? ? ? ? 住房制度改革，涉及到住房在整體國民經(jīng)濟(jì)中的地位問題了，是國家發(fā)展的戰(zhàn)略問題了。住房制度的市場化改革為我國快速現(xiàn)代化做出了非常重大的貢獻(xiàn)，拉動了我國幾十個行業(yè)的快速發(fā)展，也推動了我國從每年1萬億美元gdp，發(fā)展成為每年產(chǎn)出達(dá)15萬億美元gdp的全球第二經(jīng)濟(jì)大國，時間卻僅花了20年。這樣的增長速度，離不開房地產(chǎn)市場的大發(fā)展，那么，為什么說房地產(chǎn)市場的發(fā)展對中國20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有非常重大的貢獻(xiàn)呢？以后又會如何呢？
? ? ? 一、住房制度市場化推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的邏輯。
? ? ? ? 為什么要進(jìn)行住房制度的市場化改革？建國初期我國共有城鎮(zhèn)住房約2.52億平方米，但因年久失修，已多屬危舊房屋。50年代，國家通過基本建設(shè)投資建設(shè)住房2.43億立方米，60年代投資建設(shè)住房3.44億立方米，70年代投資建設(shè)住房8.62億立方米，30年合計建設(shè)住房14.49億立方米。但是同一時期，城鎮(zhèn)居民人口則從1949年的5765萬，激增到1978年的17245萬。到1978年，城市人均居住面積從1949年的4.5平方米下降至3.6平方米。
? ? ? ? ?原因主要有：第一，計劃經(jīng)濟(jì)體制下住房投資建設(shè)主體為國家。住房投資建設(shè)完全依靠國家，渠道單一，數(shù)量有限，導(dǎo)致需求與供給嚴(yán)重失衡。第二，不允許私人投資建設(shè)房屋。降低了人們對房屋的保養(yǎng)和維修的積極性，導(dǎo)致存量的下降。第三，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。這種按國家計劃統(tǒng)一建設(shè)的住房方式，不能滿足居民的多樣化要求。第四，建設(shè)資金投入不足。建國前期，國家戰(zhàn)略上對基礎(chǔ)工業(yè)非常重視，投資占比較大，擠壓了對住房建設(shè)的投入資金。
? ? ? ? ?為解決住房問題，必須進(jìn)行相應(yīng)的改革，從改革開放到20世紀(jì)末，這段時間開始了從福利分房到市場化的轉(zhuǎn)型，在經(jīng)過20年的不斷探索和沿海開放城市的試驗后，從1998年開始住房制度的市場化改革。
? ? ? ? 要實現(xiàn)住房制度的市場化改革，必須具備兩個條件，第一是住房供應(yīng)主體具備供應(yīng)能力，第二是需求主體具備購買能力。
? ? ? ? ?第一個條件包含如下兩個問題：一是土地產(chǎn)權(quán)問題。即房屋載體的歸屬問題，由于我國是社會主義國家，土地屬于國家所有，這是不能變的。這個問題以模仿香港土地批租制度的方式解決，由于香港有99年的租約限制，所以香港土地使用受制于此，就發(fā)展成了具有一定年限的土地批租制。深圳首先模仿該制度發(fā)展出了30年使用權(quán)的土地出讓方式。將土地使用權(quán)和所有權(quán)分離，解決了住房買賣所涉及到的產(chǎn)權(quán)問題。二是住房供應(yīng)方的能力問題。這個也容易，經(jīng)過20年的改革開放，國有資本和民營資本都得到了發(fā)展，加上此時對金融系統(tǒng)的改革，融資渠道建立起來。
? ? ? ? 第二個條件是住房需求主體的購買能力。說白了就是老百姓是否有能力購買商品房，這個問題的解決，從這么兩方面入手，一是福利分房貨幣化，建立了住房公積金制度（1999年頒布《住房公積金管理條例》）。二是住房置業(yè)擔(dān)保制度的建立，打通了金融支持購房的渠道（2000年印發(fā)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》）。
? ? ? ?通過這兩個條件具備之后，住房制度市場化的改革一發(fā)不可收拾，對中國經(jīng)濟(jì)的推動作用非常明顯，在1986年，全社會固定資產(chǎn)投資3121億元，其中房地產(chǎn)投資僅占101億元，占比3.24%；1998年全社會固定投資28406億元，房地產(chǎn)投資3614億元，占比12.72%；到了2019年，全社會固定投資560874億元，房地產(chǎn)投資132194億元，占比23.57%。也就是說，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重越來越重，地位越來越高。
? ? ? ? 那么為什么會這樣？
? ? ? ? 我們知道，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實質(zhì)是投入和產(chǎn)出的關(guān)系，只有當(dāng)產(chǎn)出大于投入的時候，經(jīng)濟(jì)才可以正常增長，增長速度依賴于兩個方面，一是產(chǎn)出和投入之差，即價格和成本之差。二是變現(xiàn)速度，即周轉(zhuǎn)頻率，每年的資本周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，則增長越快。通過者兩者就可以確定增長速度。
? ? ? ? ? 那么這些跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系呢？
? ? ? ? 關(guān)系大了去了，假設(shè)有一家房地產(chǎn)開發(fā)商拿了一塊地準(zhǔn)備開發(fā)，前期的拿地成本算作資本，實際上這部分資本中，自有部分僅占20%-30%，其余都是銀行貸款，之后，與建筑公司簽訂合同，建筑公司再以合同為擔(dān)保向銀行貸款，用于購買建筑材料及農(nóng)民工的勞動力資源，開工之后，開發(fā)商再以預(yù)售方式向購房者出售，購房者再向銀行貸款，這時，開發(fā)商的資金就已經(jīng)回籠了，根本不用等房子蓋好，就可以繼續(xù)購地，開始下一輪操作了，而等這快地的房子蓋好，開發(fā)商都不知道已經(jīng)開發(fā)第幾塊地了，所以，這時就會逼迫建筑商加快施工進(jìn)度，壓縮施工時間，同時，也會向材料提供商施壓，加快材料供應(yīng)，而材料供應(yīng)商也以與建筑商的供貨合同為由，向銀行貸款，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，幾輪博弈下來，基建狂魔就此誕生。
? ? ? ? 在這個循環(huán)中有兩個要點，一是銀行資金的供應(yīng)充足。二是銷售速度，可以及時回籠資金。
? ? ? ? 銀行資金來源有兩處，一是老百姓的存款，這20年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也恰好是中國老百姓收入增長最快，投資渠道匱乏，習(xí)慣性存錢買房的20年。二是新增貨幣，主要來自外匯占款，由于人民幣綁定美元，且實行強(qiáng)制結(jié)匯制度，大量出口掙到的美元被強(qiáng)制兌換為人民幣，相當(dāng)于增發(fā)了大量新的貨幣。所以此時，貨幣供應(yīng)充足，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了充足的子彈。
? ? ? ? ?銷售速度依賴條件有二，一是資金支持，就是老百姓有錢購買，來源有二，（一）攢錢，（二）貸款。二是房價的上漲預(yù)期，只要房價是上漲的，早買就比晚買強(qiáng)。這種預(yù)期加速了銷售速度，加快了資金的回籠，客觀上提高了資金的周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而提升了增長率。
? ? ? ? ?由于房地產(chǎn)市場的資金周轉(zhuǎn)效率最高，利潤率也就居高不下，自然會吸引大量資本投資房地產(chǎn)市場，也由此導(dǎo)致房地產(chǎn)在整體固定投資中的占比越來越高。
? ? ?二、住房制度市場化的取得的成就和產(chǎn)生的問題
? ? ? ? ?自1998年住房制度改革以來，受益于我國史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長，居民住房需求集中釋放。從1998-2020年，中國城鎮(zhèn)化率從33.4%上升至63.89%，年均提升1.39個百分點，住房需求快速增加。
? ? ? ? ?中國房地產(chǎn)業(yè)由此歷經(jīng)二十年的長周期繁榮，行業(yè)各項指標(biāo)大幅增長。從1998年到2019年，房屋年新開工面積從2億平增至22.7億平，累計上漲11.35倍，年復(fù)合增速12.26%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從1998年的0.28萬億元增至2019年的13.22萬億元，累計上漲47.21倍，年復(fù)合增速20.15%。商品房銷售面積從1.2億平增至17.2億平，累計上漲13.1倍，年復(fù)合增速14.1%。銷售金額從0.25萬億元增至15.97萬億元，增長63.88倍，年復(fù)合增長21.89%。城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由1998年的18.7平米，增加到2019年的52.5平米?？雌饋碓黾硬欢啵@是城鎮(zhèn)人口由1998年的4.16億增加到2019年的8.48億的基礎(chǔ)上，人均擁有量的增加。
? ? ? ? ?由此看出，住房制度市場化之后，房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年中得到了巨大的發(fā)展，前面所說的那些問題也基本得到解決。其貢獻(xiàn)是主要的，好處也是巨大的，主要貢獻(xiàn)體現(xiàn)在如下幾個方面：
? ? ? ? 第一，房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)高增長的最重要的動力來源。從1998開始，國務(wù)院就將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來得到了巨大發(fā)展，主要體現(xiàn)在：一是行業(yè)規(guī)模龐大，可以很容易撬動經(jīng)濟(jì)成長，對經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)高；二是產(chǎn)業(yè)上下游鏈條夠長、關(guān)聯(lián)行業(yè)也多，其投資和消費能夠帶動一大批上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展。比如，房地產(chǎn)開發(fā)投資可以帶動相關(guān)建筑業(yè)及材料配套行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)消費可以帶動裝飾行業(yè)及家具、家電等室內(nèi)用品的發(fā)展，同時在金融的助推下可以帶動通信信息，數(shù)字媒體、物流管理、物業(yè)管理的行業(yè)的發(fā)展。2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)增加值為74552.5億元，占GDP比重7.3%。房地產(chǎn)業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)占比超過30%。
? ? ? ? ? ? ?第二、房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府收入的的主要來源。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年賣地收入8.4142萬億元，2020年全國土地收入占到全國財政總收入18.2895萬億元的46%，占到地方財政總收入10.0124萬億元的84.03%。可以說，地方政府基本上都是靠房地產(chǎn)在養(yǎng)活，當(dāng)然這跟中國的稅制有關(guān)。
? ? ? ? 自1994年分稅制改革后，事權(quán)下沉、財權(quán)上移，地方政府財政壓力加大。房地產(chǎn)為地方政府籌集穩(wěn)定的財政收入。
? ? ? ? 房地產(chǎn)相關(guān)稅收是地方政府的最重要稅收收入。與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要有11個，其中契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)專項稅收。隨著房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)稅收規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。
? ? ? ? ?土地出讓金是地方政府最重要的預(yù)算外收入，也是當(dāng)前單項占比最高的地方政府本級財政收入。通過房地產(chǎn)，地方政府以市場化的方式變現(xiàn)國有土地使用權(quán)的未來價值。1998年，土地出讓金規(guī)模507.7億元，占地方本級財政收入的10.2%，2020年土地出讓收入8.4142萬億元，占地方本級財政收入的比例提升至84.3%。
? ? ? ? 第三、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)是農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的主要就業(yè)渠道。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入快速發(fā)展時期。1978-2019年，城鎮(zhèn)人口由1.7億人增長至8.5億人，增長7倍多；如此巨量的人口涌入，需要能夠吸納巨大就業(yè)崗位的行業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)恰恰具備這樣的能力，像房地產(chǎn)上下游中的建筑、裝飾、水泥、磚瓦等低技能行業(yè)天然就是大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的就業(yè)崗位，其中，光房地產(chǎn)本身2019年吸納就業(yè)崗位394萬人，建筑行業(yè)吸納就業(yè)崗位5427萬人，加上房地產(chǎn)業(yè)上下游各類企業(yè)吸納就業(yè)崗位，不可簡單估摸，但肯定是一個非常龐大的數(shù)量。
? ? ? ? 經(jīng)過20多年的發(fā)展，住房制度市場化改革結(jié)出了豐碩的成果，卻也在成果背后隱藏了非常巨大的隱患。其中，最重要的隱患是由于過度市場化，導(dǎo)致社會底層人民的住房問題突出。歸納起來，存在的問題主要有：
? ? ? ? 第一、對社會中低收入者的住房保障重視不足。在住房制度市場化過程中，各級政府重視房地產(chǎn)的市場化，對沒能力購房群眾的住房問題基本忽視，道理也很簡單，市場化后，賣地可以產(chǎn)生收益，而社會底層老百姓是需要投入資金保障的，是需要花錢的，在沒有硬性制度要求的情況下，是沒有動力解決的。
? ? ? ? ?第二、人地錯配矛盾突出。人地錯配有兩層含義，其一是指就業(yè)地與有房地不一致，導(dǎo)致原有房屋閑置，而需要重新在工作地購買住房。其二是指國家在土地供應(yīng)上的錯配，在需要土地供應(yīng)的地方供應(yīng)不足，在不緊要土地的地方供應(yīng)充足，這個矛盾導(dǎo)致，土地緊張的城市，房價高企，而土地供應(yīng)充足的地方卻由于缺乏就業(yè)機(jī)會，導(dǎo)致人口流出。
? ? ? ? 第三、住房的過度金融化導(dǎo)致房價高昂。住房的金融化是指住房成為資金融通的媒介，房價的持續(xù)上漲，使得住房成為最優(yōu)擔(dān)保品和財富保值增值的載體。大量資金進(jìn)場玩起了擊鼓傳花的游戲，使得高昂的房價成了收割了真正的購房者數(shù)代人的財富的金融工具，拉大了貧富差距。這種現(xiàn)象敗壞了財富創(chuàng)造的健康機(jī)制，導(dǎo)致短期投機(jī)氛圍濃厚，不利于財富創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)向高端邁進(jìn)。
? ? ? ? ?第四、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，導(dǎo)致大量產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)投資不足，影響這些產(chǎn)業(yè)向中高端產(chǎn)業(yè)鏈的攀登。說起來也很簡單，就是“荷蘭病”，荷蘭在20世紀(jì)60年代發(fā)現(xiàn)了大量石油和天然氣，大量資源向這些行業(yè)傾斜投資，導(dǎo)致其他行業(yè)衰退的結(jié)果。這種現(xiàn)象如同，山西的煤炭，河北的鋼鐵等都對其他行業(yè)形成了擠出效應(yīng)，導(dǎo)致其他行業(yè)發(fā)展不起來，這些都是“荷蘭病”的體現(xiàn)。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會對其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成擠出效應(yīng)，這幾年大量的工廠從深圳遷往東莞就有這方面的因素，深圳地價的高漲，使得工廠各項成本提升，導(dǎo)致企業(yè)競爭力減弱，只能遷往他處。如果你要說，遷走的都是低端產(chǎn)業(yè)，那么華為的工廠遷走，難道也屬于低端產(chǎn)業(yè)么？很顯然是深圳房地產(chǎn)的發(fā)展對華為的發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。
? ? ? ? ?第五、地方政府財政收入依賴于非稅的賣地收入不具有持續(xù)性。賣地收入占據(jù)地方財政收入的大頭，使得地方財政穩(wěn)定性非常脆弱，一旦賣地收入出現(xiàn)大幅下滑，將導(dǎo)致地方政府運營困難，產(chǎn)生不可預(yù)期的不良后果。特別是現(xiàn)在大部分地方政府通過舉債建設(shè)市政工程，如果收入出現(xiàn)問題，債務(wù)問題就可能爆發(fā)。
? ? ?三、住房制度改革該往何處去？
? ? ? ? 說了這么多，現(xiàn)在才算進(jìn)入主題，前面擺了一堆成就，談了幾點問題，意思其實也非常明白，住房制度市場化對我國經(jīng)濟(jì)是有巨大好處的，調(diào)整當(dāng)然也會有，但市場化方向是會堅持的。
? ? ? ? 其實中央早就對住房制度改革定調(diào)了“房子是用來住的，不是用來炒的”，說明，中央對房地產(chǎn)市場的股票化，非常不滿，已經(jīng)著手解決。今年恒大地產(chǎn)的債務(wù)暴雷，說明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于產(chǎn)業(yè)調(diào)整的十字路口，政策基本已經(jīng)明確。接下來的數(shù)十年，房地產(chǎn)業(yè)不可能再像這20年一樣高歌猛進(jìn)了。
? ? ? ? ?那么到底將會怎么改呢？
? ? ? ? ?我認(rèn)為，第一，在堅持市場化的基礎(chǔ)上，加大對底層人民的住房保障力度。這部分將不屬于市場化的內(nèi)容，而是由政府主導(dǎo)下，通過國有力量建設(shè)基本的住房保障系統(tǒng)，為低收入群體兜底。這個功能可能會設(shè)立新的職能部門進(jìn)行系統(tǒng)操作。
? ? ? ? 第二，解決人地錯配問題。人地錯配問題實質(zhì)上是城市之間發(fā)展不平衡的結(jié)果，部分城市治理能力優(yōu)良，吸引到大量的就業(yè)機(jī)會。實際上有兩種途徑，一是增加對有用地需求的城市供地，這個過程可能會涉及18億畝紅線的制約，所以還是要形成土地置換機(jī)制，使得有空余建設(shè)用地指標(biāo)的城市轉(zhuǎn)化為緊缺城市建設(shè)用地指標(biāo)，兩者之間可以建立補(bǔ)償機(jī)制。二是通過產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，將就業(yè)機(jī)會向供地充分的城市轉(zhuǎn)移。這就涉及城市管理能力和營商環(huán)境的治理，產(chǎn)業(yè)集聚在超大城市是由于超大城市的城市治理能力和營商環(huán)境相對較好，辦事成本低廉，可以有效降低營運成本，如果其他城市能夠改善治理能力，提升營商環(huán)境，為企業(yè)創(chuàng)造良好的營運環(huán)境，則可以承接從大城市遷出的企業(yè)，創(chuàng)造有效的就業(yè)崗位，化解人地矛盾。
? ? ? ? 第三，降低房屋的金融屬性最有效的辦法其實是增加持有成本。人們買入房子，是房子具有良好的投資屬性，投資是買入資產(chǎn)的過程，而資產(chǎn)是能夠帶來收益的某種載體，所以只要房子能帶來收益，就不可能規(guī)避掉人們買入的欲望。要化解房屋的金融屬性，就必須改變房子的收益預(yù)期。提高房子的持有成本是比較有效的手段，而不是在交易環(huán)節(jié)增加成本，交易環(huán)節(jié)增加成本只會降低流動性，而不能改變其投資屬性。增加持有成本后也可以化解地方政府的財政壓力，畢竟住房是存量，而不是增量，存量的收入具有穩(wěn)定性，而增量則不太穩(wěn)定。所以，房產(chǎn)稅的實行對住房的金融屬性具有消減作用，減少了投機(jī)行為，也就對房屋的價格具有壓制作用。
? ? ? ? ?總的來說，住房制度改革是必然的，方向應(yīng)該是，市場能解決的交給市場，市場不能解決的，政府必須跟上，予以解決。中國是社會主義國家，完全像美國那樣的市場化，是不允許的，也是不道德的，即使像美國那樣的市場化國家，也有大量住房保障機(jī)構(gòu)，比如房利美、房地美，吉利美等住房保障支持機(jī)構(gòu)。所以，實行“二元制”住房體制，幾乎就成了必然。在這個過程中成立幾家機(jī)構(gòu)來履行新職責(zé)，或者解散幾家單位來注銷其原先職責(zé)，就不是這里討論的范疇了。
