深圳作為一個(gè)擁有1756萬人口的一線城市， 它在房地產(chǎn)方面的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都能夠引起極大的關(guān)注，并有可能產(chǎn)生星星之火可以燎原之勢！
深圳二手房市場現(xiàn)狀，總結(jié)起來有以下幾個(gè)特征：
特征一：二手房成交數(shù)量持續(xù)下跌
根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份深圳全市二手房住宅過戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下降9.1%，過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。深圳二手房月度成交量出現(xiàn)十連跌！
特征二：二手房成交價(jià)格持續(xù)下跌
自2021年2月深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，在長達(dá)半年的博弈中，二手房業(yè)主開始示弱，自10月份開始二手房掛牌價(jià)格呈現(xiàn)大面積轉(zhuǎn)綠，絕大部分片區(qū)環(huán)比均下跌。
根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)的關(guān)于《深圳各片區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)跌幅榜》數(shù)據(jù)，跌幅榜排在首位的是深圳橫崗鎮(zhèn)片區(qū)，業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度高達(dá)-3.8%，其它各區(qū)報(bào)價(jià)跌幅如下圖：
特征三：二手房中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)關(guān)門潮。
根據(jù)深圳微博房產(chǎn)報(bào)道，今年前9個(gè)月，深圳已有642家房產(chǎn)中介門店關(guān)停！在沒有業(yè)務(wù)的情況下，有的經(jīng)紀(jì)人根本不去店里了，店門就直接鎖了。中介行業(yè)開始縮編、凍編、關(guān)店、合并、裁員......
那么，是什么原因?qū)е律钲诙址渴袌龀霈F(xiàn)這種蕭條之勢呢？
1、二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)是直接原因
深圳市二手房指導(dǎo)價(jià)自2021年2月出臺(tái)以來，導(dǎo)致深圳二手房成交量連月下跌。
一般來說，二手房指導(dǎo)價(jià)是低于其評(píng)估價(jià)的，因此，在二手房交易時(shí)，是按照指導(dǎo)價(jià)交易，還是按照評(píng)估價(jià)交易，買賣雙方各執(zhí)一詞。
賣方肯定堅(jiān)持按照評(píng)估價(jià)交易，因?yàn)闆]有一個(gè)人愿意低于市場價(jià)出售房子；而買方則堅(jiān)持按照指導(dǎo)價(jià)交易二手房，這樣，在雙方的博弈中，二手房成交量持續(xù)下跌就可以理解了。
2、二手房貸收縮、甚至停貸是間接原因
在房地產(chǎn)貸款集中度管理之下，個(gè)人按揭貸款控制在社融總規(guī)模的32.5%之內(nèi)。因一手房貸款不僅有房子抵押，而且還有開發(fā)商的階段性擔(dān)保，因此，銀行往往更加愿意將個(gè)人按揭貸款給一手房，因此，在一手房個(gè)人按揭貸款的擠壓下，將導(dǎo)致二手房貸款收縮，甚至停貸的情況。
3、官方二手房交易平臺(tái)上線對二手房交易的影響也不容小覷
2021年11月19日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)議發(fā)布《關(guān)于新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線的通知》。新系統(tǒng)開通了二手房自助交易服務(wù)，并在國內(nèi)首次引用了“單邊代理”模式。
一般來說，買方往往愿意按照評(píng)估價(jià)來申請個(gè)人按揭貸款，但是該評(píng)估價(jià)導(dǎo)致的結(jié)果是房屋交易所產(chǎn)生的賣方的個(gè)人所得稅可能會(huì)提高很多。
因此，原先中介機(jī)構(gòu)能夠處理的這個(gè)矛盾，在官方二手房交易平臺(tái)就可能存在問題了。
深圳二手房市場，在現(xiàn)行監(jiān)管制度下，它有可能呈現(xiàn)如下趨勢：
1、二手房成交價(jià)格持續(xù)下跌，直到評(píng)估價(jià)和指導(dǎo)價(jià)達(dá)到統(tǒng)一；
評(píng)估價(jià)和指導(dǎo)價(jià)的矛盾，其實(shí)就是賣方和買方的矛盾，這個(gè)矛盾不調(diào)和，均會(huì)影響成交量和成交價(jià)格，而在二手房市場逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場后，二手房成交價(jià)格持續(xù)下跌，直到評(píng)估價(jià)和指導(dǎo)價(jià)達(dá)到統(tǒng)一將是一個(gè)不可避免的趨勢。
2、在評(píng)估價(jià)和指導(dǎo)價(jià)達(dá)到統(tǒng)一后，二手房交易量才會(huì)溫和上升。
當(dāng)評(píng)估價(jià)和指導(dǎo)價(jià)的矛盾調(diào)和后，即賣方和買方心理預(yù)期一致后，二手房交易量溫和上升，否則，交易量上升很難實(shí)現(xiàn)。
