文/慕容隨風(fēng)
圖/來自網(wǎng)絡(luò)
筆者最近以來寫了很多的文章，寫過當(dāng)前的貧窮，寫過我們生活的焦慮，寫過房地產(chǎn)的泡沫，因此很多的朋友在我的后臺留言，問我要不要投資房地產(chǎn)？要不要買房？買哪個小區(qū)的合適？?
這個問題很難回答，房子除了對于國民老公王思聰來說不算個事，對其他任何人來說都是一個重要的投資品，買房肯定是一個非常大額的投資，并且各地的行情不同，各地小區(qū)的地段不同，各種問題錯綜復(fù)雜，即使是最有名的房地產(chǎn)專家都難以給大家一個明確的答復(fù)，筆者同樣無法給大家一個確切的答案，但是有一些關(guān)鍵性的問題，我覺得有必要和大家一起交流一下，也許會對大家買房有著或多或少的幫助。
當(dāng)你把這些問題都弄清楚的時候，也許也就有了該不該買房的答案了。
一、什么樣的人該買房？
隨著去年股票市場的暴漲暴跌，今年的股票熔斷，以及之后飛漲的各地房價，股市與樓市無疑成為了中國人日常生活中最為關(guān)注的兩大話題，有一個現(xiàn)象在大家對樓市、股市的討論中非常普遍，這就是：為什么股市跌了所有的人都不高興，而房價漲了大家還是不高興呢？
最近在著名財經(jīng)投資家楊天南的專著《一個投資家的20年》中這個問題被專門提出來過，楊先生認為人們真正關(guān)心的是：房子天天在漲，希望房價可以跌下來一些再買，沒想到越等房價越漲，但是工資卻是不漲，最終結(jié)果是買不起房的人越來越買不起房了。
那面對著日益高漲的樓市，每次開盤人群都像釜山行中的喪尸出行一樣蜂擁而至，深圳88萬元6平米的超迷你戶型被炒上了天，甚至有上市公司通過賣了兩套房就實現(xiàn)了保殼，可見房地產(chǎn)的魅力之大，但是因為房價的高漲，所有人都在猶豫了，到底該不該買房？
筆者就借用楊天南先生的觀點加上自己的一些見解，提出了三個指標(biāo)，大家看看自己符不符合這三個指標(biāo)，再說你要不要買房：
一是你到底有沒有居住的需求？
這個才是房地產(chǎn)的關(guān)鍵，什么叫居住的需求呢？對于房子而言，其最主要的功能是住，從住的角度出發(fā)，它要滿足每個購房者的第一要求就是居住。一個人如果在一座城市的居住時間超過了3年，基本上就算有了居住的需求。當(dāng)然，如果有結(jié)婚的需求，即使不一定有3年的居住預(yù)期，但房子成為了丈母娘的剛需那么就是標(biāo)準(zhǔn)的居住需求了。如果你3個月之后要換去別的城市工作，或者去出國留學(xué)，又或者有計劃會被公司下派去別的地方，那么居住的需求就需要一定的思考了。
二是你是否有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)？
對于房地產(chǎn)而言，房子在中國絕對是高額投資品，買房對于大多數(shù)人而言需要投入少則幾年多則幾十年的積蓄，這就要求買房一定是有經(jīng)濟基礎(chǔ)的行為，像最近網(wǎng)上很火的上海小夫妻轉(zhuǎn)賣房子、每個月還房貸10萬的新聞，無論其真實性如何都不是一種理性的行為。對于大多數(shù)人而言，買房的經(jīng)濟基礎(chǔ)意味著你要有一定的能力支付首付，并且每個月所需要還的房貸必須要能還得起，還不能太大的影響自身的生活。
三是你是不是一個能夠承受風(fēng)險的投資者？
前兩個的說的標(biāo)準(zhǔn)是針對大多數(shù)人以剛需或者改善型需求為主的人的，有居住的需求、有經(jīng)濟的基礎(chǔ)就可以考慮來出手買房了。那第三點則是針對投資者，因為以投資為目的買房是一種非常大的高風(fēng)險行為，因為房子作為投資品，其最大的問題就是流動性極差。一套房子即使你賺到了錢也是紙面上的價格，其變現(xiàn)是一個異常復(fù)雜的過程，好在中國這么多年很少有房地產(chǎn)價格下跌的現(xiàn)象，所以相對而言大家對于投資的風(fēng)險體會不深。但是，經(jīng)歷過海南房地產(chǎn)泡沫或者聽說過日本房地產(chǎn)危機的人，相信都有所耳聞，由于房子的低流動性，所以一旦房地產(chǎn)價格崩盤就基本意味著沒有什么可能能出手逃離。
因此，這三個標(biāo)準(zhǔn)就是，如果你是剛需的第一套房，或者改善型需求的置換房，那么只要你符合第一二條標(biāo)準(zhǔn)就可以考慮，如果要投資房地產(chǎn)，那么請看第三條標(biāo)準(zhǔn)。
二、房價到底會不會下跌？
這個問題，基本上快是所有房地產(chǎn)的核心問題了，看遍了房地產(chǎn)的瘋狂上漲，看到了去年以來中國股市的瘋狂探底，于是有很多人拋出了這樣的論斷，去年的股市就是今年的樓市，樓市這樣瘋漲肯定要崩盤的。
筆者不敢說樓市會不會崩盤，因為房地產(chǎn)就像我們每天買的生活必需品一樣是一種商品，既然是一種商品，商品的價格就必然會圍繞著它的價值波動，所以房地產(chǎn)的價格肯定有漲也會有跌，只是因為一個特殊的原因?qū)е轮袊姆績r這么多年來并沒有下跌過，這個原因就是土地。
因為房地產(chǎn)的價格不止是房子本身的價格，還要加上土地的價格，由于中國這些年來的城鎮(zhèn)化速度不斷加速，城市的發(fā)展不斷擴張，所以導(dǎo)致了土地的價格開始了真正的瘋漲，所以房價漲的根源不是房子升值，而是土地升值，因為相對于其他商品可以大量生產(chǎn)而言，每一塊土地都是獨一無二，都是不可復(fù)制的，因為這種稀缺性，所以導(dǎo)致了土地的價格會快速上漲，從而帶動了房價的上漲。
從歷史上來看，房子的價格在什么時候會下跌呢？無論是1929年的經(jīng)濟大蕭條，還是日本的經(jīng)濟泡沫，房價下跌的標(biāo)準(zhǔn)只有一個，那就是城市的發(fā)展停滯了，那么判斷一個城市的房價會不會下跌只要看看你覺得你所在的這座城市未來發(fā)展會不會停滯，假設(shè)一個只有幾十萬人口的小城市，卻建造了幾百萬人居住的房子，那么這里會不會下跌呢？不一定，因為只要這座城市的發(fā)展速度是對房子有這個需求的，那么房價就不會下跌。
筆者曾經(jīng)在實地調(diào)研中聽到過一個故事，在中國西南有一座風(fēng)景秀麗的城市，雖然不是核心城市卻景色美麗，于是大量周圍大城市的居民跑去買房，房價一路高漲，結(jié)果某一天市政府將隔壁城市的一座大型鋼鐵基地搬到了城市，結(jié)果房價應(yīng)聲下跌幾乎腰斬，由于污染導(dǎo)致風(fēng)景不再成為了城市的吸引因素，最終導(dǎo)致這座城市的房價大跌，城市發(fā)展停滯。?
所以，房價會不會下跌主要看城市的發(fā)展?fàn)顩r，但是有一個經(jīng)驗幾乎是成立的，這就是不管在什么時候買房，你都不會覺得便宜，看看最近三十年的報紙，似乎什么時候都有房價已經(jīng)高到?jīng)]人能買得起的新聞了，現(xiàn)在的高房價讓我們買不起，十年前的高房價一樣覺得買不起，甚至三十年前的也是如此，“需要100年才能買上房”這句話仿佛穿越了幾十年一樣經(jīng)常出現(xiàn)。但是我們回頭看看，三十年前，二十年前，甚至十年前的房價都是太便宜了，為什么我們當(dāng)時不去買呢？可以說，只要買房就很難買到便宜的房子，所以買房等房價下跌似乎是一個偽命題。
那我不買房是不是就不會遭受房地產(chǎn)泡沫的沖擊了呢？很抱歉的告訴你，根本不會，因為如果房地產(chǎn)出現(xiàn)了系統(tǒng)性風(fēng)險，房價全面下跌的話，那么無論你買房還是不買房你都會受到經(jīng)濟不景氣的沖擊，如果有房的話好在還有一個可以安身立命的居所，如果沒房的話，股市、匯市、理財在經(jīng)濟危機中的貶值速度依然會超過房子的，所以無論買房還是不買房，經(jīng)濟下跌的時候危險是幾乎沒有差別的。那么要不要買房，請回到問題一。
三、是不是無貸一身輕？
中國人受到傳統(tǒng)觀念的影響，一直覺得欠債不是一種好的生活方式，任何人買房的時候都會碰到一個這樣的問題，那就是全款還是貸款？如果是貸款，首付幾成合適？于是很多堅信無貸一身輕的朋友，寧愿向親朋好友借遍了錢，也不愿意向銀行借錢，必須要全款買房。每次聽說這樣的故事，筆者往往有些哭笑不得，難道銀行就是洪水猛獸了嗎？非也。
因為，正如筆者前幾篇文章專門寫過的，中國現(xiàn)在正在處于一個實質(zhì)上的負利率時代，在這個特殊的大背景下，欠銀行貸款恐怕并不是一件壞事，這個的原因是：
一是通貨膨脹讓你的存款在變成紙。
可以查到，現(xiàn)在整存整取的一年期定期存款利率是1.5%，但是我們的通貨膨脹水平卻是高于這個定期存款利率的，這就意味著只要把錢存進銀行就是錢變成紙的過程，另一個角度來說，今天的一百塊錢在明天可能就不值100塊，在一個月后可能就只值90塊，既然如此，我們向銀行貸的錢現(xiàn)在拿到的是真金白銀，但是未來只要用變成紙的貶值后的錢去還就好了。
二是貸款利率的水平相對最低。
現(xiàn)在5年以上的商業(yè)貸款利率只有4.9%，公積金貸款利率更低只有3.25%，現(xiàn)在一般情況下不少銀行還是能夠有貸款利率優(yōu)惠的，一般情況的組合貸利率水平也就4.5%左右，只要你能夠找到4.5%以上收益的理財產(chǎn)品，那么向銀行貸款就不算吃虧。
舉一個極端的例子，1937年的時候，抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)了，著名上海青幫大亨杜月笙為了支持抗戰(zhàn)向銀行貸款400萬元，用于購買飛機支援前線，當(dāng)時杜月笙的三鑫公司可以說是上海最賺錢的企業(yè)，一年的利潤只有5萬元，所有人都擔(dān)心這筆錢怎么都不可能還上。杜月笙卻表示，不就是欠銀行錢嘛，有什么擔(dān)心的。正如杜月笙所料的是，等8年抗戰(zhàn)勝利之后，由于長期的負利率和貨幣貶值，可能上海任何一個工人一個月的工資都有400萬了，400萬就成了一個可以忽略的小數(shù)字，杜月笙輕松的還上了這筆貸款。
可以說除了借房貸以外，基本上任何人都難以從銀行貸款到如此巨額的資金，可以說是由銀行幫你對抵消通貨膨脹的風(fēng)險，何樂而不為呢？
因此，在目前的房貸條件和低利率條件下，只要自己能夠承受起房貸的壓力，貸款的時間越長金額越多無疑是越有利的。當(dāng)然這個不是可以一概而論，如果出現(xiàn)通貨緊縮，人民銀行開始增加利息，那么需要另外考慮。但是在現(xiàn)在的情況來看，通貨膨脹與低利率在未來的一段時間內(nèi)會是大概率事件，所以這個時候欠房貸不是一件壞事。
最后，對于無數(shù)的朋友所頭疼的房地產(chǎn)問題，我的建議是根據(jù)你自身的情況，對比上述的建議，請自行判斷。
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