作者：丁一
出品：全球財說
在房地產(chǎn)行業(yè)普遍不樂觀的情況下，保持收入增長、穩(wěn)住千億俱樂部地位，對于華發(fā)股份（600325. SH）而言，著實不易。
但是，表面向好的背后，其實也暗藏危險，華發(fā)股份為了維持繁榮，也付出了很大代價。
毛利率重挫，盈利能力下降，去化問題不容忽視
3月20日晚間，華發(fā)股份發(fā)布2022年全年業(yè)績報告，期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入591.90億元，同比增長15.51%；實現(xiàn)歸屬凈利潤25.78億元，同比減少19.31%，不及2020年水平。
為了躍進至千億銷售額，增收不增利便是華發(fā)股份的犧牲。
2018年-2020年，其營業(yè)收入增速分別為18.80%、39.87%、53.87%，而歸屬凈利潤增速則為41.88%、21.82%、4.28%，而2020年也是華發(fā)股份第一次進入千億俱樂部。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年千億房企已減少至20家，雖然華發(fā)股份位列第18名，也算剛剛好保住千億席位，但即便是如此成績，也較2021年提升14個席位。
2022年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售1202.41元，銷售面積400.9萬平方米。如此銷售業(yè)績，不及2020年初初踏入千億時的1205億元。
其中，華東大區(qū)全年完成銷售779.09億元，銷售占比高達64.79%；而珠海地區(qū)作為戰(zhàn)略大本營，全年完成銷售181.09億元，銷售占比15.06%；華南地區(qū)更是慘淡，完成銷售166.85億元，銷售占比下降至13.88%；而北方大區(qū)、北京區(qū)域則是徹底“敗走”，分別完成銷售39.37億元、36.01億元。
但以歷年銷售額來看，2019年至2021年，珠海大區(qū)分別實現(xiàn)銷售額約256億元、288億元、315億元，華南地區(qū)分別實現(xiàn)銷售額103億元、205億元、233億元。如此對比，若不是華東大區(qū)的銷售支撐，以珠海大區(qū)及華南大區(qū)的頹勢來講，華發(fā)股份很難維持住千億銷售。
而珠海大區(qū)及華南大區(qū)的下挫，或也是華發(fā)股份此前人事變動的主要原因。
通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)項目結(jié)轉(zhuǎn)周期為2-3年，2022年業(yè)績大部分是由2019年和2020年的銷售金額轉(zhuǎn)化而來。
表現(xiàn)好的地區(qū)，比如華東及華中地區(qū)在2022年營業(yè)收入同比擴大106.02%，毛利率提高3.88個百分點，為19.41%，但仍低于華發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務毛利率20.25%。
但是，華南區(qū)域究竟是發(fā)生了什么？
年報顯示，華發(fā)股份華南地區(qū)在2022年營業(yè)收入同比下降近45%，更為關鍵的是毛利率出現(xiàn)了兩位數(shù)下挫，較上年同期減少12.62個百分點為18.78%。
上述提到的北方地區(qū)，毛利率同樣出現(xiàn)下挫，較上年同期減少6.24個百分點，但卻是在地區(qū)中最高，達到24.87%。
受上述影響，Wind數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份銷售毛利率也降至近20年最低點的20.18%，銷售凈利率也跌至2013年后最低水平的7.98%。
雖然超過20%的毛利率水平在地產(chǎn)寒冬下仍處于中等，但是相較自身而言，較2021年下降超5個百分點，著實為了銷售有所犧牲，但即便如此，也不能掩飾其整體盈利能力逐步下降的事實。
華發(fā)股份毛利率的重挫，與此前高溢價拿地息息相關。
《全球財說》梳理過往消息發(fā)現(xiàn)，2020年華發(fā)股份曾在2月溢價45%拿下珠海香洲區(qū)地塊，8月溢價46.4%、32.7%拿下上海閔行新城與浦東康橋地塊，而相關數(shù)據(jù)顯示彼時全國40個典型城市8月的平均溢價率僅為13.6%。
這還不算什么，若再往前梳理，華發(fā)股份還曾在2014年溢價90%拿下上海浦東張江地塊、2016年溢價133%拿下蘇州相關地塊，等等。而華發(fā)股份與地王之間的報道更是頻出。
2022年年報中，華發(fā)股份提及，公司搶抓市場機遇，審慎精準拿地。報告期內(nèi)成功在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市獲取多個優(yōu)質(zhì)項目。
截至2022年末，華發(fā)股份擁有土地儲備計容建筑面積386.38萬平方米，在建面積1385.06萬平方米。
面對投資者的詢問，華發(fā)股份曾在互動表示，未售資源充足，可支撐未來2-3年的銷售。
年報顯示，截至2022年12月31日，華發(fā)股份的存貨金額高達2435.44億元，占總資產(chǎn)比例超過60%，較上年同期進一步增加約288億元。
其中，開發(fā)成本為1884.17億元，開發(fā)產(chǎn)品為553.51億元。開發(fā)產(chǎn)品中包括23個2022年首次竣工的地產(chǎn)項目，期末存貨余額約為270億元，也就是說在2022年前竣工項目仍存在超過280億元存貨。
如此來看，華發(fā)股份在未售資源充足的情況下，所持貨值亦是雙刃劍，去化便是問題的另一面。
有投資者向華發(fā)股份提問，2023年的銷售目標將是多少？對此，華發(fā)股份則表示，公司2023年將以去化、回款為工作重點，力爭經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有進。
少數(shù)股東權(quán)益占比達82%，擔保金額畸高存隱患
但是，凈利下滑、毛利率下挫、銷售不力、去化艱難，都不是華發(fā)股份最為“致命”的問題，關鍵在于少數(shù)股東權(quán)益這項數(shù)據(jù)。
畢竟，此前爆雷的諸多房企，如陽光城、中南建設、中國奧園等，都與這幾項數(shù)據(jù)相關。
先來看看華發(fā)股份的負債情況。
截至2022年末，華發(fā)股份貨幣資金為528.32億元，包括短期借款0.35億元、一年內(nèi)到期非流動負債253.70億元、長期借款825.84億元、應付債券232.88億元在內(nèi)的有息負債合計約1313億元。
從資產(chǎn)負債數(shù)據(jù)來看，華發(fā)股份2022年剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為52.8%，凈負債率為71.7%，現(xiàn)金短債比2.1，仍延續(xù)2021年態(tài)勢保持“三道紅線”綠檔。
但是，就如同穩(wěn)住千億銷售額一般，為了融資通道暢通、拍地無憂，華發(fā)股份維持綠檔也是犧牲頗多。
畢竟2020年，華發(fā)股份剔除預收款后資產(chǎn)負債率76.5%，凈負債率高達181.6%，現(xiàn)金短債比0.9，三項數(shù)據(jù)均不達標。
2021年，華發(fā)股份進行貨幣資金同比增長15%、短期債務下降40%等多項債務結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而取得除預收款后資產(chǎn)負債率67.1%，凈負債率高達52.6%，現(xiàn)金短債比2.15的優(yōu)秀綠檔表現(xiàn)。
但是，隨之而來的就是少數(shù)股東權(quán)益不斷攀升。
2017年-2022年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益的比重分別為52.49%、53.79%、54.25%、66.88%、78.29%、81.96%。
截至2022年末，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益已達到897.07億元，而同期所有者權(quán)益合計僅為1094.49億元。
與此同時，少數(shù)股東損益為21.48億元，較上年同期增長約45%，而同期歸屬凈利潤卻同比下降19.31%。
2017年-2022年，華發(fā)股份少數(shù)股東損益占持續(xù)經(jīng)營凈利潤的比例分別為8.83%、4.87%、16.04%、36.36%、31.69%、45.45%。
以此計算，少數(shù)股東的收益率持續(xù)低于4%，究竟是誰愿意接受如此回報？也正是如此，少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益的“隱形”數(shù)據(jù)，被視為房企“明股實債”的典型特征。2021年5月，上交所亦曾向華發(fā)股份發(fā)出問詢函，要求說明少數(shù)股東權(quán)益大幅增長的原因及合理性。
同時，經(jīng)《全球財說》統(tǒng)計，截至2022年末，華發(fā)股份共計向89家子公司提供擔保，且多發(fā)生于2020年至2022年期間。
并且，華發(fā)股份仍計劃增加擔保金額。
3月20日，華發(fā)股份與年報同時發(fā)布了2023年度擔保計劃。公告顯示，為順利推動2023年度經(jīng)營過程中的融資計劃，華發(fā)股份擬在 2022年12月31日擔保余額的基礎上，對子公司凈增加擔保額度800億元，對聯(lián)合營公司凈增加擔保額度300億元。
該公告顯示，截至2022年末，華發(fā)股份及子公司合計對外擔保余額高達1084.15億元。并且，資產(chǎn)發(fā)債率為70%以上的子公司及聯(lián)合營公司的擔保余額便占到65.54%。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月19日，公司及子公司對外擔保總額為1122.45億元，占公司2022年經(jīng)審計凈資產(chǎn)的568.54%，其中為子公司提供的擔?？傤~為985.67億元。
如若被擔保方無法履約，華發(fā)股份作為擔保方則需承擔連帶責任。如此操作，陽光城等諸多爆雷房企也都曾上演。
不過，就算真實存在“明股實債”，華發(fā)股份作為國企，只要將“三道紅線”維持綠檔便可以獲得暢通的融資渠道。
自證監(jiān)會發(fā)出優(yōu)化房地產(chǎn)股權(quán)融資的“第三支箭”后，12月5日華發(fā)股份便率先發(fā)布了定增預案，擬非公開發(fā)行股票不超過6.35億股，募資不超過60億元，其中大股東華發(fā)集團承諾參與認購金額不超過30億元。
此次定增如果成功，將為華發(fā)股份緩解資金壓力提供重要幫助。對于之后發(fā)展，《全球財說》也將持續(xù)關注。
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