昨天，碧桂園“以物抵債”消息登上頭條房產(chǎn)熱榜第一名。這多少讓我有點(diǎn)吃驚。
因?yàn)?，“以物抵債”不是什么新鮮玩意兒?？梢哉f，這種“以物抵債”的化債方式，在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是司空見慣的事了，即開發(fā)商支付不了供貨商的材料款（或施工單位的工程款），于是開發(fā)商與供貨商（施工單位）協(xié)商，能否用商品房抵材料款（工程款）。如果協(xié)商一致并達(dá)成協(xié)議，這種化債方式就叫“以物抵債”。
“以物抵債”在房地產(chǎn)行業(yè)，還有一個(gè)更通用的叫法“工抵”。因此，這種“以物抵債”的房子，也叫做工抵房。
因此，“以物抵債”這種在房地產(chǎn)行業(yè)，早已普遍存在的做法，發(fā)生在碧桂園頭上就登上了頭條房產(chǎn)熱榜第一名，著實(shí)讓我吃驚。除此之外，還讓我吃驚的是，碧桂園怎么也要“以物抵債”呢？這還是原來那個(gè)碧桂園嗎？
那么，是什么原因?qū)е卤坦饒@落到“以物抵債”的地步的呢？我個(gè)人認(rèn)為，這跟碧桂園激進(jìn)的規(guī)模擴(kuò)張有關(guān)。
2013年我在碧桂園工作的時(shí)候，見證過碧桂園銷售額首次突破1000億的驚喜。我現(xiàn)在還清晰的記得，在2013年碧桂園營(yíng)銷中心的年會(huì)上，碧桂園總部的前面，豪橫地停放著20多輛嶄新的寶馬車。經(jīng)好奇地打聽，才知道這些寶馬新車，是碧桂園用于2013年?duì)I銷中心年會(huì)抽獎(jiǎng)用的。而且還聽說，寶馬車的中獎(jiǎng)率有50%！即使沒有抽到獎(jiǎng)的營(yíng)銷總，現(xiàn)場(chǎng)也會(huì)豪橫地給予20萬普惠獎(jiǎng)。這在當(dāng)時(shí)可以說羨煞旁人。
然而，就在這一年，根據(jù)吳建斌先生在他的《我在碧桂園的1000天》書中記載，碧桂園完成了一份未來三年發(fā)展目標(biāo)的預(yù)測(cè)報(bào)告（內(nèi)容詳見《我在碧桂園的1000天》第357頁-360頁）。
這份在碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)先生心中“極為重要”的預(yù)測(cè)報(bào)告，所依據(jù)測(cè)算模型有兩個(gè)版本，一個(gè)是戰(zhàn)略版，一個(gè)是執(zhí)行版。
根據(jù)保守的執(zhí)行版測(cè)算模型所測(cè)算得出的結(jié)論：“2014年有可能實(shí)現(xiàn)年末資產(chǎn)比上一年增長(zhǎng)71%，銷售合約額翻一番；2015年有可能實(shí)現(xiàn)年末資產(chǎn)比上一年翻一番，銷售合約額是上一年的1.36倍；2016年還會(huì)有一個(gè)巨大增長(zhǎng)，年末資產(chǎn)應(yīng)可達(dá)10564億元，銷售合約額達(dá)8074億元”（詳見《我在碧桂園的1000天》第358頁-359頁）。
從這個(gè)保守的測(cè)算模型所測(cè)算得出的結(jié)論來看，碧桂園在2013年銷售額突破1000億后，每年的銷售合約額基本上要求翻一番，也就是說，年增長(zhǎng)率100%！
這種激進(jìn)的規(guī)模擴(kuò)張，讓當(dāng)時(shí)就任碧桂園的CFO吳建斌先生，也聽得瞠目結(jié)舌！
碧桂園集團(tuán)未來三年的發(fā)展目標(biāo)出來后，對(duì)區(qū)域公司又是怎么要求的呢？碧桂園還是拿起他的制勝法寶：重獎(jiǎng)重罰！碧桂園一直相信，重獎(jiǎng)之下必有勇夫！
怎么獎(jiǎng)？就拿投資拿地來說，在2013年-2016年之間，碧桂園出臺(tái)了一個(gè)拿地激勵(lì)制度：每拿1畝地，就獎(jiǎng)勵(lì)1萬元！拿1000畝地，就獎(jiǎng)勵(lì)1000萬元。這直接讓每一個(gè)碧桂園人像打了雞血一樣，每個(gè)毛細(xì)血管都充滿了拿地的激情！
在那段歲月里，拿地談判到深夜三四點(diǎn)都是家常便飯。就是在那段歲月里，很多北大、清華的畢業(yè)生，寧可放棄幾十萬的安家費(fèi)，和舒適的大學(xué)教職生活，也要投入到房地產(chǎn)行業(yè)淘金中。
而單獨(dú)對(duì)新成立的區(qū)域的區(qū)域總裁，又是怎么重獎(jiǎng)重罰的呢？
我曾經(jīng)從一個(gè)新成立的區(qū)域總裁口中得知：區(qū)域總裁的試用期為6個(gè)月。在這六個(gè)月的試用期里，拿4塊地是基本要求。在4塊地的基礎(chǔ)上，每多拿一塊地（即拿了5塊地），對(duì)區(qū)域總裁單獨(dú)獎(jiǎng)勵(lì)100萬；每少拿1塊地（即拿了3塊地），則對(duì)區(qū)域總裁單獨(dú)處罰100萬！
如果在6個(gè)月的試用期里，1塊地都沒有拿到，基本上就走人了。
因此，在這種重獎(jiǎng)重罰之下，碧桂園區(qū)域總裁，完全就變成了投資總，每天不是在拿地，就是在拿地的路上。他們奔跑在每一個(gè)城市的大街小巷上，尋找每一塊有可能拿到的地塊。
就這樣，在發(fā)展目標(biāo)和重獎(jiǎng)重罰的加持下，碧桂園從2013年后，就開始一路狂奔！這可能就是碧桂園落到“以物抵債”地步的真實(shí)原因。
搞企業(yè)，規(guī)模很重要。有規(guī)模自然有利潤(rùn)。規(guī)模越大，利潤(rùn)越大。這真的是這樣嗎？
經(jīng)此一役，相信碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)先生心中已有答案。
