出租方能否以承租方加建擴建為由解除合同？
01 問題
經(jīng)常有人咨詢這樣的問題，承租方在租賃期間對租賃物業(yè)進行了一些改建擴建甚至加建，現(xiàn)在租賃合同沒有到期，出租方能否以承租方擅自加建擴建為由解除租賃合同？
先看一個案例。
02 基本案情
2014年，原告森某公司（出租方）與被告佳某公司（承租方）簽訂了《房地產(chǎn)租賃合同》，由被告承租案涉房產(chǎn)，約定租期5年至2019年止。
2016年，雙方簽訂《補充合同》，將租賃期限再延長5年至2024年。
2020年12月及次月，原告先后兩次向被告發(fā)送解除租賃合同通知，解除理由分別為根據(jù)合同約定出租方有權收回房屋開發(fā)或使用，承租人擅改房屋結(jié)構(gòu)及物業(yè)未消防驗收構(gòu)成嚴重違約。
被告不同意解除，遂發(fā)生爭議，原告訴諸深圳南山法院。
03 訴訟請求
原告請求確認雙方租賃協(xié)議解除，并要求承租方支付每日2000余元的逾期交還租金（雙倍租金）及賠償經(jīng)濟損失500余萬元。
后該案上訴至深圳中院。
04 爭議焦點
（一）出租方能否以承租方擅改房屋結(jié)構(gòu)及物業(yè)未消防驗收為由解除合同？
合同約定：
“出現(xiàn)下列情形之一的，甲方有權單方面提前解除本合同：…… （4）乙方擅自改變出租房屋之主體結(jié)構(gòu)的； （5）乙方違反消防法規(guī)之規(guī)定的?！?/p>
原告（出租方）觀點：
認為承租方擅自改變了房屋結(jié)構(gòu)，且物業(yè)未經(jīng)消防驗收。
1.原告認為被告擅自改變承租物業(yè)2棟2層至8層的主體結(jié)構(gòu)，將每層11間房改建為每層23間房；在承租物業(yè)頂層違建房屋3間用于自用；且以上改造及違建均未通過消防驗收，為此原告提交了1992年的竣工圖以及建設工程消防設計備案受理憑證；
2.涉案房屋違建照片及錄像。
被告（承租方）觀點：
認為出租方沒有證據(jù)證明承租方改變房屋結(jié)構(gòu)以及消防不合格。
1.本案合同簽訂時間為2014年，相隔12年，不能證明森某公司交付給被告的案涉房產(chǎn)狀況；
2.森某公司在合同履行了7.5年也沒有異議，且仍然與被告公司續(xù)簽合同，也證明了該擴建行為得到森某公司認可；
3.案涉房產(chǎn)消防檢查未違規(guī)。
法院觀點：
出租方不能否以承租人擅改房屋結(jié)構(gòu)及物業(yè)未消防驗收為由解除合同。
1.無法認定違法加、改建行為發(fā)生在佳某公司承租前還是承租后，也就是說不能認定違法加、改建系佳某公司實施。
- 以佳某公司擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及涉案物業(yè)未進行消防驗收為由主張解除合同的依據(jù)不足。
（二）出租方能否以需收回房屋開發(fā)或使用為由解除合同？
合同約定：
"本合同生效后，任何一方不得任意提前解除本合同，否則，應按合同規(guī)定承擔違約責任。但出現(xiàn)下列情形之一的，允許解除或變更合同：……（3）甲方需要收回該出租房屋開發(fā)或使用的； 符合上述第（3）項條件的，甲方需提前三個月通知乙方，并同意退還乙方租賃保證金及需將乙方投入租賃物的固定設備設施，按當時市場評估價折舊后予以補償，本合同屆時自動解除，乙方須按本合同向甲方無條件交還該出租房屋且不得向甲方提出任何主張。"
一審法院觀點：
出租方能以需收回房屋開發(fā)或使用為由解除合同。
原告于2020年11月30日因自身經(jīng)營發(fā)展需要作出將涉案物業(yè)收回處理的決議，并于2020年12月14日向被告送達解除通知，符合合同約定。
故一審法院支持原告訴求，確認合同解除。
二審法院觀點：
出租方不能以需收回房屋開發(fā)或使用為由解除合同。
出租方未將被告投入租賃物的固定設備設施按當時市場評估價后予以補償，不符合合同約定。
故，廣東省深圳市中級人民法院作出（2021）粵03民終32373民事判決，撤銷一審判決，駁回原告訴求。
05 法律規(guī)定
《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條
承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照民法典第七百一十一條的規(guī)定處理。
《民法典》第七百一十一條
承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
06 延伸案例
裁判要旨：擅自擴建并不必然會導致合同解除。
1、租客裝修兩房變四房，是否違約？
案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2022）滬0115民初9979號民事判決
法院認為：
成立在對系爭房屋裝修過程中增設了衛(wèi)生間、拆除了原廚房設施、在非廚房部位增設排煙管道，確有不妥。但沒有證據(jù)證明成立擅自變動了系爭房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，且在曾某一方要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀的情況，結(jié)合2021年5月26日《110接處警（案事件接報）登記表》的記載內(nèi)容、物業(yè)管理單位作出《違章建筑整改通知書》的日期以及2021年5月26日之后成立分別與曾生華、談景娟的微信溝通內(nèi)容，應當認定系曾某前妻不滿曾生華擅自出租系爭房屋而采取自力救濟導致曾某無法按約向成某繼續(xù)出租系爭房屋，合同因曾某違約而提前解除。
理由概述：改造未變動房屋主體和承重結(jié)構(gòu)。
2、辦公作民宿，增加三個衛(wèi)生間是否屬于擅自改變結(jié)構(gòu)？
案號：上海市奉賢區(qū)人民法院（2022）滬0120民初6695號民事判決
法院認為：
1.對于擅自變動房屋建筑主體問題，被告增設衛(wèi)生間確屬變動房屋建筑主體，但從合同的真實目的看，租賃用途為民宿或公寓，顯然應當配備衛(wèi)生設施，而系爭房屋交付被告時無衛(wèi)生間，被告增設衛(wèi)生間理所當然（原為辦公用途）。
2.況且，從原告提供照片證據(jù)看，是原告正值被告裝修時拍攝，應當發(fā)現(xiàn)被告的增設行為，而原告未提出異議，可以認定原告同意被告增設衛(wèi)生間，不存在被告擅自之說，故該理由亦不成立。
理由概述：按照合同目的/適度改造/原告無異議。
3、無證廠房建工棚和鍋爐房，是否屬違約加建？
案號：天津市第二中級人民法院（2016）津02民終1673號民事判決
法院認為：
原被告在簽訂涉訴廠房及院落租賃協(xié)議時，雙方均明知該標的物是作為機加工的生產(chǎn)車間而使用，被告對于租賃物按照其合同目的適度的改造、搭建，亦在雙方當事人預見及應允范圍之內(nèi)。且被告搭建的建筑物和構(gòu)筑物在租賃協(xié)議屆滿后，均可按照原樣予以恢復。
理由概述：按照合同目的/適度改造/可恢復。
4、承租方將鍋爐房改造成四層賓館，出租方是否有權解除合同？
北京市第一中級人民法院（2023）京01民終2026號民事判決
法院認為:
司法解釋第6條規(guī)定的解除條件是：一是要求承租人有“擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建”的不當使用行為；二是要求出租人在解除合同前要催告承租人在合理期限內(nèi)恢復原狀。經(jīng)查：（1）源濠源公司在合同續(xù)簽前已經(jīng)基本完成對房屋的改擴建（2004年簽約，2007年改造，2008年續(xù)簽）； （2）2021年底，源濠源公司修建的部分違章建筑已經(jīng)被強制拆除。
理由概述：合同簽訂前已完成擴建/部分違建已拆。
07 律師分析
承租人擅自擴建的，出租人是否必然有權解除合同呢？
不一定，可以從以下幾個因素予以考量：
（1）雙方合同是否明確約定；
（2）該擴建是否導致房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)改變；
（3）該擴建是否取得出租人明示或默示同意（是否催告或提出異議）；
（4）該擴建是否可恢復；
（5）出租方是否另有違約的主觀故意；
（6）該擴建是否合理，是否符合租賃合同目的。
當然，承租方加建擴建或裝修房屋，如何處理？
首先，最好租賃合同中約定出租方同意加建擴建及裝修。
其次，如合同無約定，可在合同履行過程中取得出租方的書面同意。
再次，如無法取得出租方書面同意文件，可向出租方提交改擴建或裝修申請，以取得對方默認同意或未提異議的證據(jù)。
