今年以來(lái)，在加拿大和澳大利亞收緊外匯管制和收緊外資政策的雙重影響下，中國(guó)資本海外采購(gòu)已經(jīng)停滯不前；但自8月份以來(lái)，中國(guó)資本海外采購(gòu)又開(kāi)始回升。經(jīng)濟(jì)記者二十一世紀(jì)對(duì)中國(guó)購(gòu)房者的需求依然強(qiáng)勁，包括房地產(chǎn)中介、貸款機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介、律師等諸多努力填補(bǔ)當(dāng)前金融空缺的機(jī)會(huì)，積極為中國(guó)購(gòu)房者提供龍服務(wù)。海外買家，交易正在逐漸升溫。（辛玲）
瑞銀財(cái)富管理公司于9月28日發(fā)布的瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)2017顯示，加拿大多倫多的房地產(chǎn)泡沫是全球最大的風(fēng)險(xiǎn)，其次是斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。
來(lái)自四大洲和16個(gè)國(guó)家的60名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，以及一些專門從事海外投資移民和移民研究機(jī)構(gòu)的律師，幾乎構(gòu)成了一個(gè)完整的海外家庭產(chǎn)業(yè)鏈，這是二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)記者的一個(gè)場(chǎng)景。在九月召開(kāi)的一次海外房地產(chǎn)峰會(huì)上，記者在現(xiàn)場(chǎng)遇到了一家專門的公司，一家來(lái)自澳大利亞的貸款機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)是對(duì)接貸款機(jī)構(gòu)和借款人，該公司來(lái)到中國(guó)尋找商機(jī)，從Aus的地方性房地產(chǎn)控制政策入手。特拉利亞
由于澳大利亞的地方銀行停止向海外買家放貸，我們找到了填補(bǔ)資金缺口的機(jī)會(huì)。我們建立了一個(gè)雙語(yǔ)的漢英團(tuán)隊(duì)，與一些有競(jìng)爭(zhēng)力、面向產(chǎn)品、但缺乏營(yíng)銷渠道的海外客戶合作。KK與許多國(guó)家的客戶和介紹，但中國(guó)客戶是主要的，因?yàn)樗麄儗?duì)澳大利亞房地產(chǎn)有濃厚的興趣。我們?yōu)楹Ｍ饪蛻籼峁┮徽臼椒?wù)，包括資金、保險(xiǎn)和物業(yè)管理。公司向二十一世紀(jì)商業(yè)記者透露。
據(jù)報(bào)道，自去年上半年以來(lái)，澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行開(kāi)始收緊向外國(guó)人貸款的政策，海外收入買家?guī)缀鯚o(wú)法從當(dāng)?shù)劂y行獲得貸款。政府是長(zhǎng)期投資。據(jù)了解，該政策已使許多購(gòu)房者海外，無(wú)法按時(shí)交貨，甚至有一個(gè)中國(guó)買家被迫違約，放棄首付的情況。
我們的一位顧客受到了政策的影響。在政策出臺(tái)之前，客戶成功地在當(dāng)?shù)劂y行獲得了貸款，并在澳大利亞購(gòu)買了第一套房子。到今年年初，顧客在購(gòu)買第二套房子時(shí)遇到了麻煩。一家銀行已經(jīng)解決了，但對(duì)方突然說(shuō)他們沒(méi)有這樣做，沒(méi)有收緊貸款條件，但沒(méi)有完全做到這一點(diǎn)。當(dāng)時(shí)客戶非常著急，但不想損失10%的首付，我們幫助引進(jìn)了一些貸款中介機(jī)構(gòu)。九月。第十三，中國(guó)國(guó)際房地產(chǎn)平臺(tái)總監(jiān)吳光輝在二十一世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)報(bào)告中告訴記者。
據(jù)了解，當(dāng)?shù)胤倾y行金融機(jī)構(gòu)和外國(guó)銀行以及一些當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商，在填補(bǔ)澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行的空缺后，試圖填補(bǔ)這一空缺。
澳大利亞最大的公寓開(kāi)發(fā)商梅里頓于今年5月接受澳大利亞媒體采訪時(shí)說(shuō)，到目前為止，共有2億澳元（約10億3000萬(wàn)元人民幣）已借給中國(guó)買家，并將進(jìn)一步增至4億美元。（大約20億6000萬(wàn)元）在未來(lái)。我不想成為銀行家，但我必須這樣做，因?yàn)槲覀兊你y行停止貸款。他對(duì)媒體說(shuō)。
二十一世紀(jì)，《經(jīng)濟(jì)新聞》記者向梅里頓遞交了一份面試申請(qǐng)書，但由于CEO的日程緊張，該公司拒絕了采訪。根據(jù)該公司官方網(wǎng)站的信息，無(wú)論是澳大利亞還是非澳洲居民、投資者還是自己。居民，該公司可以提供兩年固定利率抵押貸款，高達(dá)80%的房間，不同項(xiàng)目的利息是不同的，一般在4%到6%之間，在申請(qǐng)中，申請(qǐng)貸款需要1500澳元的申請(qǐng)費(fèi)。
事實(shí)上，有一些本地開(kāi)發(fā)商可以向購(gòu)房者提供貸款，但以不同的形式，例如，我以前的別墅的一個(gè)客戶由開(kāi)發(fā)商提供了半年的無(wú)息貸款。10月11日，一位澳大利亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)記者，但她補(bǔ)充說(shuō)，大多數(shù)本地開(kāi)發(fā)商更謹(jǐn)慎。
除了地方銀行停止貸款外，澳大利亞維多利亞和新南威爾士在2016提高了海外買家的印花稅。去年十月，昆士蘭向海外買家推出了轉(zhuǎn)移稅，聯(lián)邦政府出臺(tái)了一些對(duì)非澳大利亞居民的監(jiān)管。
除了澳大利亞，加拿大，尤其是多倫多和溫哥華，在過(guò)去幾年中受到了中國(guó)買家的青睞。去年，溫哥華地區(qū)對(duì)外國(guó)買家征收了15%的轉(zhuǎn)移稅，今年四月，多倫多在一些地區(qū)擁有渥太華省，推出了一系列O。F政策包括外國(guó)購(gòu)買者的15%轉(zhuǎn)讓稅，根據(jù)渥太華省政府九月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在實(shí)施該政策后，外國(guó)買家的交易量有所下降。
這些市場(chǎng)對(duì)海外買家的政策背后的邏輯是可以理解的：政府希望通過(guò)抑制海外需求來(lái)調(diào)控過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
瑞銀財(cái)富管理公司于9月28日發(fā)布的瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)2017顯示，加拿大多倫多房地產(chǎn)泡沫是全球最大的風(fēng)險(xiǎn)，其次是斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。區(qū)域內(nèi)，香港和悉尼房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)與去年相比有所增加，新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的估值仍較為公允，風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)下降，2017東京房地產(chǎn)市場(chǎng)估值過(guò)高的情況越來(lái)越明顯。
但報(bào)告指出，這些泡沫背后的主要驅(qū)動(dòng)力是過(guò)去十年來(lái)的低利率環(huán)境。在歐洲城市，盡管房地產(chǎn)價(jià)格自2007以來(lái)上漲了30%，但公寓使用的成本（抵押貸款利息和分期付款）仍低于TH。平均十年。加拿大和澳大利亞也是如此。低利率是支撐高房?jī)r(jià)的主要因素之一。
報(bào)告還指出，超級(jí)明星城市效應(yīng)在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)中逐漸形成，市場(chǎng)參與者認(rèn)為最具吸引力的城市將以最快的速度升值，如香港、倫敦和三藩。這是我們的直覺(jué)。世界各地和世界各地的富豪家庭對(duì)高端物業(yè)的需求不斷增加，只要供應(yīng)量增加，這些超級(jí)明星城市的房?jī)r(jià)就會(huì)與租金、收入和全球平均水平脫節(jié)。影響也引發(fā)了國(guó)際需求的激增，尤其是來(lái)自中國(guó)的需求，對(duì)本地市場(chǎng)的進(jìn)一步推動(dòng)和當(dāng)?shù)刭I家逐漸擠出。
背景是世界上長(zhǎng)期的低利率環(huán)境，如多倫多、悉尼和香港，這是中國(guó)大買家最受歡迎的目的地。我們把這些城市稱為超級(jí)明星城市，不受教育、資產(chǎn)分配、移民或居留，這些城市對(duì)外國(guó)投資和移民開(kāi)放。它的購(gòu)房者不僅是當(dāng)?shù)氐氖杖肴后w，而且還吸引了全球需求。在過(guò)去的三年里，房?jī)r(jià)在這些城市平均增長(zhǎng)了20%，多倫多、中國(guó)、香港和悉尼去年增長(zhǎng)了20%，悉尼上升了10%。這些城市也是中國(guó)投資者最受歡迎的城市。10月13日，瑞銀財(cái)富管理區(qū)首席投資總監(jiān)中國(guó)首席投資總監(jiān)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡一帆在接受二十FI的電話采訪時(shí)說(shuō)。世紀(jì)經(jīng)濟(jì)學(xué)記者。
不僅是本地政策，而且國(guó)內(nèi)政策也在收緊。自去年年底國(guó)內(nèi)外匯政策收緊以來(lái)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)海外房地產(chǎn)將降溫。今年年初實(shí)施的個(gè)人外匯購(gòu)買申請(qǐng)表。明確表明，外匯購(gòu)買不應(yīng)用于境外項(xiàng)目，如境外購(gòu)買、證券投資、壽險(xiǎn)購(gòu)買和投資回報(bào)保險(xiǎn)等，尚未開(kāi)放。7月1日實(shí)施的金融機(jī)構(gòu)不良交易報(bào)告規(guī)定，人民幣跨境交易的標(biāo)準(zhǔn)為人民幣20萬(wàn)元，當(dāng)天的單項(xiàng)或累計(jì)交易額由人民幣20萬(wàn)元下降至50元。這意味著以前從普通居民遷移的資金幾乎不再可行。
現(xiàn)在很多人打電話咨詢第一句話，問(wèn)他們能否解決資金外流問(wèn)題，但蟻動(dòng)現(xiàn)象依然存在。銀行手動(dòng)柜臺(tái)越來(lái)越難，但據(jù)說(shuō)網(wǎng)上銀行是可行的，還有一個(gè)是灰色通道（地下銀行），從0.8%增加到3%，但我們不參與資本外流的過(guò)程，它在七月真的降溫了，我開(kāi)始了。擔(dān)心生意不景氣，但8月份又開(kāi)始升溫。二十一世紀(jì)，上海一位日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾摺?/p>
二十一世紀(jì)，首席執(zhí)行官羅雪欣對(duì)經(jīng)濟(jì)記者說(shuō)，與去年上半年相比，該平臺(tái)上的海外住房查詢?cè)黾恿?.7%，但今年的詢價(jià)平均價(jià)格從2016美元的35萬(wàn)5500美元下降到了28萬(wàn)9000美元。澳大利亞的調(diào)查下降了9.7%，美國(guó)下降了18.4%，泰國(guó)增加了154.9%，馬來(lái)西亞增加了132.8%。
與此同時(shí)，中國(guó)買家也改變了自己的目的地。在2015和2016年間，中國(guó)人最受歡迎的目的地是美國(guó)、澳大利亞、加拿大和英國(guó)，而前四位則是今年的美國(guó)、澳大利亞、泰國(guó)和加拿大。在2015和2016中排名第六。
從2012開(kāi)始，中國(guó)人開(kāi)始在泰國(guó)買房，越來(lái)越多，主要是投資，他們青睞房地產(chǎn)投資密集或升值的空間，價(jià)格范圍在100-500萬(wàn)銖（約20億至100萬(wàn)）。去年二十一世紀(jì)，一位泰國(guó)芭堤雅開(kāi)發(fā)商在二十一世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)報(bào)告中告訴記者。
在資金問(wèn)題上，消息人士透露，中國(guó)人到泰國(guó)買房，用銀聯(lián)卡付賬，但收款人不能成為開(kāi)發(fā)商。香港戶口的人將從香港賬戶轉(zhuǎn)賬。
與以往的冷戰(zhàn)相比，中國(guó)買家對(duì)東南亞國(guó)家的興趣正在上升，一方面，隨著一條一條路的推進(jìn)，另一方面，這些地方的房?jī)r(jià)也很低，旅游資源也很豐富。政治、經(jīng)濟(jì)、匯率波動(dòng)等不確定因素，主要需求仍集中在發(fā)達(dá)國(guó)家的超級(jí)明星城市，那里存在著高質(zhì)量的教育、就業(yè)、生活、文化和其他環(huán)境。胡一帆預(yù)計(jì)，T政策將放緩。
在胡看來(lái)，投資者要警惕當(dāng)前的市場(chǎng)狀況和投資海外房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，基于房?jī)r(jià)、租金、供給、抵押貸款和GDP比重等基本因素，我們開(kāi)發(fā)了這個(gè)指數(shù)，其中3／4的CIT。IES處于泡沫或估值過(guò)高的狀態(tài)，還有許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)是利率正常化是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)；我們的研究還表明，在價(jià)格和收入比率方面，一個(gè)高技能的人需要10年以上的時(shí)間來(lái)購(gòu)買NIN中的60平方米的住房。第10大城市（香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等），有超過(guò)第三年的風(fēng)險(xiǎn)，兩種風(fēng)險(xiǎn)是情感變化；另外，由于資本管制政策，中國(guó)內(nèi)地的需求相對(duì)較慢，這也是這些目的地的風(fēng)險(xiǎn)所在。胡一帆表示，投資者保持冷靜謹(jǐn)慎的態(tài)度。
2015的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有太多的標(biāo)簽，我們提出了20個(gè)為什么不尋求最終的答案，只是為了喚起更多的人。
