本期摘要：
2026年3月，一線城市樓市交出了一份極其“分裂”的成績(jī)單：上海二手房網(wǎng)簽3.13萬(wàn)套，創(chuàng)近五年最高紀(jì)錄；北京二手房成交19886套，創(chuàng)15個(gè)月新高。與此同時(shí)，新房市場(chǎng)卻相對(duì)冷清——上海新房成交56.3萬(wàn)平方米，雖環(huán)比激增但絕對(duì)量遠(yuǎn)低于二手房；北京新房成交僅3552套，不足二手房的兩成。
這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“小陽(yáng)春”故事，而是一場(chǎng)深刻的市場(chǎng)分化。二手房與新房之間的裂痕，核心區(qū)與外圍板塊之間的溫差，剛需與改善需求之間的錯(cuò)位，共同勾勒出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)圖景。
本文聚焦于一線城市的分化現(xiàn)象，從成交量、價(jià)格、需求結(jié)構(gòu)、政策傳導(dǎo)等多維度拆解分化的成因與影響，試圖回答一個(gè)核心問(wèn)題：當(dāng)二手房率先回暖而新房仍在去庫(kù)存，市場(chǎng)究竟在交易什么？
第一部分：分化的全景圖——數(shù)據(jù)背后的裂痕
1.1 二手“井噴”，新房“溫吞”
2026年3月，一線城市二手房市場(chǎng)迎來(lái)集體爆發(fā)：
上海：二手房累計(jì)網(wǎng)簽3.13萬(wàn)套，創(chuàng)下2021年3月以來(lái)近五年的最高紀(jì)錄。其中3月28日單日網(wǎng)簽1585套，刷新近五年最高單日成交量紀(jì)錄。
北京：二手住宅網(wǎng)簽19886套，環(huán)比增長(zhǎng)144.6%，創(chuàng)15個(gè)月來(lái)最高峰值。3月31日單日網(wǎng)簽1422套，創(chuàng)2023年4月以來(lái)近三年單日成交量新高。
廣州：二手住宅網(wǎng)簽10785套，環(huán)比激增141.38%，11個(gè)行政區(qū)增幅均超過(guò)100%。
深圳：二手住宅成交5071套，環(huán)比上升116.8%。
然而，新房市場(chǎng)的表現(xiàn)卻相對(duì)克制：
北京：3月新房成交僅3552套，雖環(huán)比增191.86%，但絕對(duì)量?jī)H為二手房成交量的17.9%。
上海：新房成交56.3萬(wàn)平方米，環(huán)比激增251.6%，但受剛需房源集中成交影響，均價(jià)環(huán)比下跌14.5%。
廣州：3月新房網(wǎng)簽9621套，環(huán)比增長(zhǎng)107%，但增幅和絕對(duì)量均低于二手房。
深圳：新房成交2827套，環(huán)比增長(zhǎng)118.2%，僅為二手房成交量的55.8%。
這意味著，在3月的“小陽(yáng)春”中，每成交4套住房，大約有3套是二手房，只有1套是新房。二手房的強(qiáng)勢(shì)與新房的不溫不火形成鮮明對(duì)比。
1.2 核心區(qū)“火熱”，外圍“冰封”
分化的第二層，是核心區(qū)與外圍板塊之間的巨大溫差：
北京：鏈家研究院指出，核心區(qū)與外圍、優(yōu)質(zhì)房與普通房表現(xiàn)冰火兩重天。海淀、朝陽(yáng)等核心區(qū)域帶看量和成交量明顯回升，而房山、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣仍顯冷清。
上海：浦東內(nèi)環(huán)熱門板塊帶看量激增，陸家嘴、聯(lián)洋等區(qū)域成交活躍；而北蔡、惠南等外圍板塊傳導(dǎo)滯后，成交量回升幅度明顯弱于核心區(qū)。
廣州：天河區(qū)珠江新城、天河公園等板塊成交量回暖，但從化、增城、花都等外圍區(qū)域雖環(huán)比增幅高，但絕對(duì)量仍處于歷史低位，部分樓盤仍在以價(jià)換量。
深圳：南山、福田等核心區(qū)成交占比提升，而龍崗、坪山等區(qū)域仍面臨較大去化壓力。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波的判斷具有代表性：率先回暖的是北上廣深及東莞、杭州等強(qiáng)二線城市，核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊率先啟動(dòng)，三四線仍在磨底。這種“核心強(qiáng)、外圍弱”的格局，意味著市場(chǎng)修復(fù)是點(diǎn)狀的，而非全面的。
1.3 剛需主導(dǎo)，改善觀望
從成交結(jié)構(gòu)看，此輪回暖的核心驅(qū)動(dòng)力是“真剛需”，而非投資投機(jī)需求：
北京：300萬(wàn)以下二手房成交占比達(dá)66.3%，低總價(jià)房源成為成交主力。
上海：300萬(wàn)以下房源成交占比同樣超過(guò)六成，外環(huán)以外房源成交占比提升。
廣州：60-90平方米中小戶型成交占比明顯上升，首次置業(yè)需求集中釋放。
深圳：90平方米以下小戶型成交占比近七成，剛需入市特征明顯。
與此同時(shí)，改善性需求和投資性需求仍顯謹(jǐn)慎。鏈家研究院的監(jiān)測(cè)顯示，500萬(wàn)以上房源成交占比變化不大，千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)仍顯冷清。這說(shuō)明，當(dāng)前入市的更多是“不得不買”的剛需客群，而非“想要改善”的中產(chǎn)或“預(yù)期上漲”的投資者。
第二部分：分化的成因——為什么是二手房？
2.1 價(jià)格調(diào)整到位：二手房先行“擠泡沫”
分化的首要成因，是二手房?jī)r(jià)格先于新房完成了調(diào)整。
回顧過(guò)去三年的調(diào)整周期，一線城市二手房?jī)r(jià)格較2021年高點(diǎn)普遍回調(diào)20%-30%。以北京為例，部分區(qū)域房?jī)r(jià)已回落至2016-2017年水平。上海二手房掛牌價(jià)在連續(xù)下跌33個(gè)月后，3月首次環(huán)比轉(zhuǎn)漲。
相比之下，新房?jī)r(jià)格受開(kāi)發(fā)商成本、備案價(jià)限制等因素影響，調(diào)整幅度相對(duì)有限。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年3月百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.05%，而二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.34%但跌幅收窄。這意味著，新房與二手房的價(jià)差正在縮小，但二手房仍具備性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的分析切中要害：二手房經(jīng)歷前期大幅降價(jià)后，有回穩(wěn)訴求。近幾個(gè)月熱點(diǎn)城市二手房新增掛牌量減少或總掛牌量觸頂，掛牌價(jià)下降幅度減緩，對(duì)穩(wěn)定價(jià)格有利。價(jià)格調(diào)整到位，是剛需入場(chǎng)的前提。
2.2 政策傳導(dǎo)差異：二手房直接受益，新房需“賣舊買新”
政策層面的傳導(dǎo)差異，也是分化的重要成因。
2025年底至2026年初，一線城市密集出臺(tái)的優(yōu)化政策，主要作用于二手房市場(chǎng)——降低首付比例、下調(diào)房貸利率、優(yōu)化限購(gòu)條件，這些措施直接降低了二手房購(gòu)買門檻。以北京為例，非京籍社保年限要求放寬、首付降至15%、房貸利率LPR-45BP（3.05%），使得更多剛需客群具備購(gòu)房資格和能力。
然而，新房市場(chǎng)的回暖需要一個(gè)前置條件——“賣舊買新”鏈條的打通。也就是說(shuō)，只有二手房業(yè)主成功套現(xiàn)后，才有資金進(jìn)入新房市場(chǎng)。當(dāng)前，雖然二手房成交量井噴，但成交價(jià)仍處于低位，業(yè)主套現(xiàn)后的購(gòu)買力尚未完全釋放。這意味著，新房市場(chǎng)的回暖會(huì)滯后于二手房。
李宇嘉對(duì)此的判斷是：二手房市場(chǎng)成交回升，有助于穩(wěn)定“賣一買一”的換房需求，但能否傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，取決于二手房業(yè)主的套現(xiàn)意愿和購(gòu)買力。當(dāng)前，部分業(yè)主仍在觀望，尚未大規(guī)模進(jìn)入新房市場(chǎng)。
2.3 預(yù)期分化：剛需“進(jìn)場(chǎng)”，改善“觀望”
預(yù)期層面的分化，同樣不可忽視。
對(duì)于剛需客群而言，經(jīng)過(guò)近三年的調(diào)整，房?jī)r(jià)已回落至可承受區(qū)間，加上政策放松和利率下調(diào)，入市窗口期已經(jīng)打開(kāi)。這類客群的核心訴求是“上車”，對(duì)價(jià)格的敏感度高，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷相對(duì)簡(jiǎn)單——“跌了三年，差不多了”。
對(duì)于改善客群而言，決策邏輯更為復(fù)雜。一方面，他們需要先賣掉現(xiàn)有住房才能換房，“賣舊買新”鏈條的不確定性增加了決策難度；另一方面，他們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷更為謹(jǐn)慎——如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，現(xiàn)在換房可能面臨“賣在低點(diǎn)、買在高位”的風(fēng)險(xiǎn)。
中指研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前購(gòu)房者中，剛需占比近六成，改善占比不足三成，投資需求占比降至個(gè)位數(shù)。這種需求結(jié)構(gòu)的失衡，是市場(chǎng)分化的深層原因——二手房市場(chǎng)由剛需主導(dǎo)，率先回暖；新房市場(chǎng)需要改善需求接力，傳導(dǎo)尚需時(shí)間。
2.4 供應(yīng)端差異：二手房“量足價(jià)活”，新房“價(jià)穩(wěn)量控”
供應(yīng)端的差異，也在加劇分化。
二手房市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格靈活。當(dāng)前一線城市二手房掛牌量處于歷史高位，北京、上海二手房掛牌量均超過(guò)10萬(wàn)套。業(yè)主為了盡快成交，愿意在價(jià)格上做出讓步，形成了“以價(jià)換量”的良性循環(huán)。
新房市場(chǎng)則面臨供應(yīng)節(jié)奏的制約。一方面，房企資金鏈緊張，新項(xiàng)目入市節(jié)奏放緩；另一方面，部分項(xiàng)目受備案價(jià)限制，價(jià)格調(diào)整空間有限，難以通過(guò)降價(jià)快速去化。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，一線城市新房供應(yīng)量同比下降約15%，而二手房掛牌量同比上升約20%。
這種供應(yīng)端的差異，意味著二手房市場(chǎng)具備更強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力，而新房市場(chǎng)的修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。
第三部分：分化的影響——鏈條斷裂與模式重構(gòu)
3.1 “賣舊買新”鏈條的斷裂與修復(fù)
分化帶來(lái)的直接影響，是“賣舊買新”鏈條的斷裂。
在正常市場(chǎng)周期中，二手房成交回暖會(huì)逐步傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)——業(yè)主賣房套現(xiàn)后，會(huì)購(gòu)買更優(yōu)質(zhì)的新房或次新房，形成正向循環(huán)。但當(dāng)前，二手房成交主力是低總價(jià)房源，業(yè)主套現(xiàn)后的購(gòu)買力有限；同時(shí)，改善客群對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致他們不愿在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)換房。
這種鏈條的斷裂，意味著二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)正在形成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的循環(huán)。二手房市場(chǎng)靠剛需支撐，新房市場(chǎng)靠部分改善和房企以價(jià)換量維持。兩個(gè)市場(chǎng)之間尚未形成有效的聯(lián)動(dòng)。
不過(guò)，積極信號(hào)也在出現(xiàn)。上海、北京等城市的部分改善型樓盤近期來(lái)訪量有所回升，說(shuō)明部分業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始考慮換房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷，如果二手房成交量能持續(xù)保持高位，預(yù)計(jì)二季度末“賣舊買新”鏈條將逐步打通。
3.2 房企策略分化：聚焦核心、以價(jià)換量
分化的市場(chǎng)格局，也在重塑房企的策略選擇。
一方面，龍頭房企進(jìn)一步聚焦核心城市和核心板塊。2025年，龍頭房企在核心城市的投資占比已接近80%-90%，土地儲(chǔ)備高度聚焦一線和強(qiáng)二線核心區(qū)。華潤(rùn)置地明確未來(lái)5年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模保持在2000億-2500億元，同時(shí)發(fā)力不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)；中海地產(chǎn)實(shí)施“一專雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”戰(zhàn)略，強(qiáng)化住宅開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)。
另一方面，房企在庫(kù)存去化上采取“以價(jià)換量”策略。廣州、深圳等城市的部分新房項(xiàng)目，通過(guò)特價(jià)房、送裝修、送車位等方式變相降價(jià)，吸引剛需客群。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲，但部分項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)較備案價(jià)有5%-10%的折讓。
這種策略分化的背后，是房企對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷：新房市場(chǎng)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將集中在核心城市的核心板塊，以及具備產(chǎn)品力和運(yùn)營(yíng)能力的項(xiàng)目上。
3.3 政策應(yīng)對(duì)：從“救市”到“建機(jī)制”
分化格局也對(duì)政策制定提出了新要求。
2026年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)工作的表述，從2025年的“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。這一變化的背后，是政策層對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的重新判斷——最急迫的“斷崖式下跌”風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)過(guò)去，政策重心從“救急”轉(zhuǎn)向“建立長(zhǎng)效機(jī)制”。
“十五五”規(guī)劃綱要將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”列為單獨(dú)章節(jié)，首次提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”三位一體思路，時(shí)隔10年重提“去庫(kù)存”。這意味著，供給側(cè)調(diào)控將成為未來(lái)五年的政策主線，盤活存量、化解風(fēng)險(xiǎn)成為重點(diǎn)。
在具體政策上，專項(xiàng)債收儲(chǔ)成為去庫(kù)存的重要工具。截至3月29日，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地超5800宗，總金額超7800億元，已發(fā)行超3500億元。土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債已發(fā)行3031億元，覆蓋4949塊宗地。這一政策旨在從供給端緩解庫(kù)存壓力，為市場(chǎng)企穩(wěn)創(chuàng)造條件。
第四部分：分化之后——市場(chǎng)走向何方？
4.1 短期展望：熱度能否延續(xù)？
3月的“小陽(yáng)春”之后，市場(chǎng)最為關(guān)注的是：熱度能否延續(xù)？
樂(lè)觀因素在于：二手房成交量放量后，掛牌量有望逐步消化，價(jià)格有望企穩(wěn)回升；改善需求可能在二季度接力，推動(dòng)“賣舊買新”鏈條修復(fù)；政策端仍有發(fā)力空間，特別是“五一”窗口期各地可能加碼政策。
謹(jǐn)慎因素在于：3月成交井噴有春節(jié)后積壓需求集中釋放的成分，4-5月環(huán)比回落是大概率事件；剛需集中入市后，改善性需求能否接力仍存不確定性；三四線城市仍在磨底，全國(guó)層面的全面反轉(zhuǎn)尚未到來(lái)。
中指研究院的判斷較為務(wù)實(shí)：市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，仍需收入預(yù)期改善與房?jī)r(jià)預(yù)期實(shí)質(zhì)性修復(fù)共同推動(dòng)。二手房成交回升是積極信號(hào)，但能否持續(xù)，取決于后續(xù)政策力度和市場(chǎng)信心修復(fù)情況。
4.2 中長(zhǎng)期趨勢(shì)：分化將成為新常態(tài)
從中長(zhǎng)期看，分化將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新常態(tài)”。
城市分化：一線城市和強(qiáng)二線城市將率先企穩(wěn)，三四線城市仍面臨較大去化壓力。人口持續(xù)流入的核心城市，住房需求仍有支撐；人口流出、產(chǎn)業(yè)單一的城市，調(diào)整周期可能更長(zhǎng)。
區(qū)域分化：即便在同一城市，核心區(qū)與外圍板塊的差距也將持續(xù)擴(kuò)大。具備產(chǎn)業(yè)支撐、配套完善、交通便利的核心區(qū)域，資產(chǎn)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)固；遠(yuǎn)郊、新區(qū)等依賴規(guī)劃預(yù)期的區(qū)域，去化壓力較大。
產(chǎn)品分化：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與普通產(chǎn)品的價(jià)差將進(jìn)一步拉大。具備產(chǎn)品力、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，將獲得更高的溢價(jià)；同質(zhì)化嚴(yán)重、品質(zhì)平庸的項(xiàng)目，面臨更大的去化壓力。
需求分化：剛需與改善需求將呈現(xiàn)不同節(jié)奏。剛需對(duì)價(jià)格敏感，率先在價(jià)格調(diào)整到位后入場(chǎng)；改善需求對(duì)市場(chǎng)預(yù)期敏感，需要在市場(chǎng)趨勢(shì)明朗后才會(huì)大規(guī)模入市。
4.3 對(duì)投資者的啟示
對(duì)于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者而言，分化格局下的策略選擇至關(guān)重要：
第一，關(guān)注核心資產(chǎn)，遠(yuǎn)離非核心區(qū)域。 一線城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)三年調(diào)整后已具備性價(jià)比，長(zhǎng)期持有價(jià)值相對(duì)確定。遠(yuǎn)郊、新區(qū)等依賴規(guī)劃預(yù)期的區(qū)域，不確定性較高。
第二，關(guān)注二手房市場(chǎng)的先行信號(hào)。 二手房是市場(chǎng)的“溫度計(jì)”，成交量回升往往是市場(chǎng)企穩(wěn)的前兆。密切關(guān)注二手房掛牌量、成交價(jià)、去化周期等指標(biāo)，有助于判斷市場(chǎng)走勢(shì)。
第三，關(guān)注房企的運(yùn)營(yíng)能力而非規(guī)模。 在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)見(jiàn)頂?shù)谋尘跋拢邆鋬?yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)、資產(chǎn)管理能力強(qiáng)的房企，將獲得估值重塑的機(jī)會(huì)。華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口等龍頭房企的轉(zhuǎn)型路徑值得關(guān)注。
第四，保持耐心，等待右側(cè)確認(rèn)。 當(dāng)前市場(chǎng)仍處于筑底階段，分化的格局意味著全面反轉(zhuǎn)尚需時(shí)間。對(duì)于保守型投資者，等待市場(chǎng)趨勢(shì)明朗后再入場(chǎng)，是更為穩(wěn)妥的策略。
結(jié)語(yǔ)：分化中的新秩序
2026年一季度一線城市樓市的“小陽(yáng)春”，不是普漲行情的開(kāi)始，而是一場(chǎng)深刻分化的見(jiàn)證。二手房率先回暖，新房仍在等待；核心區(qū)率先啟動(dòng)，外圍仍需時(shí)日；剛需率先入市，改善仍在觀望。
這種分化，既是市場(chǎng)調(diào)整的必然結(jié)果，也是新秩序形成的必經(jīng)階段。當(dāng)投資需求退潮、居住屬性回歸，市場(chǎng)的定價(jià)邏輯正在從“預(yù)期驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“價(jià)值驅(qū)動(dòng)”。能夠適應(yīng)這一變化的參與者——無(wú)論是購(gòu)房者、房企還是投資者——將在分化中找到新的機(jī)會(huì)。
正如華潤(rùn)置地的判斷：行業(yè)最艱難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，正式進(jìn)入筑底回升、深度分化周期。這頭大象的轉(zhuǎn)身雖慢，但方向已然明確。而對(duì)于身處其中的每一個(gè)參與者而言，看清分化的本質(zhì)，比預(yù)測(cè)市場(chǎng)的方向更為重要。
