種豆得瓜？

幾起天津涉房糾紛顯示，由于行情下行等因素的變化，不僅造成了買(mǎi)賣(mài)雙方的紛爭(zhēng)，也讓法律糾結(jié)而加深了各方的紛爭(zhēng)。

位于天津市和平區(qū)沙市道與武昌路交口的世升花園（武昌道4號(hào)），地處和平中心，環(huán)境較好，周邊配套設(shè)施齊全。尤其是屬于天津市實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)片，深得學(xué)生家長(zhǎng)推崇。

據(jù)公開(kāi)資料，天津市實(shí)驗(yàn)小學(xué)是天津市教委唯一的直屬小學(xué)，也是天津市基礎(chǔ)教育實(shí)驗(yàn)基地之一。

世升花園一處建筑面積268.28平方米、上下兩層的房產(chǎn)（下稱4號(hào)房屋或該房產(chǎn)），因緊鄰天津市實(shí)驗(yàn)小學(xué)而成為眾多學(xué)生家長(zhǎng)炙手可熱的香餑餑。

4號(hào)房屋，一層目前為3戶，二層為4戶獨(dú)立的住房，有廚房及衛(wèi)生間區(qū)域。

2014年前，天津市欹蕓軒文化交流有限公司與天津開(kāi)發(fā)區(qū)頤鑫泰房產(chǎn)服務(wù)有限責(zé)任公司（下稱頤鑫泰公司）簽訂了《企業(yè)產(chǎn)房產(chǎn)托管協(xié)議》，約定欹蕓軒公司將其擁有的但登記在郭勁松名下的4號(hào)房屋管理權(quán)交給具有《天津市房屋租賃經(jīng)營(yíng)單位備案證明》的頤鑫泰公司管理。2015年11月，天津市欹蕓軒文化交流公司更名為天津市欹蕓軒茗道文化交流有限公司(下稱欹蕓軒）。

2016年10月1日，天津市再次實(shí)施區(qū)域性住房限購(gòu)。由于上述房產(chǎn)極佳的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，引起不少學(xué)生家長(zhǎng)的關(guān)注。為了節(jié)省上、下學(xué)時(shí)間，方便路程較遠(yuǎn)的學(xué)生休息，學(xué)校周邊住房市場(chǎng)需求急劇增加，租房?jī)r(jià)格也水漲船高。

2016年10月至12月期間，經(jīng)不同居間介紹，孫某強(qiáng)、范某銳、張某雷等人（下文或簡(jiǎn)稱買(mǎi)方）分別簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》以200萬(wàn)至300萬(wàn)元左右的價(jià)格實(shí)施交易。合同明確，房屋產(chǎn)權(quán)為企業(yè)房產(chǎn)，出資購(gòu)買(mǎi)的是房屋的承租權(quán)。

郭勁松表示，房屋早就與頤鑫泰公司簽訂《租賃合同》，按月繳納租金。承租權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋基本情況出租人頤鑫泰公司已全部告知買(mǎi)受人，他們也均已知曉并認(rèn)可，也同時(shí)說(shuō)明了此房屋交易不承諾辦理學(xué)籍、戶籍等事項(xiàng)。

法律文書(shū)顯示：2016年10月9日，經(jīng)天津市中房房地產(chǎn)置換有限公司居間介紹，孫某強(qiáng)與郭勁松簽訂《房屋交易合同》，約定本合同項(xiàng)下房產(chǎn)坐落于天津市和平區(qū)武昌道4號(hào)世升花園2門(mén)104-1、104-2、104-3、102-1、102-5，產(chǎn)別為單位產(chǎn)，計(jì)租面積36.1平方米。 買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)可該房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為公產(chǎn)（企業(yè)產(chǎn)）房屋。約定確認(rèn)該房屋的實(shí)際成交價(jià)格為2475000元。

隨著合同的簽署，上述買(mǎi)方紛紛將自己與子女的戶籍遷入，且成功入學(xué)天津市實(shí)驗(yàn)小學(xué)。此后，有的還將承租權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。如李某以310萬(wàn)元的代價(jià)就接手了曹某的相關(guān)“房屋的企業(yè)產(chǎn)承租權(quán)”，目的就是為了“子女上學(xué)”。

????? 風(fēng)云突起！2021年起，4號(hào)房屋的買(mǎi)方或買(mǎi)方的轉(zhuǎn)讓開(kāi)始訴諸法律，要求退還交易款，他們的理由是：該房產(chǎn)不能出具相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明，也不是公產(chǎn)房，且存在嚴(yán)重的違法拆改情況。

其核心依據(jù)是源自天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的答復(fù)。出具文書(shū)，答復(fù)資料如下：

位于和平區(qū)武昌路4號(hào)相關(guān)房屋情況問(wèn)題，經(jīng)和平區(qū)住建委核查，在天津市單位產(chǎn)房屋管理系統(tǒng)中未檢索到該房屋信息。

依據(jù)《天津市房屋交易管理?xiàng)l例》第十一條“有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬未進(jìn)行登記的”；第十三條“建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓”。

并且，買(mǎi)方還表示，頤鑫泰公司負(fù)責(zé)人張義山涉嫌偽造國(guó)家機(jī)關(guān)證件。也就是說(shuō)，在戶籍、學(xué)籍方面存在造假。

對(duì)此，一審法院不予認(rèn)可。理由是，相關(guān)買(mǎi)方簽訂合同的目的就是為了為子女辦理學(xué)籍，為購(gòu)買(mǎi)承租權(quán)的目的；且已占有使用房屋并完成落戶、子女已取得學(xué)籍，合同目的已全部實(shí)現(xiàn)。

買(mǎi)方不服，提起上訴。

李某與曹某的訴訟經(jīng)天津市第一中級(jí)人民法院終審判決，確認(rèn)李某與曹某的交易合同有效，駁回上訴，維持原判。

（2021）津01民終10708號(hào)民事判決書(shū)稱：上訴人的二子女均在和平區(qū)入學(xué)。至今，上訴人的兒子仍在合同中所特別約定的和平實(shí)驗(yàn)小學(xué)就讀。上訴人不能舉證證明合同存在無(wú)效情形，在合同已經(jīng)履行完畢、合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的情況下，僅以某姓名不詳鄰居購(gòu)房后無(wú)法落戶、入學(xué)這一未經(jīng)證實(shí)的消息，而要求人民法院確認(rèn)涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、出賣(mài)人向其返還全部房款，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，也有違誠(chéng)信原則，本院不予支持。

李某不服，提請(qǐng)?jiān)賹?，被天津高院?022）津民申2589號(hào)民事裁定駁回。2589號(hào)民事裁定認(rèn)為，涉案房屋為企業(yè)房產(chǎn)，交易方之間屬于企業(yè)產(chǎn)房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)姘负贤贿`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。

對(duì)于孫某強(qiáng)、范某銳、張某雷等買(mǎi)方的上訴，天津市第一中級(jí)人民法院采取了不同的法理依據(jù)。認(rèn)為：該合同履行于《中華人民共和國(guó)民法典》實(shí)施之前，因此適用《中華人民共和國(guó)合同法》，關(guān)鍵點(diǎn)是：1．案涉房屋是否屬于單位產(chǎn)公產(chǎn)房；2．案涉房屋交易合同的效力如何認(rèn)定。

相關(guān)法律文書(shū)顯示：公有房屋按產(chǎn)權(quán)類(lèi)別分為直管公產(chǎn)房屋和單位自管產(chǎn)房屋（簡(jiǎn)稱單位產(chǎn)房屋），“單位產(chǎn)房屋”主要包括本市國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企事業(yè)單位、人民團(tuán)體和國(guó)家各部門(mén)、中國(guó)人民解放軍、武裝警察部隊(duì)以及外省市駐津單位所有，通過(guò)福利方式分配給職工或者調(diào)配方式出租給使用單位，并執(zhí)行政府定價(jià)租金標(biāo)準(zhǔn)，由各單位自行管理或者委托管理的住宅和非住宅房屋。上述單位以外的其他企業(yè)自行投資建造，對(duì)外出租或者以出售使用權(quán)方式變相出租的房屋，不屬于本通知所稱的單位產(chǎn)房屋。欹蕓軒公司不屬于上述單位范疇。

相關(guān)法律文書(shū)顯示：涉武昌路4號(hào)房屋不屬于單位產(chǎn)公產(chǎn)房屋。被上訴人將設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋拆分為七個(gè)拆間，擅自將房屋性質(zhì)由“非居住”變更為“居住”，頤鑫泰公司未經(jīng)公有房屋管理系統(tǒng)平臺(tái)擅自為郭勁松出具公有住房租賃合同，確認(rèn)郭勁松為其中一間拆間的承租人，通過(guò)以上操作將私有房屋偽造成單位產(chǎn)公產(chǎn)房向多名購(gòu)房人出讓承租權(quán)，目的為提高房屋的交易價(jià)值，獲取經(jīng)濟(jì)利益。上述交易行為不僅違反公產(chǎn)房管理規(guī)定，擾亂單位產(chǎn)公產(chǎn)房承租權(quán)交易秩序，還對(duì)本市戶籍、學(xué)籍制度造成不良影響，有違“誠(chéng)信”觀念。

相關(guān)法律文書(shū)顯示：郭勁松作為合同相對(duì)方，依法應(yīng)承擔(dān)返款責(zé)任。郭勁松、欹蕓軒公司均認(rèn)可案涉房屋歸欹蕓軒公司所有，訂立合同時(shí)郭勁松為欹蕓軒公司的實(shí)際控制人，同時(shí)案涉購(gòu)房款由郭勁松收取，可以認(rèn)定將案涉房屋偽造成公產(chǎn)房進(jìn)行交易系欹蕓軒公司、郭勁松共同實(shí)施的行為，欹蕓軒公司、郭勁松應(yīng)就返還購(gòu)房款承擔(dān)共同責(zé)任。

對(duì)于上述判決，欹蕓軒公司、郭勁松等方面也感到很茫然。

他們認(rèn)為，買(mǎi)方是很清楚房產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)，合同與原已經(jīng)生效的法院判決均明確為企業(yè)產(chǎn)；交易的也明確為承租權(quán)，而不是產(chǎn)權(quán)。大家心知肚明都是奔著實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)籍去的。其實(shí)當(dāng)時(shí)的交易價(jià)也比較合理，依據(jù)租售比，出租的租金要高于承租權(quán)出讓金，好處只是提前鎖定了收益而已。實(shí)際上按照每年6萬(wàn)元的租金，可以獲得收益。

對(duì)于非居住的房屋為何被分割來(lái)交易？

欹蕓軒公司表示，公司是接的第四手房屋，接過(guò)來(lái)就是這個(gè)格局。只是當(dāng)時(shí)沒(méi)有學(xué)區(qū)的屬性。2016年前后因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)問(wèn)題，受托管方頤鑫泰公司就進(jìn)行了房號(hào)劃分并在公安、教育部門(mén)報(bào)備核準(zhǔn)通過(guò)。

為何使用天津市公有住房租賃合同？

欹蕓軒公司表示，欹蕓軒公司自始至終認(rèn)為是企業(yè)產(chǎn)，所簽托管協(xié)議等均標(biāo)注為企業(yè)產(chǎn)。具體由受托管方同時(shí)也是出租人的頤鑫泰公司對(duì)外簽署合同，據(jù)頤鑫泰公司在一審時(shí)表述，是當(dāng)年從土地局購(gòu)買(mǎi)的租賃合同統(tǒng)一對(duì)外簽訂。因此法律文書(shū)中關(guān)于“可以認(rèn)定將案涉房屋偽造成公產(chǎn)房進(jìn)行交易系欹蕓軒公司、郭勁松共同實(shí)施的行為”的表述事實(shí)沒(méi)有，證據(jù)沒(méi)有，是不恰當(dāng)?shù)摹ｌナ|軒公司、郭勁松不存在偽造行為。

或有余響？

據(jù)悉，這種企業(yè)產(chǎn)房屋承租權(quán)租賃的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，尤其是核心地段與學(xué)區(qū)位置的房產(chǎn)，在需求旺盛、行情上揚(yáng)的背景下，各方有利可圖。但一旦退潮，問(wèn)題就顯露出來(lái)了。

2018年7月，為規(guī)范天津自持租賃住房管理，天津市國(guó)土資源和房屋管理局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知》，分別從自持租賃住房的建設(shè)要求、權(quán)屬登記、自持管理、資產(chǎn)處置等方面作出規(guī)定。但對(duì)于歷史遺留問(wèn)題缺少表述。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的下行，加之學(xué)區(qū)房的邊際效用遞減或變動(dòng)，各方利益已面臨新的沖擊。政策又將如何規(guī)范？法律又將如何維護(hù)正義？

編后：相對(duì)于房地產(chǎn)糾紛問(wèn)題，由于上述糾紛起始于國(guó)家在這部分政策的調(diào)整期，各種法規(guī)尚未完善，學(xué)區(qū)房的問(wèn)題尤為突出，雖然國(guó)家也陸續(xù)推出了很多補(bǔ)救政策，但對(duì)于其中的糾紛問(wèn)題尚有許多難以解決的方面，如果用過(guò)于教條化的審判很難有效的解決問(wèn)題，反而會(huì)使糾紛升級(jí)和無(wú)休止的訴訟，必然產(chǎn)生社會(huì)的負(fù)資產(chǎn)，這也是給糾紛解決一環(huán)的審判機(jī)關(guān)如何化解糾紛、止訴解糾的智慧提出了挑戰(zhàn)。

當(dāng)事人真實(shí)性承諾書(shū)另存

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