，一般中介會(huì)照著你們雙方出價(jià)的平均數(shù)來(lái)，拉高你的心理預(yù)期，拉低賣家的心理預(yù)期，這其實(shí)很正常，這是人家的工作而已。

1、如果在房市冷靜期，不要怕，等，等到房東自己降價(jià)。我第二套房子，因?yàn)槭窃诜渴械头迤谫I的，開價(jià)285萬(wàn)，等了三個(gè)月沒(méi)人買，最后260萬(wàn)成交的。

2、如果是在房市高峰期，買的人多，等不起的時(shí)候。哪怕是看中的房子臨走的時(shí)候也用房東能聽見的音量說(shuō)一個(gè)房子的缺點(diǎn)再走，比如樓層還是太高了，裝修不行買了還是要重新裝，墻面都開裂了，隔音不太好......我們不是來(lái)找茬的，要記住，所有的房子一定有優(yōu)點(diǎn)有缺點(diǎn)，我們買的是它的優(yōu)點(diǎn)，但是缺點(diǎn)的部分，我們也有權(quán)利適當(dāng)說(shuō)出來(lái)主動(dòng)降低房東的心理預(yù)期。

3、不要當(dāng)天拍板。多么中意的房子，也不要當(dāng)場(chǎng)拍板，就好像這世界不是只有一個(gè)人適合你，房子也是一樣的，永遠(yuǎn)不要怕買不到心儀的房子。一個(gè)是當(dāng)天買房會(huì)有心理沖動(dòng)期，可能回去一思考就不想買了，定金卻也退不了，一個(gè)是就算真的看中了，也說(shuō)回去和家里人商量商量，哪怕你沒(méi)人要商量，你自己可以拍板決定，一般隔1-2天找中介再去試探房東的底價(jià)，房東的心理預(yù)期一般都會(huì)下調(diào)1-2%，這都是真金白銀的錢呢。

4、千萬(wàn)不要找不同的中介在你看中的小區(qū)里反復(fù)看，或者看同一戶型，很容易看到同一套房子，畢竟二手房一個(gè)小區(qū)放出的房子是有限的，又要符合你的要求，篩選之后你找?guī)讉€(gè)中介，肯定看的是同一個(gè)房東的房子，然后他會(huì)誤以為有很多人看中了房子，或者他的房子很搶手的錯(cuò)覺。

中介費(fèi)可以砍價(jià)嗎？

當(dāng)然可以！而且一定要砍價(jià)！

目前鏈家和一些頭部中介的中介費(fèi)為3%，上家1%，下家2%，小中介2%居多，主要是下家承擔(dān)。
以我實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)，鏈家的店長(zhǎng)有打折的權(quán)限，在85折-95折之間，鏈家現(xiàn)在有一些獨(dú)家房源，如果確實(shí)看中的是非在鏈家買的，那就抱著便宜一點(diǎn)是一點(diǎn)的心態(tài)。

如果是其他小中介，先對(duì)半砍，然后多數(shù)會(huì)在1.25%-1.5%之間成交，店長(zhǎng)的權(quán)限會(huì)比鏈家的大得多，假裝很有經(jīng)驗(yàn)，或者帶1個(gè)買賣過(guò)房子的朋友一起去。

其他買房的過(guò)程中的流程，稅費(fèi)，大致上大同小異，中介也會(huì)根據(jù)最新的政策來(lái)，政策也隨時(shí)有可能有變化，還可以自行百度，我就不一一例舉了
明天我會(huì)再分享一篇買房過(guò)程中踩過(guò)的雷，比如夫妻兩的房子，只有老公簽字怎么辦？置換到底要無(wú)縫銜接還是錯(cuò)開時(shí)間？等等

最后祝大家都能早日買到自己的心儀的房子，裝修成自己喜歡的風(fēng)格，陽(yáng)光正好的午后在房子里溜達(dá)著說(shuō)，“這哪里是房子，這是朕打下的天下啊” 哈哈哈