最近，爛尾樓停貸潮愈演愈烈，多地業(yè)主紛紛加入停貸斷供的行列，爛尾樓的形成是多方面的、復(fù)雜的，跟整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)系，跟預(yù)售制度有關(guān)系，也跟開發(fā)商經(jīng)營管理有關(guān)系，今天主要的不是想探討爛尾樓形成的前因后果，而是想通過最高人民法院的判決書，從法律的角度一起看看爛尾樓涉及的法律關(guān)系。
一、爛尾樓是什么？
根據(jù)百度百科，爛尾樓，是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。而爛尾樓同時也破壞城市形象，浪費土地資源，破壞投資者信心。對居民生活帶來不便。簡單一點說，爛尾樓就是具備法律法規(guī)的開發(fā)條件的房地產(chǎn)，但因開發(fā)商資金問題，無法完成項目施工，無法將房屋交付并過戶給消費者。
二、商品房買賣合同中涉及的法律關(guān)系
1、買賣法律關(guān)系
在商品房買賣中，開發(fā)商投資拿地建房，并將房屋出賣給廣大民眾。開發(fā)商與買家之間構(gòu)成的是買賣法律關(guān)系。
2、借款法律關(guān)系
商品房買賣合同中，一般涉及的買賣標(biāo)的額較高，除了極個別是自己掏錢全款買房外，其他絕大部分買家是通過銀行借款的方式完成房屋買賣的付款義務(wù)。根據(jù)市場操作及國家關(guān)于商品房買賣的相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，買家可以首付30%（根據(jù)不同地區(qū)，名下持有不動產(chǎn)數(shù)量等有所區(qū)別），其余70%的款項是通過銀行貸款的方式支付開發(fā)商。因此買家與銀行之間成立的借款法律關(guān)系。銀行是貸款人、買家是借款人。
3、抵押擔(dān)保法律關(guān)系
銀行為什么敢將這么大一筆錢貸款給買家？銀行除了對借款人進(jìn)行常規(guī)的征信、還款能力審查，還需要將買賣的房屋抵押給銀行，若以后出現(xiàn)借款人不能償還貸款的情形時，銀行還可以實現(xiàn)抵押權(quán)，將房子拍賣、變賣，并優(yōu)先受償權(quán)。因此，銀行與借款人之間成立抵押擔(dān)保法律關(guān)系，銀行是抵押權(quán)人，借款人是抵押人，商品房是不動產(chǎn)抵押物。
三、最高院再審民事判決
在爛尾樓停貸斷供熱潮掀起前，存在一個最高院對此類事件的再審判決。首先介紹一下，我國民事判決的審級規(guī)定，一般民事案件是兩審終審，也就是經(jīng)過第一審法院審理判決后，當(dāng)事人對案件不服，可以向上級人民法院提起上訴，經(jīng)過上級法院二審判決，便形成終局判決。根據(jù)《民事訴訟法》第207條，對已生效判決存在事實錯誤、程序違法、審理人員貪污受賄枉法裁判等情形，可以申請再審。本次判決是屬于對二審判決再審的案件。簡單點說，就是最高人民法院推翻了第二審法院的判決內(nèi)容。
1、案情簡介：
2015年8月，王某等三人與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，合同總金額約1.47億，其中王某首付7000多萬，剩余7000多萬通過向建設(shè)銀行貸款支付房地產(chǎn)開發(fā)公司。另外將購買的商品房向建設(shè)銀行提供抵押擔(dān)保。其后因商品房爛尾，王某等三人斷供，銀行于是向法院提起訴訟，要求王某等三人與開發(fā)商共同還款及其他損失。
2、第一審判決：西寧市中級人民法院，駁回了建設(shè)銀行的訴訟請求，也就是不支持王某等三人與開發(fā)商共同還款。
3、第二審判決：青海省高級人民法院，撤銷一審判決，判決王某等三人償還建行貸款本金及相關(guān)資金損失。主要的判決要旨是：王某與開發(fā)商簽訂的買賣合同，王某與建行簽訂的借款合同，兩個是不同的法律關(guān)系，根據(jù)合同的相對性，建設(shè)銀行找王某要貸款，王某找開發(fā)商要回合同款。
4、再審判決：中華人民共和國最高人民法院，撤銷二審判決，維持一審判決，即駁回了建設(shè)銀行的訴訟請求，也就是由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還給建設(shè)銀行。王某等三人，錢付了、房子拿不到，還壓了一身的貸款，銀行又有抵押權(quán)，又享有對開發(fā)商及王某等三人的債權(quán)。三方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡，基于此，保護(hù)買家。
最高院的裁判要旨：關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各?當(dāng)事?權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王某等三??付房款，開發(fā)商交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建?銀行分將王某等三?所貸款項直接?付給開發(fā)商，開發(fā)商實際?款。王某等三?并不?配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履?，王忠誠等三?取得房屋，各?權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因開發(fā)商不能交付房屋?致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各?權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各?合同解除，但卻實際占有使?王某等三??付的?付款及建?銀?按揭貸款；建?銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對開發(fā)商、王某等三?的債權(quán)；王某等三?未取得房屋，卻既?付了?付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王某等三?對合同解除?過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各?權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各?權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性?造成三?權(quán)利義務(wù)的失衡。
四、思考
1、從法理上說，應(yīng)當(dāng)遵循合同相對性，一方當(dāng)事人只能通過合同向合同相對人主張權(quán)利義務(wù)。比如說，A想買B的手機(jī)，但是不夠錢，于是A找到C借錢，但是B收到錢后，突然手機(jī)就不賣了，人消失了。按照正常邏輯，A找C借錢了，C當(dāng)然找A要錢，而無法要B償還借款，這個就是合同的相對性。
2、爛尾樓的特殊性。首先，爛尾樓，本質(zhì)來說屬于房屋買賣，房屋買賣不是一般的商品買賣，大部分的房屋買賣合同涉及金額較大，甚至需要老百姓一輩子工作償還房款及貸款。其次，絕大多數(shù)開發(fā)商在預(yù)售或出售房產(chǎn)時，都會有合作的銀行，向買家提供貸款服務(wù)，開發(fā)商與銀行本身就存在緊密的合作關(guān)系，而且銀行因此對開發(fā)進(jìn)度有一定的認(rèn)識。最后，銀行作為提供資金方，為了保障資金安全，對買賣合同的標(biāo)的物存在抵押擔(dān)保，也就是買家無法還款的情況下，還有不動產(chǎn)作為抵押物。基于三者緊密的法律關(guān)系，突破合同相對性并無不妥。
3、民法的重要思維是利益保護(hù)，就是到底誰才是值得保護(hù)的。商品房買賣合同中，開發(fā)商作為投資建設(shè)，收取房款，同時國家也許可了預(yù)售制度，一定程度上是支持了開發(fā)商投資進(jìn)行城市建設(shè)。對于買家，若房子沒爛尾，則正常規(guī)劃貸款是情理之中，也是合同約定，但是房子爛尾了，買家不能取得房子，合同目的便不能實現(xiàn)了，此時將責(zé)任放到買家，要求買家一方面向爛尾樓的開發(fā)商（資金鏈已斷）追償自己支付的首付款，另一方面又要求買家向銀行償還高額的貸款本金及利息，買家只是普通的老百姓，一輩子為了一套房子，如果房子能下來那大家也是情愿的，但是房子爛尾了，還欠了一身的債，那對老百姓造成的傷害就非常大了。至于銀行，銀行作為重要的資金提供方，無可否認(rèn)在國家發(fā)展過程中提供了重要的動力，也為很多企業(yè)提供資金源泉，但是銀行在房屋買賣過程中，不僅僅作為資金提供方，也作為抵押權(quán)人，同時收取高額的利息，根據(jù)收益與風(fēng)險相當(dāng)?shù)脑瓌t，銀行不能完成將資金的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到買家身上。
4、房地產(chǎn)的開發(fā)關(guān)涉到國家的經(jīng)濟(jì)、關(guān)涉到社會的穩(wěn)定、關(guān)涉到老百姓的幸福生活，開發(fā)商、買家、銀行三方如何平衡保護(hù)對應(yīng)的利益，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何設(shè)立資金監(jiān)管、開發(fā)進(jìn)度監(jiān)控、其他監(jiān)控手段等對于避免爛尾樓具有重要作用，我們并不是一味地保護(hù)其中一方，而是將三者的利益保護(hù)達(dá)到平衡，既不影響城市的正向發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的健康增長，也不是過分地追求保護(hù)弱勢群體。最終追求達(dá)到目的是，開發(fā)商有資金開發(fā)、敢拿地開發(fā)，并提供適量的住房，銀行能放款、敢放款，買家能買房、敢買房。三者各取所需，達(dá)到共贏的狀態(tài)才是房地產(chǎn)開發(fā)、買賣等一系列法律行為所追求的。
