只要離開了土地，就沒辦法生存

那位友好的大馬總理、碧桂園的老朋友，終于還是出事兒了。一個政局陡變導(dǎo)致的蝴蝶效應(yīng)，已席卷來自中國的這家數(shù)萬人的地產(chǎn)公司。

5月17日，香港港麗酒店低座大堂，300名股東參加碧桂園2018年股東大會。

63歲的掌門人楊國強親自出席。一條紅領(lǐng)帶，在高管中間格外醒目。

“我們用最便宜的價錢買房，你只收回成本，這樣我們即刻磅水（出錢買）?！钡谝粋€提問直奔“森林城市”。

楊國強當(dāng)即同意，就算虧一點都沒關(guān)系：

我會安排一架飛機，從這里出發(fā)，到當(dāng)?shù)亟德?，不用?jīng)過新加披了。

這個擁有幾萬雇員的地產(chǎn)巨富，從來沒有像今天這樣著急把房子賣出去。

今年1月份，楊國強曾表示今后要用80%的精力做現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)悉數(shù)交棒給他的總裁莫斌。

但“森林城市”顯然不在此列。這個力排眾議的項目仍然是楊國強一手掌控。作為碧桂園最大的海外豪賭，森林城市傾注了他太多的心血。

如今，“森林城市”遠(yuǎn)離2016年的喧囂，進入了冬眠期。重啟之日，或是楊國強押上整個碧桂園之時。

2018年谷歌衛(wèi)星圖鳥瞰“森林城市”，大部分區(qū)域未建，這還只是規(guī)劃中的四個人工島中的一個，其余三個還是海水。

一

2016年1月初，馬來西亞新山機場，斜陽余暉。

一位六旬老人走出機艙，對接機人一揮手，“走，去森林城市”。

汽車立刻啟動，老人開始批評接機人，不應(yīng)該將酒店選在“金海灣”旁邊，那里離“森林城市”有30分鐘車程，而最近的酒店是15分鐘。

金海灣，是碧桂園2013年在馬來西亞開發(fā)的住宅項目?！吧殖鞘小?，則是碧桂園在吸取了“金海灣”的經(jīng)驗教訓(xùn)后，打造的一個數(shù)十倍”金海灣“規(guī)模的超級大盤。也有人說，這是世界第一大盤。

這位老人，就是楊國強。

“這是我有生以來呈現(xiàn)給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來之城”。楊國強在多個場合強調(diào)，“森林城市”就是他的夢想。

而現(xiàn)在，這個夢想正蒙陰影。

據(jù)財新網(wǎng)報道，5月28日，馬來西亞新總理馬哈蒂爾在出席一場新聞發(fā)布會時表示，馬來西亞將退出新馬高鐵項目。馬哈蒂爾自競選時便表態(tài)反對新馬高鐵，認(rèn)為其開支過大。馬哈蒂爾表示，這是最終決定，將與新加坡政府協(xié)商賠償金額。

新馬高鐵是連接新加坡與馬來西亞的大動脈，關(guān)系到“森林城市”的未來，項目停建，對“森林城市”是一次災(zāi)難性的打擊。

此外，馬來西亞警方針對前總理納吉布的搜查行動也未停止，5月17日晚上在他的高級公寓，帶走了72箱現(xiàn)金與金飾，以及284箱名牌包，可能價值數(shù)千萬令吉（1令吉約合1.6元人民幣）。

在媒體評價里，除了總理身份，納吉布是碧桂園“森林城市”在馬來西亞的最強擁躉。

在納吉布任內(nèi)，他宣布“森林城市”成為免稅區(qū)。投資“森林城市”支柱產(chǎn)業(yè)享有部分企業(yè)所得稅的減免，并且對這些企業(yè)沒有外國人持股比例方面的要求。

如今這些優(yōu)惠政策，包括住宅買家最為看重的永久產(chǎn)權(quán)，都被打上一個大大的問號。5月10日，馬來西亞變天，92歲的前總理馬哈蒂爾領(lǐng)導(dǎo)的反對黨陣營擊敗納吉布贏得大選。

對楊國強和碧桂園來講，這是一個壞消息。

與納吉布恰恰相反，馬哈蒂爾是“森林城市”的堅決反對者。早在2017年初，他就在博客上撰文指責(zé)“森林城市”，稱其為“外國飛地”，“大片最寶貴的土地現(xiàn)在將由外國人擁有和占據(jù)”，“它們實際上將成為外國土地?！?/p>

馬來西亞前副總理穆希丁?雅辛也跟著警告，中國投資者會擠占當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的機會，打破馬來人的飯碗。

新總理上任沒幾天，納吉布就被調(diào)查。在評論看來，可以預(yù)見的是，擁有總理身份的馬哈蒂爾針對“森林城市”的指責(zé)，不會是說說而已，變?yōu)閷嶋H行動，恐怕只是時間問題。

不過，馬哈蒂爾是一個成熟的政治家，他之前指責(zé)“森林城市”，是擔(dān)心該項目聚焦房產(chǎn)業(yè)，引發(fā)大量外國人炒房，而不能拉動馬來西亞的實業(yè)發(fā)展。馬哈蒂爾前段時間會見中國駐馬來西亞大使，并接受新華社采訪時表示將繼續(xù)推進中馬合作。如果森林城市能夠創(chuàng)造就業(yè)機會，促進經(jīng)濟發(fā)展，馬哈蒂爾自然也樂于接受。

馬哈蒂爾擔(dān)心的外國人炒房，已經(jīng)有人幫他解決了。

2017年4月5日，碧桂園集團副總裁朱劍敏在接受香港媒體采訪時稱，“森林城市”已經(jīng)完全停止在中國內(nèi)地的銷售計劃。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是外匯管制收緊的原因。

“森林城市”于2015年12月18日開放，據(jù)朱劍敏透露，2016年“森林城市”實現(xiàn)銷售額180億元，國內(nèi)客戶占比達到70%。

國內(nèi)銷售來源的掐斷，“森林城市”就如缺油的汽車停止了奔跑的勢頭。

2017年初，碧桂園營銷中心銷售管理部總經(jīng)理梁曉珊表示，未來三年，在海外市場碧桂園要完成1000億元以上的業(yè)績規(guī)模，算下來平均每年333億元，“森林城市”要占大頭。

2017年碧桂園銷售額5508億元，超越萬科、恒大，戴上“宇宙第一房企”的桂冠，卻對寄予厚望的“森林城市”銷售業(yè)績只字不提。

翻遍碧桂園2017年年報，僅有4處提到“森林城市”，而在2016年年報，這個數(shù)字是21處。顯然，碧桂園在刻意淡化“森林城市”的印記。

據(jù)路透社報道，2017年前6月“森林城市”的銷售額為60億元，全年銷售目標(biāo)為80億元，僅占2017年銷售額的1.5%乃至更低，遠(yuǎn)低于2016年的5.83%。

楊國強難掩失望之情，2017年3月23日在香港業(yè)績會上表示，馬來西亞“森林城市”項目銷售貢獻占公司總量“微不足道”。

開始陸續(xù)有業(yè)主退房。不少國內(nèi)買家是為了投資，由于國家外匯監(jiān)管政策變化，國內(nèi)買家減少，房價很難起來了。也有業(yè)主擔(dān)心，“森林城市”投資規(guī)模巨大，后續(xù)配套設(shè)施建設(shè)可能會受影響。

“沒有銷售，一切為零”，這是楊國強的商業(yè)準(zhǔn)則?！吧殖鞘小辈扇∫凿N定產(chǎn)的策略，銷售跟不上，各種建設(shè)就只能停滯不前。

有消息稱，森林城市項目的建設(shè)始終在推進，目前已經(jīng)有住宅、酒店、建筑工業(yè)化產(chǎn)業(yè)園、健康中心、國際學(xué)校免稅店等等設(shè)施建設(shè)完成。不過碧桂園2017年年報顯示，“森林城市”在建工程只有一座酒店。

碧桂園方面表示，馬來西亞在保障房產(chǎn)權(quán)益方面有非常完善的法律制度。所有業(yè)主的合法權(quán)益均受到馬來西亞法律的保護。政府的換屆并不會改變這個事實。此外，森林城市受到1966年房屋開發(fā)法案（HDA）管轄，所有房產(chǎn)物業(yè)等的交付將嚴(yán)格遵守法案的規(guī)定及準(zhǔn)則。企業(yè)正常運營，森林城市也將繼續(xù)遵守買賣合同協(xié)議的所有規(guī)定及準(zhǔn)則按時交樓。

有媒體從碧桂園方面了解到，目前“森林城市”退房率不足1%，退房扣取的違約金將按照合同執(zhí)行。

馬哈蒂爾指責(zé)“森林城市”是“外國飛地”，諷刺的是，它也可能是碧桂園的“海外飛地”。

在所有的馬來西亞中資項目中，“森林城市”體量之大鶴立雞群。

二

“森林城市”位于馬來西亞柔佛州新山市，占地面積13.86平方公里，半個澳門大小，可以容納幾十萬人口，開發(fā)周期長達20-30年。官方宣傳定位為“全球未來綠色智慧城市的典范”，總投資將達到約1000億美元。

這已經(jīng)超越了樓盤的定義，而是一座城市了。

碧桂園在馬來西亞的海外大冒險，幾乎遭到所有管理層反對，只有楊國強志在必得。他對于柔佛州的喜歡，起源于第一眼看到“森林城市”項目周邊環(huán)境時，就覺著，“這里很好”。

我有時靠直覺做決策。

楊國強在接受《財經(jīng)》采訪如是說。

不過他得靠理性說服管理層。由于劃在依斯干達特區(qū)A區(qū)，且毗鄰新加坡，新山市被視為馬來西亞的深圳，就如當(dāng)年香港對深圳的投資促成了后者的騰飛，中國的投資者也看好新加坡對新山市的助力。

“森林城市”位于新山市最南端，離北邊市中心約1小時車程。之前這里是一片海水，與新加坡僅一橋之隔，2012年楊國強看中這片區(qū)域，發(fā)起填海工程新造了一片陸地。

這也符合他的行事風(fēng)格，楊國強總是能在城郊找到一塊誰也不看好的土地，從無到有建成一個配套齊全的大盤賣出去。

對碧桂園而言，“森林城市”還肩負(fù)至關(guān)重要的境外戰(zhàn)略開拓任務(wù)。

按前期規(guī)劃，“森林城市”占地約3萬畝，約合20平方公里；綜合容積率為4，可開發(fā)建筑面積達8000萬平方米；每平方米售價約2萬元，可實現(xiàn)收入1.5萬億元；

楊國強希望，一旦“森林城市”成功，就把這個模式復(fù)制到全世界每個國家，屆時國外收入與國內(nèi)收入比達到1:1。

這緣于強烈的危機感，他判斷當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場供大于求，毛利率下降，境外業(yè)務(wù)才是光明大道。

除了商業(yè)上的考慮，民企在中國地位不穩(wěn)也是楊國強的的擔(dān)憂。

在中國這塊大地上，民企不同于國企，永遠(yuǎn)要記住。

為了說服碧桂園前CFO吳建斌支持楊國強的海外戰(zhàn)略，碧桂園總裁莫斌在辦公室與他長聊，終于讓國企出身的吳建斌明白了這個道理。

吳建斌是“森林城市”的反對者。在他看來，馬來西亞是個賣石油的國家，近年因為石油價格不斷下跌，導(dǎo)致匯率下跌，經(jīng)濟處于艱難期。在這么一個國家投資本來風(fēng)險就比較大，還預(yù)想賣萬億元以上的銷售額，無異于癡人說夢。

他沒有說出來，而是從財務(wù)專業(yè)的角度分析，投資者買公司股票，境外銀行把錢借給碧桂園，是因為碧桂園的中國地產(chǎn)業(yè)務(wù)。如果境外業(yè)務(wù)投資占比大，投資者會不高興的。

對于吳建斌的反對，楊國強只是淡淡的說了一下：

吳總剛來公司，對情況還不太了解。

建“森林城市”，還帶有強烈的楊國強個人夢想色彩。

“我有一個夢想，能有一座城市，那里的生活非常安全，沒有車輛在地面穿行，建筑外墻都長滿植物，到處都是公園，大家在那里可以曬太陽、跑步、游泳……”楊國強曾經(jīng)多次充滿詩情畫意地描繪他夢想中的城市。他十分懷念少年時田園牧歌式的生活環(huán)境，對目前車輛威脅行人安全、交通擁堵、污染不斷的城市感到失望。他認(rèn)為“這是最美好的世界，也是最糟糕的世界”。

楊國強已經(jīng)按照這個理念設(shè)計建造了碧桂園的新總部大樓，但只有“森林城市”這么大的體量，才能最大程度上實現(xiàn)他的夢想。

“森林城市”幾乎傾注了他的全部心血。據(jù)吳建斌在《我在碧桂園的1000天》一書中透露，從2015年1月開始，楊國強把自己當(dāng)成““森林城市””總指揮，披甲上陣，投入了一半以上精力，調(diào)動了內(nèi)外全部財力、物力和人力， 以攻克“頭號項目”為己任，運籌帷幄。這是““森林城市”” 推進過程中最為革命性、顛覆性的一段日子，每件事都用超常規(guī)做法去面對，足以大書特書一筆。

碧桂園2016年年報顯示，楊國強8次親自修改“森林城市”樣板房，追求極致的海景、最大的面寬、最合理的布置和最方便的動線。

為了將“森林城市”的房子賣出去，2016年碧桂園為“森林城市”支出了近20億元的營銷費用，是地產(chǎn)營銷史上最大規(guī)模的宣傳。楊國強還發(fā)動所有的碧桂園員工進行全民營銷。

然而，楊國強動用所有資源，打的這一場殲滅戰(zhàn)，都因外匯管制嘎然而止。反對者馬哈蒂爾的上臺，更是為“森林城市”的未來蒙上了一層陰影。

森林城市”的均價是新山市中心兩倍左右

三

有人說，楊國強運氣不好，湊巧碰上馬來西亞60年一遇的政治變天。

這不過是必然中的偶然。一個項目的命運，既要靠創(chuàng)始人和身居其中的員工的奮斗，也要看一看歷史的進程。

在國內(nèi)，楊國強主要考慮商業(yè)要素，跨境作戰(zhàn)，又是填海造城，政治、文化、民族、自然環(huán)境等等影響往往大于商業(yè)，而這些是楊國強無法掌控的。

“森林城市”主打宣傳語是“新加坡旁”，而第一個跳出來反對它的就是新加坡人，理由是影響自然環(huán)境。

項目經(jīng)過了2014年6月至2015年1月的長期停工，或許就是新加坡給到馬來西亞一定的壓力。

“如果按照20平方公里來報的話，可能影響洋流的水流水速等指標(biāo)，從而導(dǎo)致對新加坡的水文環(huán)境有所影響。所以我們主動減少了幾平方公里的規(guī)劃，最后真正通過環(huán)評的是13.86平方公里?！北坦饒@執(zhí)行董事、副總裁蘇柏垣說。

新加坡外交部發(fā)言人表示，“我們已經(jīng)收到馬來西亞關(guān)于“森林城市”的環(huán)境評估報告，并密切研究有關(guān)報告。我們將會與馬國合作，處理任何可能對新加坡造成的跨境影響。

“森林城市”押寶伊斯干達特區(qū)成為第二個深圳，恐怕也很難成立。自2006年啟動，臨近新加坡的伊斯干達特區(qū)發(fā)展12年了，發(fā)展遠(yuǎn)不如預(yù)期。

香港與深圳同文同種，新加坡與新山市雖然都帶一個“新”字，但一邊是華人，一邊是馬來人，民族不同，國家也不同。曾經(jīng)，新加坡是馬來西亞一員，但就是因為民族問題，1965年新加坡被迫“獨立”，這是當(dāng)年李光耀認(rèn)為最失敗的一件事，但沒有想到，甩開馬來西亞單干，新加坡反而發(fā)展得越來越好，如今已是第一世界，馬來西亞還在第三世界徘徊。

新加坡靠近新山市的一端，都是工業(yè)區(qū)、農(nóng)場與軍營，“森林城市”對岸的大士（Tuas）是新加坡唯一的重工業(yè)區(qū)，石油化工廠林立。兩者的關(guān)系可見一斑。

另外，中國是集全國之力發(fā)展深圳，馬來西亞是聯(lián)邦制國家，只有柔佛州著急伊斯干達特區(qū)的發(fā)展，能夠投入的資源有限。

把伊斯干達特區(qū)比作當(dāng)年的深圳，更多是一廂情愿的成分。

但是資本永遠(yuǎn)是逐利的，“當(dāng)利潤達到10%時,便有人蠢蠢欲動;當(dāng)利潤達到50%的時候,有人敢于鋌而走險?！比岱鹬葸€沒有發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)就開始沸騰，包括碧桂園在內(nèi)的中國房產(chǎn)商蜂擁而至。

根據(jù)馬來西亞投資發(fā)展局的數(shù)據(jù)，2016年柔佛州一年獲批準(zhǔn)開發(fā)項目總投資額為264億令吉，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其它所有州，比吉隆坡加檳城加雪蘭莪的總和還多，這個里面有一大半是外國投資的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

馬來西亞國家不動產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示，柔佛州于2015年及2016年分別有14萬套住宅規(guī)劃啟動，作為馬來西亞首都的吉隆坡，人口720萬，相當(dāng)于柔佛州人口的兩倍，這兩年規(guī)劃啟動住宅量也才只有4萬或5萬套左右。

楊國強擔(dān)心，國內(nèi)房產(chǎn)供大于求，毛利率降低，所以重倉馬來西亞柔佛州，但與他想法不謀而合的也大有人在，結(jié)果造成可能比國內(nèi)的供大于求還要嚴(yán)重。

按理說，供大于求的結(jié)果就是房價下跌，但是遠(yuǎn)在新山市南郊，新加坡工業(yè)區(qū)對面，“森林城市”的價格讓“新加坡旁”的人都看不懂。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w實地考察，“森林城市”三期的價格大概是2.3萬元人民幣/平，位置比較好的要2.7萬元人民幣/平，新山市市中心的樓盤均價在1.3?萬元到1.8萬元人民幣之間。“森林城市”位置最差，賣價卻是市中心的兩倍左右，這讓不富裕的馬來西亞人情何以堪。

那么先富起來的新加坡人呢？新加坡是一個真正的房子用來住而不是用來炒的國家，80%的人口都住在政府提供的政策保障房“組屋”里面，均價3000新元/平米，這邊大學(xué)生起薪就是3000-4000新元，“房奴”對于新加坡人來說就是一個外星物種。

那么剩下的20%土豪，會購買“森林城市”嗎？醒醒吧，你是富人，會在重工業(yè)區(qū)對面買房子么，還不說一天往返四次海關(guān)。據(jù)一位新加坡留學(xué)人士說，她從沒聽當(dāng)?shù)厝嘶蝰R來西亞人說過“森林城市”，只在新加坡機場見過一次廣告?；貒?，卻有許多長輩和朋友跟她提起過這個項目。

這就對了，精明的楊國強一開始就想得很明白，“森林城市”的房子是賣給急于海外投資的中國新中產(chǎn)，鋪天蓋地的廣告和營銷都是針對他們。

人算不如天算，一道外匯管制令斷了這個念想。

一個海外超大項目建設(shè)，既無法與當(dāng)?shù)孛芮嘘P(guān)聯(lián)，又喪失了母國的渠道，成為孤懸海外的一個烏托邦，是一件非常可怕的事。

“現(xiàn)在我終于了解拉普達為什么會滅亡，滅亡的原因就寫在肯得亞山谷的歌詞里，根要扎在土壤里，和風(fēng)一起生存，和種子一起過冬，和鳥兒一起歌頌春天。不管你擁有多么驚人的武器，也不管你操縱了多少可憐的機器人，只要離開土地，就沒辦法生存?！?/em>

宮崎駿動畫片《天空之城》這段臺詞，就像是專門給“森林城市”定制的。

“森林城市”的根在哪里？

森林城市在建工程只有住宅與酒店，用于產(chǎn)業(yè)引進的寫字樓還沒動工。

四

在住宅銷售停車之后，能驅(qū)動“森林城市”向前奔跑的動力或許就是產(chǎn)業(yè)引進了。

老話說得好，安居樂業(yè)，其實是樂業(yè)方能安居，自古都是有了工作之后才有住房，無業(yè)即是游民?！吧殖鞘小毙枰挟a(chǎn)業(yè)，有大量的工作人群產(chǎn)生，才能夠把房子賣出去。

如果有足夠多的企業(yè)入駐，這些員工就是最大的住宅買家群，也不用看外匯管制的臉色。

如能將優(yōu)質(zhì)的企業(yè)引入馬來西亞，馬哈蒂爾自然也不會反對“森林城市”的建設(shè)。

如此一來，左右都不是的“森林城市”，就變成了人人喜愛的香餑餑。

楊國強也希望把“森林城市”打造成產(chǎn)城融合的樣板。國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模天花板已經(jīng)若隱若現(xiàn)。公開數(shù)據(jù)顯示，全國住宅銷售市場每年約10萬億需求。按碧桂園占有10%市場份額的目標(biāo)，未來銷售規(guī)模有望沖到1萬億元。

在碧桂園內(nèi)部，這被認(rèn)為是最終可能實現(xiàn)的規(guī)模數(shù)字，2017年，碧桂園銷售額5508億元，2018年楊國強要求保底目標(biāo)8000億，沖擊10000億。碧桂園即將觸碰到天花板，急需要新的業(yè)務(wù)增長點。

2016年，碧桂園成立的事業(yè)部發(fā)布了“科技小鎮(zhèn)”計劃，按照碧桂園的規(guī)劃，未來五年，公司將投入1000億元資金，建設(shè)100個科技小鎮(zhèn)。

根據(jù)華夏幸福的經(jīng)驗，合同簽約到真正落地的企業(yè)只有30%左右，華夏幸福的招商能力首屈一指，這意味著，“森林城市”30億元的合同額，真正能落地的不到9億元，與其龐大的體量極不相稱。

這也難怪，做產(chǎn)業(yè)新城招商引資，是買方市場，企業(yè)是大爺，不可能像購房者地基都還沒有打好，就一窩蜂跑過來買樓花。要想企業(yè)入駐，你的政策、建筑、交通等各種基礎(chǔ)條件完備，才有資格向企業(yè)拋出橄欖枝。

對個人消費者銷售住宅，引鳳即可筑巢；而要想把企業(yè)招進來，筑巢才能引鳳。

其意味著做產(chǎn)業(yè)城市，前期必須投入大量真金白銀，短期內(nèi)沒有回報，一旦住宅銷售跟不上，現(xiàn)金流就會非常緊張，目前華夏幸福就處在這個煎熬的階段。

但如果做成，就會跳出房產(chǎn)銷售的商業(yè)模式，面向企業(yè)的服務(wù)收入，與當(dāng)?shù)卣亩愂辗殖蓾L滾而來，有長期高利潤回報。這跟碧桂園短周期、高周轉(zhuǎn)、低毛利的滾動賺錢完全相反的打法。

前期楊國強投資“森林城市”雖然也很冒險，但是實際執(zhí)行還是很理性精明，以銷定產(chǎn)，他自己也說了，就算失敗了，也還能擁有這塊地。2016年瘋狂營銷，房子還是賣了不少出去，年報顯示利潤率20%，高于碧桂園15%的平均利率，現(xiàn)金流是回正的。

出來混，總是要還的。楊國強吃了十幾年的中國城鎮(zhèn)化紅利，因為城市工作機會多，帶動了周邊的房子銷售，以前是別人建設(shè)城市他賣房，而在森林城市這個項目，楊國強不得不自己建設(shè)城市，才有可能重啟。

如果，楊國強決定投入巨資做“森林城市”產(chǎn)城融合，那賭注可能就是整個碧桂園。贏了，碧桂園從卓越走向偉大，上升到世界級企業(yè)境界。輸了，那碧桂園可能將一蹶不振。

巨大的利益，巨大的陷阱，楊國強如何抉擇？

是買地還是控制負(fù)債率？是個人決策還是團隊審議？是冒險還是求穩(wěn)？多年來，楊國強在重重矛盾中尋找平衡點，在碧桂園登頂之前，他更多偏向于前者。

五

“森林城市”可能讓楊國強重新審視天平的傾斜度。

經(jīng)此一役，暴露了楊國強戰(zhàn)略格局與政治覺悟的短板。對“宇宙第一房企”來講，這可能是致命的。

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨觸頂?shù)木置嫦拢瑮顕鴱娨獮楸坦饒@尋求一種更便捷、更高效的擴張升級之路，豪賭“森林城市”，這是畢其功于一役的做法。

可面對這樣的跨國項目，這樣的天量投資，只做商業(yè)上的測算，顯然不夠。

按理說，楊國強政治覺悟還是蠻強的，他對官員的低調(diào)，刻意說自己是農(nóng)民，不懂事，引入平安保險把碧桂園染紅，外匯管制一來，說停就停。有關(guān)部門批評了萬達、安邦、海航、復(fù)星的海外投資，但碧桂園的“森林城市”一直是作為一帶一路的樣板宣傳。

包括在馬來西亞，拉總理站臺，40%的股份是柔佛州的蘇丹，等于也是跟馬來西亞的權(quán)勢綁在一起。

但楊國強低估了跨國作戰(zhàn)的政治變量，馬來西亞政治變天也是不可預(yù)見的。

在國內(nèi)，這幾十年來中國政治還是很穩(wěn)定，基本上是商業(yè)的助力而不是阻力。但是國際政治，國與國之間，就是今天一個樣，明天一個樣，變數(shù)太多。

如果一個項目不能實現(xiàn)本土化，夾在幾個國家之間，左右都不是，政治風(fēng)向稍有變動，項目就會被打擊。這才是楊國強欠缺考慮的，但是怎么變是誰也說不清的事。

“森林城市”當(dāng)初投資之大、營銷之熱鬧、楊國強寄予之厚望，與今天之凋敝、之蕭條，形成強烈的反差，讓楊國強也不免心灰意懶。

年初楊國強宣布將把80%的精力放在農(nóng)業(yè)上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給總裁莫斌?！?0年前我種田，40年后我還是回去種田！”

對此，碧桂園方面表示，公司致力于發(fā)展農(nóng)業(yè)是發(fā)展到一定規(guī)模后的布局，同時也是響應(yīng)國家鄉(xiāng)村振興的號召。

《易》經(jīng)“飛龍在天"后是"亢龍有悔”，在內(nèi)向型中國農(nóng)耕文明中，盈不可久，盛極必衰，功成身退歷來被視為中國傳統(tǒng)的完美選擇。

但農(nóng)民出身的楊國強給予碧桂園的精神圖騰是鳳凰，鳳凰涅槃，浴火重生，其羽更豐，其音更清，其神更髓。

楊國強心里住著兩個人，傳統(tǒng)的地主與現(xiàn)代企業(yè)家，地主是幸福的，每年的收成都有保障。但企業(yè)家成就感更強，一次次挑戰(zhàn)未來的不可預(yù)期，不斷升級打怪，實現(xiàn)個人最大價值。

“森林城市”，成了楊國強人生的十字路口，就此剎車，損失不大，但碧桂園也就是一個高周轉(zhuǎn)的房產(chǎn)商，很難有新的突破了。繼續(xù)向前走，做產(chǎn)業(yè)城市，巨大的成就伴隨巨大的風(fēng)險。

是亢龍有悔，還是再一次浴火重生？