在《2022年房屋銷售均價(jià)全年增長2.8%，我對此悲觀，友友你怎么看呢？》發(fā)文后，有友友留言說：（房地產(chǎn)）如果放長時(shí)間，二十年，三十年后會如何呢？好像很難說。

雖然我對2022年房屋銷售均價(jià)全年增長2.8%，看法很悲觀，但是，我對房地產(chǎn)行業(yè)長期是看好的。主要是基于以下幾個(gè)原因：

一、房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長時(shí)代基本結(jié)束（即有關(guān)房企大佬口中的黃金時(shí)代和白銀時(shí)代），并正在向良性循環(huán)和健康發(fā)展時(shí)代轉(zhuǎn)變。

自從2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中，確實(shí)經(jīng)歷了劇痛，比如，房企暴雷頻發(fā)、土地流拍率高企，反映到具體的數(shù)據(jù)上就是，1-5月份商品房銷售面積下降23.6%，銷售額下降31.5%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收同比增長-17.5%，土地出讓金同比增長-24%。因此，很多網(wǎng)絡(luò)大V開始唱衰房地產(chǎn)行業(yè)。

但是，這些所謂的大V，要么就是裝糊涂，要么就是真糊涂。因?yàn)椋麄冎灰獙φ弑３肿銐虻难芯亢兔舾?，都會感知到房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生一場轟轟烈烈的變革：

首先，房地產(chǎn)行業(yè)正在堅(jiān)定地走在去過度金融化的路上。

大家都很清楚，房企之所以暴雷，就是因?yàn)榉科筘?fù)債太高。房企一旦無法按時(shí)還本付息，觸發(fā)交叉違約，就有可能被各家銀行停貸、斷貸或提前還貸，甚至還有可能被債權(quán)人申請破產(chǎn)。

而房企暴雷，目前的解決方案，大致有兩種：

第一、賣非核心資產(chǎn)，比如出售物業(yè)股權(quán)、酒店資產(chǎn)等等；

第二、賣核心資產(chǎn)，比如土地轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等等。

但是，大家有沒有細(xì)心地觀察過，這些解決方案真的解決了房企的債務(wù)危機(jī)了嗎？其實(shí)沒有。很多暴雷的房企，不是遇到資產(chǎn)賣不出去的困境，就是遇到資產(chǎn)被賤賣的結(jié)果。而資產(chǎn)賤賣，這是任何房企都無法接受的。因此，直到本文發(fā)表之日，筆者還沒有看到暴雷房企真正靠賣資產(chǎn)（含非核心資產(chǎn)和核心資產(chǎn)）解決債務(wù)危機(jī)的。

筆者認(rèn)為，要真正地解決房企債務(wù)危機(jī)，可能需要對銀行的“三條紅線”進(jìn)行調(diào)整，或者對“三條紅線”的過渡期進(jìn)行延長，但是，直到目前“三條紅線”依然沒有任何松動的跡象，因此，我們可以看出房地產(chǎn)行業(yè)對于去過度金融化的決心還是挺大的。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)正在堅(jiān)定地走在讓房屋回歸居住屬性的路上。

2022年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策的松綁力度是很大的，甚至到了近10年來最寬松的時(shí)期，不僅銀行房貸利率的下限來到了4.25%（江蘇蘇州、天津、河南鄭州、山東青島、山東濟(jì)南、廣東惠州等地的首套房貸利率已降至4.25%），而且，購房首套首付比例也降至二成（比如山東菏澤、重慶、廣東佛山等地），甚至，有些地方（比如福州、天津）可以提取公積金用于支付首付款。

因此，有人認(rèn)為是在救市，但是筆者個(gè)人認(rèn)為本質(zhì)并不是這樣。因?yàn)?，如果是救市的話，就可以完全放開，無論自住，還是投資均實(shí)行房貸利率4.25%的政策等。

但是，細(xì)心的人可能會發(fā)現(xiàn)，2022年以來房地產(chǎn)所有的松綁政策，均是面向剛需、改善人群，均是為了滿足合理住房需求的。

而對于投資、投機(jī)炒房客，一直保持著政策高壓狀態(tài)，例證就是迄今沒有一個(gè)城市對于二手房指導(dǎo)價(jià)松動過，因此，也導(dǎo)致很多城市目前二手房的掛牌量激增（當(dāng)然這可能也有房產(chǎn)稅正在穩(wěn)步推進(jìn)的原因）。

可以說，房地產(chǎn)行業(yè)正在堅(jiān)定地走在讓房屋回歸居住屬性的路上。

在房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，并向良性循環(huán)和健康發(fā)展時(shí)代轉(zhuǎn)變之后，房地產(chǎn)行業(yè)一定會迎來全新的發(fā)展空間。

（待續(xù)）。