在疫情前，房企一般通過借新還舊，或者經(jīng)營收入（即銷售房子獲得的房款）償還債務。但是，疫情后，隨著金融機構“三條紅線”出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)貸款收緊，以及樓市下行，銷售低迷，這條借新還舊，以及通過經(jīng)營收入償還債務的路子已經(jīng)走不通了。

那么，疫情后發(fā)生流動性危機的房企通過什么路徑化解債務呢？一般來說，主要有三種路徑：

第一種路徑是股東借款償還債務。比較典型的例子就是萬科。

根據(jù)公開資料顯示，萬科出現(xiàn)流動性危機以來，股東深圳地鐵自2025年2月起持續(xù)以股東借款方式向萬科“輸血”。

僅2025年一個年度，深圳地鐵就向萬科借款約223億元。

2026年深圳地鐵再向萬科提供不超過25億元的股東借款額度。截止2026年5月12日，萬科已提款23.59億元。

這種模式需要股東有強悍的資金實力，否則就難以為繼。

第二種路徑是債務重組。比較典型的例子就是碧桂園。

隨著樓市下行，短期債務集中到期，碧桂園于2023年8月發(fā)生流動性危機。為了公司爭取5年時間，重啟經(jīng)營，針對境外高達177億美元的債務，碧桂園于2025年1月9日首次披露境外債務重組方案核心條款。其中債務重組方式（四選一，債權人任選）如下：

1、現(xiàn)金回購：面值?12%（立即兌付）；

2、新票據(jù)：期限5-7年，利率1%-2.5%；

3、可轉債/可交換債：轉股價格較現(xiàn)價溢價30%；

4、實物付息：以現(xiàn)房/車位抵利息。

該重組方案于2025年11月5日獲得債權人會議高票通過，并于2025年12月4日獲得香港高等法院正式批準重組計劃，至2025年12月30日，碧桂園境外重組正式生效。

第三種路徑就是破產(chǎn)重整。比較典型的例子就是金科地產(chǎn)。

2022年12月，因2.35億美元債違約，金科地產(chǎn)正式暴雷；2023年7月31日，金科董事會通過決議，同意向法院申請重整+預重整；2024年2月21日，金科股份正式向重慶五中院提交破產(chǎn)重整申請；2024年4月22日，重慶五中院裁定受理金科股份+重慶金科的重整申請。

那么，金科破產(chǎn)重整受理后，金科各類債權的清場情況怎么樣呢？根據(jù)公開的資料顯示：

1、破產(chǎn)費用+共益?zhèn)鶆眨?00%現(xiàn)金清償，優(yōu)先支付；

2、職工債務（工資+社保+公積金）：100%現(xiàn)金一次性清償；

3、稅款債務（含個稅）：100%現(xiàn)金清償，三年內(nèi)按月平均支付；

4、有財產(chǎn)擔保債權：擔保物足值，100%清償（現(xiàn)金/以物抵債）；不足值部分轉為普通債，按普通債方案受償。

5、普通債權：5萬元以下部分，100%現(xiàn)金全額清償；超過5萬元部分，現(xiàn)金+轉增股票+服務信托受益權。普通債權整體受償率約25%-35%。

對于上述三種暴雷房企化債的模式，你怎么看呢？歡迎在評論區(qū)留言討論。