2016年，王先生與愛人注意到，河北香河市中心準(zhǔn)備新建一個商場，王先生經(jīng)過多方考察確定該商場的規(guī)模比較大，交通便利又處于香河市中心的黃金地段，于是夫妻二人都覺得商場未來的發(fā)展前景一定不錯，便決定購買其中一個商鋪作為投資。

據(jù)王先生稱，當(dāng)時購買了商鋪后辦理了網(wǎng)簽合同，但是沒有房本和發(fā)票。因為當(dāng)時房價比較高，業(yè)主們便和商場的運營商簽署了一個8%的返租協(xié)議，即用三年的租金抵還未交付的房款。

除了用3年的租金抵扣房款之外，王先生說，這份返租協(xié)議還規(guī)定，業(yè)主在購買商鋪后不得自行經(jīng)營，3年后按照業(yè)主所購房款金額年化收益率8%作為利息，按月支付業(yè)主租金。

但是，眾多業(yè)主還沒等到返租，商場運營商負(fù)責(zé)人竟然跑路了！隨后，老的運營商宣布，因為負(fù)責(zé)人跑路的情況，所以決定將商場整體轉(zhuǎn)租給一個新的運營商來繼續(xù)經(jīng)營。新的運營商便以跟老運營商10個月的免租期為由，拒不支付業(yè)主租金。直到今年的9月份，新運營商迫于各方壓力，出臺了一個僅按購房款年化收益2.5%的租賃協(xié)議，如果業(yè)主覺得這個協(xié)議不合理不簽的話，新運營商就不同意支付租金。

律師支招

依據(jù)王先生提供的《商品房買賣合同》中第15條相應(yīng)規(guī)定，要在60日內(nèi)由開發(fā)商提交手續(xù)，為業(yè)主辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記。律師表示，該商鋪在購買的時候是沒有繳納契稅和公共維修基金的，依據(jù)目前的情況來看，一定是開發(fā)商的責(zé)任，業(yè)主可以選擇退房同時可以要求追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

商品房銷售管理辦法中明令禁止采用代租代售這種方式進(jìn)行銷售，但是整個案件并不涉及到刑事犯罪，也不會必然導(dǎo)致買賣合同或租賃合同無效。

律師表示，在租賃合同中，雖然約定了第一個運營商是具有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但是實際上第一個運營商在運營的過程中已經(jīng)構(gòu)成根本違約，因為在租賃合同中對于每年的租金有明確的約定，而第一個運營商已經(jīng)拖欠了租金，那么在拖欠租金的情況下轉(zhuǎn)租他人，又收不到相應(yīng)的租金，導(dǎo)致業(yè)主的合同目的無法實現(xiàn)，是可以解除合同的。

同時租賃合同中還有特殊的一條，就是在第五條中規(guī)定，到期之后如果不能獲得相應(yīng)收益的話，可以要求運營商回購商鋪，這也是一個解決方案。因為合同是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，既然承諾了不能達(dá)到預(yù)期的情況下要回購商鋪，那么作為王先生來說，是可以選擇讓開發(fā)商回購自己的商鋪。如果開發(fā)商之后可以給王先生辦理房產(chǎn)證，那王先生可以要求開發(fā)商支付違約金，敦促盡快辦理房產(chǎn)證，同時解除與運營商的租賃合同，收回經(jīng)營權(quán)也是合理合法的。