每隔一段時間，就會有一些“專家”冒出來勸大家看空中國樓市，并且要戰(zhàn)略性拋售中心城市住宅balabala......
可房賣了之后呢？
租房？理財？移民？下面我們不妨來分析分析。
假設，你在北上廣深有兩套價值2500萬元的房子。賣了房子拿到現金有兩種選擇：
第一 移民
能有這個量級的住房，基本上你應該屬于人到中年。這樣的家庭孩子應該正在上中學或者大學（有留學需求）。但對于夫妻二人，社會關系基本上在國內，移民到國外，首先面臨的就是從零起步：謀生和融入當地社會的問題。
2500萬人民幣，大約是360萬美元，看起來不少。但你如何把錢轉到國外？在當前外匯管制收緊的情況下，這一項就存在著巨大的風險。
此外，如何順利獲得海外身份？如果你是投資移民美國或歐洲，還有時間成本和移民失敗的可能。
即便真到了國外，仍然存在財產保值增值的問題。買幾套房子出租是最順利成章的方法，但國外房屋稅費和維護成本很高，很多服務租戶的瑣碎工作甚至需要你親自動手，估計很多國人都不能適應這一點——在國內，或許換個燈泡你都會讓物管來干。
很多人通過移民成功讓自己變成“陰陽人”：國外生活，國內打拼。一年到頭來回奔波，應對各種焦頭爛額的納稅問題。
當然，如果你喜歡國外清凈的生活，折騰一番自無不可。但對于絕大多數普通中國人來說，僅語言問題就是無法跨越的鴻溝，更別說如何打發(fā)“好山好水好寂寞”的旅居時光了。
由于人民幣已經啟動貶值周期，所以從長遠來看，每年都會帶動四五個百分點的貶值壓力。未來中國樓市如果見頂，首先見的也應該是“美元頂”——這讓購買國外的房產具有現實的價值。
但另一方面，由于中國城鎮(zhèn)化只完成一半，再加經濟上較大的發(fā)展?jié)摿?，中心城市的房價還有相當的上漲空間。（當然，這要看國內經濟轉型是否成功）
歐美日這些發(fā)達國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化已經完成。其中心城市的房價上漲很大程度上是依靠中國流出的避險資金炒作實現的。換句話說，洛杉磯、舊金山、紐約、溫哥華的房價，多半是中國人自己炒起來的。在全球化見頂的大背景下，這種勢頭能維持多久很難說。澳大利亞已經出現了強迫違規(guī)購房的中國人出售房屋的現象，這對于中國炒房團是一個沉重的打擊。
第二 租房+理財
還有一種解決方案：賣掉房子租房住，然后用現金做理財投資，等房價暴跌的時候再趁低買進。
但“暴跌”本身就是個偽命題。
先不談金融市場的風險遠比房地產市場更大、波動更頻繁、散戶交易更容易被洗劫等問題。真等經濟不景氣時，想抄底買便宜房子，可能性也幾乎為零。
按照以往經驗來看，經濟不好的時候，出臺刺激政策進行宏觀調控是非常方便的（歷史上四輪房價大漲都出現在經濟不好的時候）。那種稍縱即逝的“下影線”，普通老百姓能抓得住么？
此外，賣房獲得的資金如何管理，也將是沉重的負擔。
最保險的是買銀行理財產品，但回報率很難超過5%。也許你會說：5%不少了，2500萬一年就是75萬。但中國廣義貨幣M2同比增速（發(fā)鈔速度）現在約為11.3%，GDP增速實際或許只有6%（財富創(chuàng)造速度）。
所以，人民幣購買力每年縮水就是在5個百分點左右。理財產品給你的5%年回報，其實僅僅讓你不貶值而已。
若再趕上經濟情況不好，國家出臺刺激政策提高M2增速，你馬上將面臨財富貶值。（比如2009年M2增速達到了27.7%，超過當年GDP增速19個百分點。趕上這種年份，你5%的年理財回報，等于一年下來財富貶值了14個百分點）
相反的，手中握有北上廣深等中心城市的房子就大不相同，他們至少會跑贏“M2-GDP”。2016年有人測算過，深圳房價的長期漲幅甚至趕上了M2的增速。
擁有中心城市的優(yōu)質住宅，本身是能趕上“真實通脹”的，至于租金則是額外收入。所以，在大城市房屋“租金回報率偏低”是個偽問題。
普通中產家庭該如何配置資產
對于大多數人來說，上述兩種賣房方案都不太靠譜，但相比之下第二種是最不靠譜的。大量現金在手里，而且以人民幣方式存在國內是一種極大的浪費。對于大多數中國的普通中產來說，未來的資產配置應該是這樣的：
1. 大城市優(yōu)質住宅，應該占總資產的70%左右。總資產不超過5000萬，沒有必要配置境外資產；總資產不超過2500萬，則沒有必要配置房產以外的資產。
2. 一個家庭，最好在“有顯著人口增量”的大城市（也就20個左右，大家應該都知道）擁有兩套優(yōu)質住宅。太多（比如超過5套）也沒有必要，因為未來中心城市或許會有累進制、懲罰性的房地產稅。
但對于房地產稅也不用太過擔心，可以等它出臺之后再出售多余的房產（特別多的例外）。因為在這類型的城市不用擔心房產出不了手，中心城市的房子永遠有人接盤。
3. 房子以外，需要配置一些實物黃金、美元，其他的可以根據自己的知識結構、風險承受能力，配置信托產品、債券、股票（A股、港股）。最好能參股“靠譜朋友”的比較靠譜的創(chuàng)業(yè)項目，但資金量不要太大，可以分散投幾個試試。
4. 雖然中國樓市或許正在接近“美元頂”，但距離“人民幣頂”仍然有相當大距離。北上深這種城市的優(yōu)質住宅絕對不能輕易賣，而應該成為家庭的財富之錨，超長線持有當做養(yǎng)老的依靠。
5. 現金永遠是最危險的，賣了房子拿著大量現金就如同裸奔。
6. 把自己的財商估計的低一些，投資策略保守一些，你會更幸福。
我們身處在一個風險時代。你的個人競爭力可能會被市場淘汰、收益下滑的企業(yè)可能要炒掉你、國家樓市政策可能要變，這些風險始終存在，但卻經常被我們在忙碌之余習慣性忽略。
風險時代，最安全的做法，就是做好最壞的打算。無論任何時候，都不該在埋頭工作時，對外部世界的巨變視而不見。
缺乏思考的結果，必定是陷入習以為常的路徑依賴。不要等到有一天你終被狂風拋入陌生世界的時候，才來后悔今天的急功近利。
