周末到了大家口中的四線城市新鄉(xiāng)，考察了前段時間刷屏的胖東來·大胖項目。在項目內(nèi)逗留近4個小時，最大的感受是：一個四線城市的商業(yè)，做出了高于三線城市的品質(zhì)，贏得了堪比二線城市的業(yè)績。

確實，將胖東來說成網(wǎng)紅毫不為過，然而他并非像很多網(wǎng)紅那樣“盛名之下，其實難副”。畢竟，作為“開業(yè)刷屏全省的項目”，“在本地打敗眾多外來者的項目”，“一個號稱坪效位居全國百貨前列的項目”，必然有其過人之處。

3.8萬㎡，理應(yīng)是個標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)型商業(yè)，但胖東來卻在一個特殊市場環(huán)境下通過精準(zhǔn)的定位和務(wù)實的經(jīng)營，創(chuàng)造出了遠(yuǎn)高于社區(qū)型商業(yè)的巨大能量。

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四線市場上看齊一線的服務(wù)

在整個市調(diào)過程中，不止一次聽到顧客和同行人說到服務(wù)好。胖東來的服務(wù)究竟好在哪里？

- 每層電梯進(jìn)出口皆有一名服務(wù)員，主動幫助每一位顧客調(diào)整購物車位置，注意，是主動而非消極怠工。這個剛才已經(jīng)提到了，確實非常貼心，尤其對使用電梯不太便利的老人和孩子來說。

- 隨處可見的座位、座位、以及座位……

- 一個有意思的細(xì)節(jié)，衛(wèi)生間貼有蹲便、坐便提示，同時顯示了樓層和位置，非常貼心。

- 如同所有宣傳稿所寫的那樣，硬件配置處處體現(xiàn)人性化。衛(wèi)生間的配置與一線城市購物中心看齊（品牌和裝修肯定比不上），隨處可見的冷熱飲水機(jī)、洗手臺，門口的寵物寄存處，以及隨處可見隨處可見隨處可見的休息座椅，免費(fèi)而有序的自行車存放處，兒童使用的購物車，費(fèi)用低廉賣相優(yōu)秀的禮品包裝，免費(fèi)使用的公用電話……給消費(fèi)者帶來的舒適體驗絕不是文字足以表達(dá)的。

除此之外，還有很多細(xì)節(jié)值得學(xué)習(xí)：

- 平價服裝、珠寶、電器等板塊，都設(shè)置了售后中心，同時將裁剪、維修等板塊融入其中，客戶非常多。據(jù)說即使不是在胖東來購買的產(chǎn)品，也可以享受服務(wù)。

- 直梯中安排了一名服務(wù)員，顏值在線，親切友好，現(xiàn)在除了高端商場，還有一個能享受這樣的待遇。

- 另一個和宣傳稿一致的， 員工的服務(wù)質(zhì)量很高，不會給你冰冷的臉色，提供服務(wù)主動，與顧客交流熱情。一兩個服務(wù)員如此，體現(xiàn)的是個人素質(zhì)，每個服務(wù)員如此，那就是制度和管理上的優(yōu)秀了。

胖東來的服務(wù)，是從硬件到軟件的全方位考慮，這樣大的工作量和思考深度，讓人由衷佩服其運(yùn)營團(tuán)隊。

超市——名副其實主力店

胖東來超市位于整個項目的3層，位置并不是最好的，但是從胖東來主入口進(jìn)入后，就是一部可以搭乘購物車扶梯，四層則是一個200+車位的屋頂停車場，將客流向超市引導(dǎo)的意圖非常明顯。

運(yùn)營方非常清楚，超市是主力業(yè)態(tài)、客流黑洞，所有的一切都要圍繞超市打造：扶梯的每個入口都有服務(wù)人員，幫助顧客將推車引導(dǎo)進(jìn)扶梯通道；戶外廣場非常平坦，推車可以直達(dá)項目邊界，并有人員回收。頗為亮眼的超市，確實獲得了應(yīng)有的關(guān)注和資源。

那么超市對項目的貢獻(xiàn)是否與他受關(guān)注的程度相匹配呢？

通過對主出入口單側(cè)50組出場顧客的觀察，提袋42組，其中超市提袋量就達(dá)到了35組（70%），集中性非常突出。

雖然一些顧客到這里只是買了一捆蔥兩顆蒜，但誰也不會否認(rèn)：擁有客流才擁有可能，擁有人氣才擁有未來。

噱頭之外，是硬邦邦的實力

優(yōu)質(zhì)的貨品，滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)亩逊?，平實的價格，產(chǎn)品競爭力十足。

強(qiáng)大的市場地位決定了強(qiáng)大的供應(yīng)鏈控制能力。以飲品區(qū)為例，只能說SKU相當(dāng)驚人，除了市場常見的貨品，還有眾多的進(jìn)口品類和功能飲料、果酒、蘇打水等小眾產(chǎn)品獲得顯眼位置。舉個例子，你能想象，可口可樂旗下剛剛上市一個月的Monster功能飲料，已經(jīng)鋪貨？要知道這款產(chǎn)品即使在鄭州目前也不是很多見。

生鮮板塊，更是重中之重。正對入口處看到的就是占據(jù)賣場1/6面積的生鮮區(qū)域，整體感覺讓人想到的生鮮超市霸主永輝。與精品超市、進(jìn)口超市不同的是，這里的生鮮貨品不會拿原產(chǎn)地作為噱頭，依靠的是實打?qū)嵉呢浧焚|(zhì)量和可選范圍，同時合理的定價也讓消費(fèi)者心甘情愿買單。

整個超市貨品供應(yīng)非常充足，以肉品為例，有雙匯、眾品、伊賽牛肉等眾多一線供應(yīng)商，貨品品類和質(zhì)量優(yōu)秀。這種豐富度同時體現(xiàn)在各個板塊，品類和貨量上都非常突出，在客流量非常大、殘損貨品不斷清理的情況下，即使已經(jīng)到了晚上7點，依然不會見到貨架空置露底的情況。

豐富度和豐滿度，對超市來說非常重要，他強(qiáng)烈的影響著消費(fèi)意愿。

超市中貨品價格上探的意圖也比較明顯。水果區(qū)有高檔禮盒提供，生鮮區(qū)也有凈菜、有機(jī)菜提供，拐角處則辟出了一塊區(qū)域，售賣海鮮，貨品包括了帝王蟹等高價品類。生鮮以外的區(qū)域，則提供了眾多進(jìn)口產(chǎn)品以拉高均價。但有趣的是，所有這些貨品并不會像精品賣場、進(jìn)口賣場那樣凸顯出來，而是與其他貨品自然融合，這讓他們不像是噱頭而更像是真正的售賣品。高單價貨品銷量不錯，誰說三四線的消費(fèi)能力不足？

夠用就好的零售百貨

整體來看，項目依然是傳統(tǒng)百貨，服飾零售基本占到百貨部分的50%強(qiáng)，剩余的就是化妝品和珠寶首飾，以及胖東來自己經(jīng)營的集合店。

胖東來在招商上或許并不醒目。拿得出手的品牌只有一個蘭蔻，其次就是手表品牌，因此外場僅有的廣告位也給了他們，至于內(nèi)場，則是鋪天蓋地的蘭蔻新產(chǎn)品。這一點也頗受詬病。

隨處可見的蘭蔻廣告

諸如愛步、亞瑟士、爵克、江南布衣等在河南還不算太大路貨的品牌進(jìn)場，而且很多還是新鄉(xiāng)獨家，算是對得起項目在本地市民的期許。

胖東來百貨部分最值得談的，還是自營的各類集合店，或者說店中店。

這些店中店有茶、平價服飾、珠寶、床上用品、電器、眼鏡、藥房、精品等共8個，其中眼鏡店是胖東來在大胖中首次設(shè)計的類型。其實看到這種形態(tài)還是有些驚訝的，畢竟與與當(dāng)下“控制風(fēng)險、壓縮成本、倡導(dǎo)合作、強(qiáng)化運(yùn)營”的主流觀念是有些違背的，這種模式，讓人想起了90年代如日中天的亞細(xì)亞，那個時候百貨，還將就著大而全、全自營。而有趣得是，除了精品和藥店，各個店中店人氣都很不錯。民間更有說法，“胖東來做什么業(yè)態(tài)，別家就做不成什么業(yè)態(tài)?！?/p>

平價服裝店比較有意思，基本占據(jù)了整個二層將近1/3的面積，價格非常親民，也導(dǎo)致了整個區(qū)域人氣非常旺。這部分區(qū)域雖然賣相很差，毫無體驗感可言，但是卻與滿足了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?。同時，這一區(qū)域與商場內(nèi)的中檔服飾并不沖突，甚至說補(bǔ)足了中檔服飾沒有涉及到的人群范圍。

平價服飾確實很平價

胖東來在體驗業(yè)態(tài)上是缺失的，而在餐飲業(yè)態(tài)上也非常節(jié)制，僅有一個自營的美食廣場，和零散的數(shù)個飲品店，傳統(tǒng)百貨的理念貫徹的非常徹底。然而，做百貨不代表著胖東來執(zhí)拗于百貨，據(jù)悉，胖東來已經(jīng)在比新鄉(xiāng)、許昌更第一級的城市投建了一處購物中心，這似乎也顯示著一個方向。畢竟，百貨效益下滑購物中心坪效增加是不可否定的事實，不斷閉店的百貨也是不可忽視的現(xiàn)象，從經(jīng)營貨品向經(jīng)營體驗轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

短短4個小時的市調(diào)，只能說是看到了胖東來的一些表面。表面的東西對于商場經(jīng)營來說，就像是1之后的0，多了可以加分，但是如果沒有了之前的1，所有的0都變得沒有意義。而這個1，也正是立于不敗之地的核心競爭力所在。

胖東來的細(xì)節(jié)，不是三言兩語可以說的透的。敬請留意下篇推送

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