每個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，他的投資拿地是有邏輯的，而且這種邏輯還可以幫助房地產(chǎn)公司穿越牛熊，真正笑到最后。

我喜歡跟項(xiàng)目總級(jí)別的經(jīng)理人談?wù)摰囊粋€(gè)話題是，為什么碧桂園會(huì)十年，甚至幾十年堅(jiān)持做三四線房地產(chǎn)開發(fā)？這個(gè)問題不同的人有不同的答案，歸納起來有如下幾種：

1、三四線城市土地價(jià)格便宜

三四線城市土地價(jià)格，比起一二線城市動(dòng)不動(dòng)樓面價(jià)幾萬一個(gè)平方米來說，毫無疑問是低廉的。但是土地價(jià)格便宜，房屋售價(jià)也便宜，相對(duì)于一二線城市土地價(jià)格貴，房屋售價(jià)也貴，扎根三四線好像也沒有什么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、三四線城市土地投資安全

這個(gè)答案是從土地價(jià)格便宜衍生出來的。在這些人的邏輯里，土地價(jià)格越便宜，投資就安全，他們認(rèn)為，即使房屋價(jià)格往下走，但是只要我的土地拿地成本低，我就有足夠的降價(jià)空間，因此，土地投資也最安全。

3、三四線城市地貨比高

地貨比是房地產(chǎn)投資的一個(gè)專有名詞，它的意思就是一個(gè)單位的土地成本能夠造出多少的貨值。比如，我投資一個(gè)億的土地成本，能夠造出價(jià)值3個(gè)億的房屋，那么，地貨比就是1：3。而在三四線城市，有些地方的地貨比可以高達(dá)1：7。

當(dāng)然還有其它的答案在這里就不再一一舉例了。但是我想碧桂園作為三四線城市開發(fā)之王，它的投資拿地底層邏輯應(yīng)該不是不是上述原因，否則的話，它也不會(huì)十年如一日的堅(jiān)持在三四線投資。

正是因?yàn)闆]有理解碧桂園在三四線城市投資拿地的底層邏輯，導(dǎo)致很多模仿碧桂園的房地產(chǎn)公司模仿得四不像。他們緊緊追隨碧桂園的步伐，極端得像一些房企，只要碧桂園在哪里拿地，他們拿地就跟到哪里。

但是，這些公司在進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折期時(shí)，因?yàn)闆]有理解碧桂園在三四線城市投資拿地的底層邏輯，因此就會(huì)顯得戰(zhàn)略定力不夠，從而轉(zhuǎn)向一二線城市，最終導(dǎo)致戰(zhàn)略失敗。

那么，碧桂園在三四線城市投資拿地的底層邏輯是什么呢？

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示：2020年，大陸地區(qū)人口總體規(guī)模達(dá)到14.1億人，相較于2010年“六人普”時(shí)，增加7205萬人，其年平均增長(zhǎng)率為0.53％。

從人口分布看，近10年間，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率在突破50％后仍保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，我們還將延續(xù)大規(guī)模的鄉(xiāng)城遷移流動(dòng)。2020年，大陸地區(qū)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.9％，相較于2010年“六人普”時(shí)的49.7％，上升了14.2個(gè)百分點(diǎn)。

從發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化的一般規(guī)律看，中國(guó)當(dāng)前仍然處于城鎮(zhèn)化率有潛力以較快速度提升的發(fā)展機(jī)遇期，“十四五”時(shí)期可突破65％的城鎮(zhèn)化率，鄉(xiāng)城之間因此還將呈現(xiàn)出大遷移大流動(dòng)的基本格局。在以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略推動(dòng)下，歷史上千百年的“鄉(xiāng)土中國(guó)”正日益發(fā)展為“城鎮(zhèn)中國(guó)”，這可成為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要力量“源泉”。

從上述數(shù)據(jù)來看，2010年生活在鄉(xiāng)村的人口有6.72億（（14.1億-0.7205）*（1-0.497）），到2020年生活在鄉(xiāng)村的人口有有5.0901億（14.1*（1-0.639）），也就是說，自2010年到2020年十年間，鄉(xiāng)村人口往城鎮(zhèn)遷移了近1.72億。

鄉(xiāng)村往城鎮(zhèn)遷移的第一站就是三四線城市，即使少部分人口從鄉(xiāng)村直接跳到一二線城市，但是極少數(shù)，一般而言，這部分人為了父母或者其它原因，也會(huì)在三四線城市買套房子。

人口從鄉(xiāng)村往城鎮(zhèn)遷移的趨勢(shì)，也許就是碧桂園在三四線城市投資拿地的底層邏輯。