最近好多朋友都來(lái)告訴我，上海樓市回暖了。

我打開(kāi)?？吹男∨挚捶抗娞?hào)，的確是一片火熱，售樓處里擠爆掉的照片隨處可見(jiàn)。

不過(guò)，置身到微信群里，又是另外一種情緒。不下一個(gè)粉絲透露，因?yàn)閾?dān)心疫情影響經(jīng)濟(jì)，買房的事暫時(shí)擱置了。

忽然間，上海市場(chǎng)進(jìn)入一種十分詭異的狀態(tài)。

成交是在慢慢變好，每個(gè)人都看得到，但還是忍不住要憂慮未來(lái)。

我在房圈混了十多年，從沒(méi)遇到今天這樣的狀況：樓市明明在發(fā)光發(fā)熱，購(gòu)房者心態(tài)卻如此撕裂。

好在，魔都財(cái)觀不是一個(gè)只會(huì)云評(píng)論的自媒體，我們每天都在帶著粉絲

實(shí)操買房

01

和大家交代的第一個(gè)發(fā)現(xiàn)是，3、4月的上海樓市真的有小陽(yáng)春，比前兩個(gè)月是好了很多。

有這么一個(gè)判斷，不是道聽(tīng)途說(shuō)，而是來(lái)自于我自己的一套出租成交。

我在樓市也算個(gè)老人了，手上還是有些房子的。

前兩天，有一套房子租客到期了，照例我去把房子重新掛牌。

因?yàn)閯倰炫葡朐囂绞袌?chǎng)，所以我一下子把租金從5300提高到6000。接下來(lái)是常規(guī)操作，鑰匙一把一把送到周邊3公里所有中介門店。

當(dāng)我吃過(guò)午飯發(fā)到第五家中介的時(shí)候，忽然接到第一家中介的電話，說(shuō)有租客看中了，想談價(jià)格。

我一開(kāi)始以為是中介套路我，去了之后看到，真的有個(gè)年輕人坐在店里面。

小伙子也很實(shí)在，他原來(lái)就在小區(qū)里有房子，這次是給家人租房，方便互相照顧。大概聊了15分鐘，最后以5700租金成交了。

講真，我從來(lái)沒(méi)有這么快的把房子租掉過(guò)，以前換租客的空置期至少也有一周。

這件事引起了我的重視，因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)比買賣更敏感，租房市場(chǎng)的率先回暖，意味著上海的真實(shí)居住需求在釋放。

這里有點(diǎn)反常識(shí)，不是都在說(shuō)經(jīng)濟(jì)很差大家失業(yè)，為什么還有人愿意花那么多錢借房子呢，我一開(kāi)始也沒(méi)想明白。

直到昨天我看到了丁祖昱文章里的圖，招聘網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，上海月薪5千到5萬(wàn)各個(gè)薪資段的就業(yè)崗位不跌反升，比其他城市好得多。

看上去，上海的實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是不錯(cuò)的，應(yīng)該是好的就業(yè)環(huán)境給了樓市購(gòu)買力支撐。

02

當(dāng)然，更直觀的樓市熱度，還是要看二手房成交。

這兩天，信義地產(chǎn)發(fā)布了上海第一份3月二手成交報(bào)告。

3月上海二手住宅共成交約1.52萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字比去年高峰期每個(gè)月2萬(wàn)套的牛熊分界點(diǎn)，還差不少。

只看3月成交總數(shù)的話，只能說(shuō)剛剛擺脫靜淡市。

但是如果你看細(xì)節(jié)的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)樓市正在默默發(fā)力。

因?yàn)橐咔榈暮棉D(zhuǎn)，上海很多小區(qū)已經(jīng)允許快遞員和中介進(jìn)入，上海二手成交回升速度很快，3月最后一周0.48萬(wàn)套，已經(jīng)達(dá)到了小陽(yáng)春水準(zhǔn)。

如果市場(chǎng)能維持這樣的熱度的話，我估計(jì)4月的數(shù)字會(huì)更好看，成交熱度會(huì)繼續(xù)擴(kuò)散，因?yàn)榇蠹叶际琴I漲不買跌的。

03

我?guī)е鴺?lè)觀的預(yù)期，去找了我們團(tuán)隊(duì)二手房專家孟老師確認(rèn)，想問(wèn)問(wèn)一線的情況。

孟老師證實(shí)了我的想法。

他告訴我，4月第一周，我們團(tuán)隊(duì)就完成去年高峰期半個(gè)月的成交量，繼續(xù)延續(xù)3月份的好生意。

但成交是有分化的，現(xiàn)在上海賣得好的二手房主要是學(xué)區(qū)房和有規(guī)劃的熱點(diǎn)板塊。

上海因?yàn)槊褶k搖號(hào)的關(guān)系，進(jìn)民辦名校不再是板上釘釘?shù)氖虑?，家長(zhǎng)們空前焦慮，都在為孩子準(zhǔn)備保底公辦學(xué)票，中內(nèi)環(huán)的學(xué)區(qū)房全面回暖。

特別是對(duì)口雙學(xué)區(qū)或者9年一貫制名校的，不管是老破小還是次新板樓，由于買的人多，房東心態(tài)變好，浦東有的地方已經(jīng)漲了10%。

另外，像大虹橋、張江、三林這些地方，雖然沒(méi)有什么學(xué)區(qū)概念，但因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)支撐，照樣有很多人追捧。

不過(guò)，那些沒(méi)有學(xué)區(qū)、沒(méi)有規(guī)劃、單軌交或者沒(méi)有軌交的板塊，就沒(méi)那么好運(yùn)了，比如金沙江西路豐莊、比如華新這種，二手依然很淡。

告別孟老師，我接著調(diào)研了新房專家火箭哥。

火箭哥的觀點(diǎn)也很干脆：上海的新房這2個(gè)月到訪量的確很大，但還沒(méi)有到暴發(fā)的時(shí)刻。

像綠地外灘這種2000萬(wàn)總價(jià)還能搶光的畢竟是少數(shù)，新房還是沉默的大多數(shù)，比如徐匯梧桐公館和康城清水灣認(rèn)籌就一般般。

當(dāng)下只有兩種新房賣得好：產(chǎn)品過(guò)硬或者區(qū)域內(nèi)沒(méi)有競(jìng)品。

說(shuō)穿了，不管是二手房還是新房，上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求，但只有局部供不應(yīng)求。

透過(guò)兩位專家說(shuō)的那些樓市撕裂，探尋下板塊冷熱背后的規(guī)律，我發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)正在呈現(xiàn)一個(gè)新的特征：

購(gòu)房者的產(chǎn)品思維開(kāi)始崛起。

這里說(shuō)的產(chǎn)品不只是戶型裝修小區(qū)物業(yè)，還包括了產(chǎn)業(yè)賦能和教育賦能，是把房子當(dāng)做體系化居住解決方案。

現(xiàn)在的購(gòu)房者變得空前理性，一個(gè)房子要賣的好，要么長(zhǎng)的好，要么供應(yīng)少，要么有學(xué)票，否則是不會(huì)買單的。

這就是典型的自住購(gòu)房型需求，關(guān)注即時(shí)滿足的結(jié)果，而不是預(yù)期畫(huà)餅。

04

好了，說(shuō)到這里，大家應(yīng)該明白了當(dāng)下的上海樓市，不是全面回暖，而是結(jié)構(gòu)性回暖。

有買房的客戶，但只限于自住和改善需求。

當(dāng)下是真沒(méi)有什么純投資需求了，我說(shuō)的純投資需求是三年前那種全杠桿買房的打法，這種基本被消滅光了。

我看到的購(gòu)房者思路很清楚的，買房就是為了自住要爽，就算自己暫時(shí)不住，也會(huì)按照自己的偏好眼光來(lái)選房，因?yàn)殡y保將來(lái)要用。

所以這導(dǎo)致一個(gè)房子好不好賣，產(chǎn)品力和資源賦能的決策占比非常大。

我記得以前漲得快的時(shí)候，我們最喜歡是那種大面積低單價(jià)的房子，因?yàn)榭梢宰龈吒軛U，來(lái)獲得高利潤(rùn)。

而現(xiàn)在的選籌思路似乎有所改變，大家變得喜歡漂亮外立面，喜歡學(xué)區(qū)，喜歡地鐵，要有配套。

購(gòu)房者愿意為獲得感支付溢價(jià)。市場(chǎng)里有設(shè)計(jì)感的新房開(kāi)始變得好賣，二手房里那種好看的次新也開(kāi)始熱起來(lái)。

為了迎合需求，供應(yīng)端的反饋也很快。

最近幾周我接觸了幾個(gè)房企， 都在趁機(jī)加推，我看了一眼，清一色的改善產(chǎn)品，就算是很遠(yuǎn)郊的，明明應(yīng)該做上車盤的，也努力去做疊墅、平層、大三房外加精裝這種。

不知道大家有沒(méi)有注意到，當(dāng)下其實(shí)是個(gè)很微妙的風(fēng)口，新房市場(chǎng)新產(chǎn)品供應(yīng)的迭代，就是未來(lái)2、3年后次新二手房市場(chǎng)主力成交。

一旦等到這一批新房賣光之后，有效成交不斷加強(qiáng)購(gòu)房者產(chǎn)品力認(rèn)知的時(shí)候，整個(gè)市場(chǎng)的分化就會(huì)被固化：

沒(méi)學(xué)區(qū)的老破小越來(lái)越難賣，作為存量保有的基石，沉淀下來(lái)，而增量的成交，只有漂亮住宅或者帶強(qiáng)勢(shì)資源才能有交易量。

這是一個(gè)十分值得關(guān)注的趨勢(shì)，我不知道是否一定會(huì)走出來(lái)，但值得留意，這關(guān)系到未來(lái)十年我們買房保值增值的方向。

05

說(shuō)來(lái)諷刺，今天和你反復(fù)強(qiáng)調(diào)房子產(chǎn)品力的我，以前其實(shí)最不講究產(chǎn)品力。

畢竟，習(xí)慣了過(guò)去十年，那個(gè)多買面積就能賺錢的大時(shí)代，換到今天這種精雕細(xì)琢的選籌，講真我還需要點(diǎn)時(shí)間才能適應(yīng)。

不過(guò)，最近發(fā)生在我身上的一些變化，也讓我開(kāi)始慢慢理解產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)這件事。

這幾個(gè)禮拜，我一直折騰自己辦公數(shù)碼環(huán)境，先后配了機(jī)械鍵盤，mac，妙控鼠標(biāo)，大屏幕。

捯飭完了之后，看著辦公桌上一堆自己買的東西，忽然覺(jué)得自己有點(diǎn)好笑。

以前年輕的時(shí)候，買電腦就喜歡追求CPU、內(nèi)存，越快越好，鼠標(biāo)鍵盤嘛一百塊山寨就行了。

沒(méi)想到，自己人到中年之后，迷上了追求周邊，CPU弱一點(diǎn)，內(nèi)存少，都好說(shuō)，但是鍵盤要用手感好的，鼠標(biāo)要用操控便捷的，顯示器也上大的，最好再配一把人體工程椅，這些東西讓自己坐在電腦前忙個(gè)幾小時(shí)，身體也還扛得住。

人呢，到了一定年紀(jì)，就慢慢失去了當(dāng)時(shí)天不怕地不怕，改變天下的勇氣。

沒(méi)辦法，終歸要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，畢竟那么多年過(guò)去了，我發(fā)現(xiàn)除了自己被世界改變了，世界上什么都沒(méi)變。

與其追求不切實(shí)際的夢(mèng)想，不如踏踏實(shí)實(shí)地改變下眼前的境遇，讓自己過(guò)得好一點(diǎn)，該享受生活，就好好享受生活。

所以這幾年，我開(kāi)始慢慢理解那些買好房子自住的人。

以前房產(chǎn)是投資品，就像個(gè)橫沖直撞的少年，心比天高，沒(méi)那么多講究，只要把規(guī)模做大就行了。不管是對(duì)房企，還對(duì)個(gè)人，本質(zhì)上都是在做大倉(cāng)位，靠?jī)r(jià)格增值賺錢。

這樣的模式下，你去買個(gè)高價(jià)盤享受，當(dāng)然被人說(shuō)不克制。

但今時(shí)今日不一樣，中國(guó)樓市和我們這代80后一樣，都慢慢步入成熟，你說(shuō)上海這樣的動(dòng)則近千萬(wàn)一套的房子，再快速翻倍，即便像我這樣樂(lè)觀的，再有想象空間，也不敢想這個(gè)畫(huà)面。

這個(gè)世界終歸要變老的，人們也會(huì)慢慢變得實(shí)在，購(gòu)房者不再追求那么虛無(wú)縹緲的漲幅。

所以現(xiàn)在的購(gòu)房者的心態(tài)就是：你別跟我說(shuō)什么規(guī)劃、愿景，對(duì)不起，我看不到那么遠(yuǎn)，經(jīng)歷過(guò)這次疫情之后，更不敢想那么遠(yuǎn)了。

大部分人，在當(dāng)下買房，都是很務(wù)實(shí)的。

房子么，就應(yīng)該漂亮、豪華、有學(xué)區(qū)，讓自己過(guò)的好一點(diǎn)。

至于什么增值，那是以后的事情，有最好，沒(méi)有也無(wú)所謂，反正不能擋著老子住好房子。

嗯，這個(gè)世界終于又回到它本來(lái)的樣子。

很現(xiàn)實(shí)，也很真實(shí)。

以上是正文，來(lái)自觀觀。