物業(yè)合同中有關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費的約定可以說是合同的重中之重，因為幾乎所有的物業(yè)服務(wù)糾紛最終都會反映到物業(yè)費上，無非是哪些費用該交、哪些費用不該交；物業(yè)費過高；物業(yè)服務(wù)不達標(biāo)應(yīng)當(dāng)降低物業(yè)收費標(biāo)準等等。

物業(yè)服務(wù)收費是一個比較復(fù)雜的問題，既有相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章進行約束，實踐中每個物業(yè)管理區(qū)域又有自身的收費特點。一般來說物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、停車服務(wù)費、電梯運行費、二次供水費、水電公攤費、水電損耗費、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的水費、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的電費。其實嚴格來講只有物業(yè)公共服務(wù)費、停車服務(wù)費為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)而收取的費用，而電梯運行費、二次供水費、水電公攤費、水電損耗費、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的水費、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的電費物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往只是負責(zé)代收，最終支付給電梯、二次供水設(shè)備的維護、檢測單位、供水公司、供電公司，但是在實務(wù)中，各種費用的界限往往并不清晰，有時物業(yè)服務(wù)企業(yè)會將除業(yè)主專有部分產(chǎn)生的水費、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的電費以外的各種費用統(tǒng)一作為物業(yè)費收取，代收的費用與物業(yè)服務(wù)合同的履行密切相關(guān)，所以在這里一并作為物業(yè)服務(wù)收費進行討論。

（一）物業(yè)公共服務(wù)費

（1）物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋以及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務(wù)，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號），物業(yè)公共服務(wù)費收費方式分為包干制和酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式，也就是俗稱的“一口價”。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式，也就是說物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報酬是固定的，保證了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)所需的管理服務(wù)人員的工資、維護、檢測費用、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用、辦公費用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等費用由業(yè)主另行承擔(dān)。由此可見酬金制更能促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極主動的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，因為保證了他的利潤，而包干制是一口價，總費用是固定的，如果要提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)勢必造成支出的增加，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤就會減少。但是實踐中使用較多的卻是包干制，那是因為包干制對于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說是比較方便的，賬務(wù)也比較明晰，業(yè)主每個月交固定的物業(yè)費即可，不容易產(chǎn)生糾紛，而酬金制要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，保持收支情況的透明，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說比較麻煩，若是提供物業(yè)服務(wù)所需的費用不夠了還要業(yè)主另行承擔(dān)，容易產(chǎn)生糾紛。

所以，雙方應(yīng)在合同中明確約定“本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)公共服務(wù)費采用包干制/酬金制方式收取”。

（2）討論完物業(yè)公共服務(wù)費的收取方式后，就要開始關(guān)注物業(yè)公共服務(wù)費的具體數(shù)額了?？吹竭@里你也許會發(fā)問：服務(wù)費用的多少屬于純商務(wù)條款，由雙方自行約定即可，不涉及法律風(fēng)險，為何要審查和關(guān)注呢？這種觀點未免狹隘，也是很多新手法務(wù)/律師的誤區(qū)。確實合同的價格是由雙方意思表示一致即可，本不屬于律師審查和關(guān)心的范圍，但是如果想要做到專業(yè)、全面、優(yōu)秀，就應(yīng)當(dāng)對一些公用事業(yè)價格、公益性服務(wù)價格、商業(yè)活動的價格做到心中有數(shù)，并對自己的客戶提出合理的建議，通過這些細節(jié)來提升自己，贏得客戶的信任和好評，一件事如果稍加努力可以做到100%，為什么甘于做到90%呢。同時物業(yè)公共服務(wù)費有其特殊性，具有公益性質(zhì)，屬于比較重要的公益性服務(wù)價格，國家對此作出了相應(yīng)的規(guī)制，并不是一種純市場性的價格，所以作為法務(wù)/律師更應(yīng)當(dāng)知曉國家相應(yīng)的政策，有助于對合同的審查和在相應(yīng)的商務(wù)談判中占據(jù)主動。

我們看一下《中華人民共和國價格法》第十九、二十條：

第十九條政府指導(dǎo)價、政府定價的定價權(quán)限和具體適用范圍，以中央的和地方的定價目錄為依據(jù)。

中央定價目錄由國務(wù)院價格主管部門制定、修訂，報國務(wù)院批準后公布。

地方定價目錄由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門按照中央定價目錄規(guī)定的定價權(quán)限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級人民政府審核同意，報國務(wù)院價格主管部門審定后公布。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府以下各級地方人民政府不得制定定價目錄。

第二十條國務(wù)院價格主管部門和其他有關(guān)部門，按照中央定價目錄規(guī)定的定價權(quán)限和具體適用范圍制定政府指導(dǎo)價、政府定價；其中重要的商品和服務(wù)價格的政府指導(dǎo)價、政府定價，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定經(jīng)國務(wù)院批準。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門和其他有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)按照地方定價目錄規(guī)定的定價權(quán)限和具體適用范圍制定在本地區(qū)執(zhí)行的政府指導(dǎo)價、政府定價。

市、縣人民政府可以根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府的授權(quán)，按照地方定價目錄規(guī)定的定價權(quán)限和具體適用范圍制定在本地區(qū)執(zhí)行的政府指導(dǎo)價、政府定價。

我們知道，政府行政行為的一大原則就是“法無授權(quán)即禁止”，而《價格法》第19、20條恰恰為政府制定政府指導(dǎo)價提供了法律依據(jù)，定價權(quán)限和具體適用范圍執(zhí)行中央定價目錄和地方定價目錄。因本人位于山東省東營市，下面主要根據(jù)山東地區(qū)的政策展開討論，其實各個地區(qū)在物業(yè)定價政策方面大同小異。

下面我們看一下截至目前最新的《山東省定價目錄》（魯價綜發(fā)〔2018〕54號）：

可以看到，除了人們熟知的水、電、氣、熱價格為政府定價以外，第8項保障性住房及物業(yè)服務(wù)中的“普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準”也屬于政府定價的范圍，并且是授權(quán)市、縣人民政府定價。基于此，《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價；普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

那么“普通住宅前期物業(yè)”是什么物業(yè)？為何如此特別？

《山東省物價局關(guān)于明確<山東省定價目錄>有關(guān)問題的通知》第三條第四項明確了“普通住宅”的含義：“普通住宅是指除獨棟、雙拼、聯(lián)排等各類高檔住宅之外的住宅”。也就是說普通住宅將高檔公寓、別墅等高檔住宅及經(jīng)營性用房排除在外。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)服務(wù)。

之所以對普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價是因為區(qū)別于高檔公寓、別墅、經(jīng)營性用房，普通住宅的物業(yè)服務(wù)具有一定的公益性，與人民生活關(guān)系重大，而高檔公寓、別墅較為高端，經(jīng)營性用房是商業(yè)性質(zhì)，他們所享受的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量以及他們的經(jīng)濟負擔(dān)能力與普通住宅有顯著不同，完全可以通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行約定的方式來確定價格；在業(yè)主、業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的一段相當(dāng)長的時間內(nèi)，都是由開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也是按照當(dāng)時開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的價格支付物業(yè)費，業(yè)主對該價格沒有發(fā)言權(quán)，如果不對該期間的價格進行規(guī)制，任由開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行約定，極有可能損害廣大業(yè)主的權(quán)益，不利于社會的和諧穩(wěn)定。

所以，在約定物業(yè)公共服務(wù)費的時候，如果是普通住宅前期物業(yè)，那么可以當(dāng)?shù)氐恼笇?dǎo)價為參照依據(jù)協(xié)商確定最終價格，如果是高檔公寓、別墅、經(jīng)營性用房等物業(yè)，因為實行市場調(diào)節(jié)價，雙方可自行約定。

如前所述，《山東省定價目錄》將普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準授權(quán)市、縣人民政府定價，以本人所在的城市東營市為例，東營市于2008年9月1日開始實行《中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準》及《東營市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》，時至今日該標(biāo)準及細則仍然有效。依據(jù)該細則及標(biāo)準，東營市物業(yè)管理公共性物業(yè)服務(wù)收費實行三級收費指導(dǎo)標(biāo)準，由業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)小區(qū)的實際服務(wù)水平對照山東省《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范》標(biāo)準，協(xié)商確定。

可見，東營市一級（最高等級）物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準為0.7元/平方米?月，在此基礎(chǔ)上最高可以上下浮動10%，也就是說東營市中心城區(qū)物業(yè)費最高收費標(biāo)準為0.77元/平方米?月?？v觀各省市的物業(yè)費收費標(biāo)準，部分地區(qū)跟東營市差不多，最高收費標(biāo)準低于1元/平方米?月，另外部分地區(qū)高于1元/平方米?月，但也主要集中在1.5元/平方米?月以下。

那么問題來了，既然規(guī)定了最高的收費標(biāo)準，如果雙方約定的收費標(biāo)準高于政府指導(dǎo)價或者雖然沒有約定但實際執(zhí)行的收費標(biāo)準高于政府指導(dǎo)價，那么這種收費行為的效力如何呢？物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)返還多收取的部分呢？現(xiàn)實生活中實際收費標(biāo)準高于政府指導(dǎo)價的現(xiàn)象不在少數(shù)，就以東營市為例，雖然規(guī)定了0.77元/平方米?月的最高收費標(biāo)準，但實際上除了經(jīng)濟適用房等政策性住房以及個別老舊小區(qū)外，中心城區(qū)普通住宅小區(qū)的物業(yè)費基本都在1元/平方米?月以上。

通過查詢裁判文書網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主以收費標(biāo)準高于政府指導(dǎo)價為由起訴物業(yè)公司要求返還多收取的物業(yè)費的案件非常多，但可以說較少獲得法院支持，本人選取了幾篇典型判決書或裁定書中的“本院認為”部分，供大家參考。

案例一：宋紫璇與長春益田物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審審查民事裁定書 （2020）吉民申148號

本院經(jīng)審查認為，一、益田物業(yè)公司與宋紫璇簽訂的《前期物業(yè)管理合同》系雙方自愿簽訂，并不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合同依法成立，合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)該合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)。益田物業(yè)公司與宋紫璇之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方簽訂的《前期物業(yè)管理合同》對宋紫璇具有約束力。對物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)、收費價格等管理屬于行政管理范疇，非效力性強制規(guī)范，不是判定物業(yè)合同效力的依據(jù)。如果宋紫璇認為物業(yè)公司存在上述問題，可通過合法途徑向相關(guān)行政主管部門反映，而不能據(jù)此認定其與益田物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》無效，并拒絕交納物業(yè)費?！段飿I(yè)管理條例》第七條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：……（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用……”因此，宋紫璇應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定交納物業(yè)費。

案例二：中化國際物業(yè)酒店管理有限公司珠海分公司、馬振宇物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審民事判決書? （2019）粵民再23號

（二）關(guān)于本案物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準問題

《珠海“每一間花園”前期物業(yè)服務(wù)委托合同》約定的住宅物業(yè)管理費標(biāo)準為每月每平方米2.6元，馬振宇認為該收費標(biāo)準過高，應(yīng)按照政府指導(dǎo)價每月每平方米1.2元的標(biāo)準收取。對此，本院分析如下：首先，中化物業(yè)公司作為具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的公司，已按合同約定為小區(qū)全體業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)主也實際得到了應(yīng)享有的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。其次，珠海市法制局、珠海市發(fā)展計劃局《關(guān)于高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的解釋》〔珠府法（2002）51號〕第四條規(guī)定，若物業(yè)公司于50%以上業(yè)主就物業(yè)管理及收費簽訂協(xié)議約定高于政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費的，暫按協(xié)議的收費標(biāo)準執(zhí)行，待物業(yè)主管部門定級后，按實際評定的等級標(biāo)準執(zhí)行。即珠海當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T已對高于政府指導(dǎo)價收取物業(yè)管理費的情形作出了規(guī)定。本案合同的履行情況是符合上述規(guī)定的。第三，《珠海市城區(qū)住宅物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)收費辦法》2001年頒布后多年未做調(diào)整，馬振宇主張以該辦法規(guī)定的政府指導(dǎo)價作為收費標(biāo)準，不符合珠海當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平，有失公平。本案合同約定的物業(yè)管理費標(biāo)準雖然高于政府指導(dǎo)價，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)公司支出的成本也會隨之增加，而本案物業(yè)管理收費多年來一直按同一標(biāo)準收取，在物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容沒有變化的情況下，按合同約定的標(biāo)準收取物業(yè)管理費是合理的。正如一審法院所闡述的，物業(yè)管理涉及到小區(qū)所有業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，如物管服務(wù)機構(gòu)的收費過低以致不能維持其必要的人員工資的支出，將會影響到其人員及設(shè)備配置，最終將影響到全部業(yè)主所得到的服務(wù)質(zhì)量。因此，按照《珠海“每一間花園”前期物業(yè)服務(wù)委托合同》約定的物業(yè)管理收費標(biāo)準收取費用，同時兼顧保障了業(yè)主和物業(yè)管理的合法權(quán)益。馬振宇主張返還部分物業(yè)管理費用的要求，有違誠信和公平原則，本院不予支持。至于馬振宇提出的中化物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)不到位、小區(qū)安保工作不足等主張，不屬于本案的審理范圍。

案例三：吳明霞、大連遠洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司大連分公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書? （2017）遼02民終9610號

本院認為，綜合當(dāng)事人訴、辯意見，本案二審爭議焦點是案涉“住宅物業(yè)費2.8元/平方米/月”的收費標(biāo)準是否無效。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。本案中，案涉小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位宏宇公司與遠洋物業(yè)大連分公司簽訂的《遠洋榮域前期物業(yè)服務(wù)合同》依法成立且有效，該合同對業(yè)主具有約束力。遠洋物業(yè)大連分公司有權(quán)依據(jù)該合同約定的物業(yè)費收費標(biāo)準2.8元/平方米/月向業(yè)主吳明霞收取物業(yè)費。吳明霞主張2.8元/平方米/月的收費標(biāo)準違反了《中華人民共和國價格法》第十二條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、《遼寧省物業(yè)管理條例》、《遼寧省定價目錄》（2015版、2018版）以及大價發(fā)〔2016〕51號《關(guān)于進一步明確我市實行政府定價經(jīng)營服務(wù)性收費目錄清單的通知》，應(yīng)認定為無效。對此本院認為，首先，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。《中華人民共和國價格法》第十二條規(guī)定，經(jīng)營者進行價格活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價、政府定價和法定的價格干預(yù)措施、緊急措施。該法第三十九條規(guī)定，經(jīng)營者不執(zhí)行政府指導(dǎo)價、政府定價以及法定的價格干預(yù)措施、緊急措施的，責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處以罰款；情節(jié)嚴重的，責(zé)令停業(yè)整頓。從上述規(guī)定可以看出，《中華人民共和國價格法》第十二條并非能夠?qū)е潞贤瑹o效的效力性強制性規(guī)定。其次，從效力等級來看，《遼寧省物業(yè)管理條例》、《遼寧省定價目錄》（2015版、2018版）以及大價發(fā)〔2016〕51號《關(guān)于進一步明確我市被告政府定價經(jīng)營服務(wù)性收費目錄清單的通知》均不屬于法律、行政法規(guī)，違反其規(guī)定并不屬于合同法第五十二條規(guī)定的合同無效情形。再次，《遠洋榮域前期物業(yè)服務(wù)合同》第十一條第三款雖然約定“本協(xié)議條款如與有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件抵觸，該條款無效”，但當(dāng)事人對合同效力存有爭議時，合同效力屬于人民法院依法審查認定的范疇，當(dāng)事人無權(quán)通過合同約定條款來確定合同條款無效。最后，在吳明霞作為買受人簽署的《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議（住宅）》中，明確載明房屋交付前買受人應(yīng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付12個月的物業(yè)費，每平方米每月2.8元，吳明霞簽署的《遠洋榮域臨時管理規(guī)約》中亦明確載明遠洋物業(yè)大連分公司是“遠洋榮域”項目的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，高層住宅物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準為2.8元/平方米/月（含電梯費），在上述內(nèi)容依法成立且有效的情況下，說明吳明霞知悉并認可上述物業(yè)費的收費標(biāo)準。綜上所述，吳明霞主張案涉“住宅物業(yè)費2.8元/平方米/月”的收費標(biāo)準無效，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。

案例四：柳曉亮與綏化市福和隆物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書? （2018）黑12民終175號

第二，案涉物業(yè)服務(wù)合同確定的收費標(biāo)準是否有效?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第三十九條第二款規(guī)定：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。案涉物業(yè)服務(wù)合同系福和隆公司提供，在翡翠城小區(qū)業(yè)主入住時按照各自情況與福和隆公司分別簽訂，合同除乙方部分需由業(yè)主簽訂合同時添寫外，其余部分均為事先打印，因此案涉物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為格式合同。關(guān)于格式合同效力的認定，除按照合同法第五十二條規(guī)定確定外，如具有合同法第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”情形，亦應(yīng)認定為無效。本案中，福和隆公司提供的物業(yè)服務(wù)合同確定物業(yè)費暫定二級標(biāo)準，收費標(biāo)準為每平方米0.75元。根據(jù)綏化市人民政府[2006]86號文件規(guī)定，二級小區(qū)每月每平方米0.36元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在執(zhí)行時可根據(jù)服務(wù)質(zhì)量實行上下浮動，向上浮動幅度為20%以內(nèi)，故二級小區(qū)收費標(biāo)準最高為每月每平方米0.43元。雖然該文件試行期為兩年，但至2017年12月31日綏化市城區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)業(yè)基準價仍執(zhí)行上述收費標(biāo)準。福和隆公司確定的物業(yè)費收費標(biāo)準已經(jīng)超過政府指導(dǎo)價格，導(dǎo)致業(yè)主每平方米需多交物業(yè)費0.32元，明顯加重小區(qū)業(yè)主負擔(dān)。因此，案涉物業(yè)服務(wù)合同確定的收費標(biāo)準中超過政府指導(dǎo)價即0.43元部分的應(yīng)為無效約定。柳曉亮上訴稱案涉物業(yè)服務(wù)合同確定的物業(yè)費收費標(biāo)準超過政府指導(dǎo)價，超過部分無效的上訴主張有理，本院予以支持。

案例一、二、三中，法院均認為物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費收費標(biāo)準有效，駁回了業(yè)主的訴求。案例四中，法院認為物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費收費標(biāo)準超過政府指導(dǎo)價部分無效，支持了業(yè)主的訴求。下面我們再看一個案例，該案件經(jīng)一審、二審、再審終于塵埃落定，體現(xiàn)出同一地區(qū)不同層級的法院對這一問題也有不同的看法。

千翔物業(yè)管理（上海）有限公司嘉興分公司與黃曉波物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書? 浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院(2016)浙0402民初236號

關(guān)于焦點二，對于物業(yè)服務(wù)費如何確定的問題，本院認為，原告已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，被告作為富安臻園小區(qū)業(yè)主應(yīng)支付合理范圍內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)費用。但對于原告千翔物業(yè)要求被告支付2012年7月至2015年12月期間全部的物業(yè)服務(wù)費11111.50元?？紤]本案情形，本院不予支持，理由如下：第一，根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第四十一條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。我市先后制定的《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》、《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》旨在規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，對于在嘉興市本級行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)并收費的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有普遍約束力的。根據(jù)文件規(guī)定，普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)費實行分等級定價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負有向本級價格主管部門申報服務(wù)等級和收費標(biāo)準的義務(wù)，在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定的服務(wù)等級和收費標(biāo)準未經(jīng)價格主管部門正式核定前均為暫定內(nèi)容，對約定的物業(yè)服務(wù)費價格應(yīng)載明為暫定價。在正式核定后，具體收費標(biāo)準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在核定的中準價格及浮動范圍內(nèi)確定。如與前期暫定等級、收費標(biāo)準不一致的，應(yīng)公告調(diào)整內(nèi)容，并對按暫定價收取的物業(yè)服務(wù)費作多退少補處理。本案中，原告在與被告簽訂《富安臻園前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》時未按規(guī)定載明“物業(yè)多層、小高層、高層1.8元/月·平方米”的收費價格為“暫定價”，而事實上該收費標(biāo)準也超過了當(dāng)時實行的《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》規(guī)定的最高限價，因此對于原告在2012年7月提出的審批申報，價格主管部門未予批準備案。本案訴訟過程中，經(jīng)法庭釋明，原告千翔物業(yè)仍未能在法庭指定的期限內(nèi)完成全部報批手續(xù)?？紤]到目前原告千翔物業(yè)已撤出富安臻園小區(qū)、雙方物業(yè)服務(wù)合同解除的現(xiàn)狀，如按照雙方約定的收費標(biāo)準履行，使原告獲得超過行業(yè)規(guī)范允許限度的利益，實際上有悖等價有償、公平合理原則。至于庭審中原告千翔物業(yè)提出“涉案房產(chǎn)系高級住宅，物業(yè)服務(wù)費不適用《實施辦法》規(guī)定的政府指導(dǎo)價”的意見，經(jīng)審查，普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，非住宅物業(yè)、別墅等高標(biāo)準住宅物業(yè)服務(wù)費及小區(qū)業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對其主張應(yīng)負有舉證責(zé)任，而原告未能舉證證明富安臻園小區(qū)為“高標(biāo)準住宅”，且根據(jù)在案證據(jù)可知，原告曾于2012年7月向嘉興市南湖區(qū)物價局提出過對富安臻園物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準進行核定的申請，因此如其認為小區(qū)實際為“高標(biāo)準住宅”應(yīng)實行市場調(diào)節(jié)價的話，那么與其申請行為和價格主管部門的回復(fù)意見存在明顯矛盾，故本院對原告的上述意見不予采納。第二，根據(jù)庭審查明的事實，原告千翔物業(yè)在向富安臻園小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)時存在瑕疵，雙方協(xié)議中也約定“因原告原因未達到服務(wù)質(zhì)量的，被告有權(quán)要求原告及時改正，逾期未改正給被告造成的損失，原告承擔(dān)賠償責(zé)任”，故本院認為，考慮原告千翔物業(yè)在物業(yè)管理中的缺失程度和實際提供的物業(yè)服務(wù)水平，對于其主張的物業(yè)服務(wù)費總額可予以酌情扣減。同時需指出，涉案房屋所在單元為多層住宅，但每幢樓配有一部電梯，與普通的多層住宅相比具有一定特殊性，在物業(yè)服務(wù)費用上應(yīng)適當(dāng)考慮電梯日常運行電費、維保費等支出。綜合以上因素，參考《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》、《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》的相關(guān)規(guī)定，對于被告在2012年7月起至2015年12月期間應(yīng)繳物業(yè)服務(wù)費，本院酌情調(diào)整為5500元。

千翔物業(yè)管理（上海）有限公司嘉興分公司與黃曉波物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書? 浙江省嘉興市中級人民法院（2016）浙04民終1406號

有關(guān)物業(yè)費收費標(biāo)準問題。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條等相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，前期物業(yè)管理收費實行政府指導(dǎo)價。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費高于政府指導(dǎo)價，則屬于價格違法行為，根據(jù)《價格法》第四十一條的規(guī)定，人民法院可以在政府指導(dǎo)價的中準價及其浮動范圍內(nèi)依法對收費標(biāo)準進行調(diào)整。本爭議的關(guān)鍵在于1.8元/月/平方米的收費標(biāo)準是否高于政府指導(dǎo)價。本案物業(yè)服務(wù)合同簽訂于2012年，其收費標(biāo)準雖超過了當(dāng)時實行的《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》（2006年頒布）規(guī)定的最高限價，但該規(guī)定同時明確其附件中的中準價系以2006年為標(biāo)準的“近期”指導(dǎo)價，而該指導(dǎo)價至案涉物業(yè)服務(wù)合同簽訂已有7年，期間社會物價水平、管理成本等已有較大變化，如仍按照該規(guī)定確定物業(yè)費的收取標(biāo)準不僅不符合文件“近期”概念，還忽視了社會客觀的發(fā)展變化。況且，該試行辦法還規(guī)定物業(yè)收費的中準價及浮動幅度由相關(guān)部門定期向社會公布，也表明2006年公布的政府指導(dǎo)價并非固定不變。由于本案物業(yè)服務(wù)合同簽訂于2012年，故可以參照2013年頒布的《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》對雙方約定的1.8元/平方米/月的收費標(biāo)準是否過高加以評判?！都闻d市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》規(guī)定，多層為0.95元/平方米/月，小高層和高層為1.55元/平方米/月，浮動幅度為20%，即多層的最高限價為1.14元/平方米/月，小高層和高層最高限價為1.86元/平方米/月。本案中，黃曉波的住宅雖為多層，但卻配有電梯，宜參照小高層和高層標(biāo)準進行比較，則雙方物業(yè)服務(wù)合同中約定的1.8元/平方米/月的標(biāo)準并未超過最高限價。千翔物業(yè)按此標(biāo)準主張物業(yè)費，本院予以支持。

黃曉波、千翔物業(yè)管理（上海）有限公司嘉興分公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書? 浙江省高級人民法院（2017）浙民申1704號

本院經(jīng)審查認為，本案的爭議焦點為案涉物業(yè)服務(wù)費的確定標(biāo)準。被申請人在涉案小區(qū)經(jīng)營服務(wù)期間未按規(guī)定完成核定其服務(wù)等級及中準價格的備案手續(xù)屬實，但黃曉波與千翔物業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》已對收費標(biāo)準予以確認，且《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》于2006年頒布，其附件2中的中準價是根據(jù)該實施辦法第八條而確定的。該實施辦法第八條載明“…物業(yè)服務(wù)等級的中準價格和浮動幅度由市價格主管部門會同物業(yè)主管部門定期向社會公布。近期嘉興市本級普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費中準價格見附件2”。即附件2的指導(dǎo)價有一定的階段性?？紤]到相關(guān)指導(dǎo)價的發(fā)布至案涉《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的簽訂已有6年，期間我國社會物價水平、人力管理成本等已有較大變化，而且第八條中“物業(yè)收費的中準價及浮動幅度由相關(guān)部門定期向社會公布”之規(guī)定，相關(guān)部門并無具體實施措施；同時考慮2013年4月10日下發(fā)的《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》上調(diào)了物業(yè)服務(wù)費的指導(dǎo)價和上浮比例，最高物業(yè)服務(wù)費超過案涉收費標(biāo)準，而本案2013年4月前的物業(yè)費（10個月）僅占爭議的2012年7月至2015年12月（41個月）之一小部分，二審參照爭議發(fā)生時實施的《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》中的小高層和高層標(biāo)準與協(xié)議約定價格進行比較，并決定對案涉物業(yè)費不予調(diào)整，并無明顯不當(dāng)。

通過三級法院的審理可見，浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院一審支持了業(yè)主的訴求，認為約定的物業(yè)費收費標(biāo)準超過政府指導(dǎo)價違背等價有償、公平合理的原則；而二審、再審則推翻了一審裁判，認為指導(dǎo)價有一定的階段性，指導(dǎo)價開始施行至案涉物業(yè)服務(wù)合同簽訂已有7年，期間社會物價水平、管理成本等已有較大變化，所以合同約定的物業(yè)費收費標(biāo)準并未超過最高限價，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)費。

綜上所述，法院支持業(yè)主訴求的理由主要有：

1、《價格法》關(guān)于政府指導(dǎo)價的規(guī)定屬于效力性強制性規(guī)定，地方根據(jù)法律授權(quán)制定的具體的政府指導(dǎo)價對物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力，違反政府指導(dǎo)價的約定無效；

2、如按照雙方約定的收費標(biāo)準履行，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得超過行業(yè)規(guī)范允許限度的利益，實際上有悖等價有償、公平合理原則；

3、物業(yè)服務(wù)合同為格式合同，因約定的物業(yè)費收費標(biāo)準超過政府指導(dǎo)價格，導(dǎo)致業(yè)主每平方米需多交物業(yè)費，明顯加重小區(qū)業(yè)主負擔(dān)，所以超過部分約定無效。

法院駁回業(yè)主訴求的理由主要有：

1、《中華人民共和國價格法》關(guān)于政府指導(dǎo)價的相關(guān)規(guī)定并非能夠?qū)е潞贤瑹o效的效力性強制性規(guī)定，而相關(guān)地方性規(guī)定均不屬于法律、行政法規(guī)，違反其規(guī)定并不屬于合同法第五十二條規(guī)定的合同無效情形；

2、政府指導(dǎo)價是一個階段性的價格，相關(guān)政府指導(dǎo)價施行后多年未做調(diào)整，以該政府指導(dǎo)價作為收費標(biāo)準，不符合社會經(jīng)濟發(fā)展水平，有失公平；

3、業(yè)主明知政府指導(dǎo)價但仍然自愿與物業(yè)公司簽訂高于政府指導(dǎo)價的合同并且已經(jīng)實際按合同約定的收費標(biāo)準履行多年，視為業(yè)主對該收費標(biāo)準的認可，可以認定雙方已經(jīng)形成了合法有效的物業(yè)合同關(guān)系。

綜合上述多個案例，我們的啟示是：

簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后想要通過法律途徑使物業(yè)公司返還其收取的高于政府指導(dǎo)價部分的物業(yè)費是非常困難的，花費的時間、金錢成本也很高，因此一定要把功夫用到事前。在審查一份物業(yè)服務(wù)合同時，就要提前關(guān)注合同約定的物業(yè)費收費標(biāo)準，并與當(dāng)?shù)氐恼笇?dǎo)價及周邊同類物業(yè)的物業(yè)費作比較，如果認為收費合理，那么可以簽署；如果認為收費不合理，比如超過了政府指導(dǎo)價，那么可以建議業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)公司進行協(xié)商，要求物業(yè)公司做出合理解釋或者降低物業(yè)費收費標(biāo)準，如果物業(yè)公司既不能作出合理解釋又不降低物業(yè)費收費標(biāo)準的，那么可以建議業(yè)主慎重購買相關(guān)物業(yè)或者向當(dāng)?shù)貎r格主管部門及房地產(chǎn)主管部門舉報或者建議業(yè)主大會解聘該物業(yè)公司。

（3）審查完合同中約定的物業(yè)公共服務(wù)費收費標(biāo)準后，就要開始關(guān)注何時支付物業(yè)公共服務(wù)費，是預(yù)付還是后付，是按月、按季還是按年支付，應(yīng)當(dāng)在合同中對支付物業(yè)公共服務(wù)費的具體時間做出明確約定。

（4）物業(yè)服務(wù)合同往往期限較長，隨著經(jīng)濟社會的變化，物業(yè)服務(wù)成本也會發(fā)生變化，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)公共服務(wù)費的調(diào)整方式，下面羅列幾種方式供大家參考。

物業(yè)公共服務(wù)費的調(diào)整方式：1、物業(yè)公共服務(wù)費收費標(biāo)準在合同期限內(nèi)維持不變，不作調(diào)整；2、合同期限內(nèi)，物業(yè)公司若要調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費收費標(biāo)準的，應(yīng)當(dāng)作出合理說明并將真實、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；3、合同期限內(nèi)，相關(guān)物業(yè)費政府指導(dǎo)價變動的，本合同約定的物業(yè)公共服務(wù)費收費標(biāo)準在政府指導(dǎo)價變動范圍內(nèi)按照原浮動幅度進行調(diào)整，無需另行征得業(yè)主同意。

（5）有關(guān)物業(yè)公共服務(wù)費承擔(dān)的其他約定，做簡單羅列，供大家參考。

1、房屋交付之日前發(fā)生的物業(yè)公共服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)，房屋交付之日起的物業(yè)公共服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。

2、符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費自建設(shè)單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售的物業(yè)、因建設(shè)單位原因未能按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)及建設(shè)單位的自有物業(yè)，其物業(yè)公共服務(wù)費由建設(shè)單位交納。

4、因建設(shè)單位原因，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標(biāo)準之前，業(yè)主或物業(yè)使用人按照物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準的____%交納此間的物業(yè)公共服務(wù)費，差額部分由建設(shè)單位補償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

5、業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。空置時間超過半年的，按正常標(biāo)準的____%收取。（《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十七條：普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費收費標(biāo)準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。）

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