以往，很多消費者難以抵擋開發(fā)商和銷售人員的營銷話術(shù)：比如“這套房特別火，已經(jīng)有人在申請折扣了，你如果不盡快下手，可就錯過了”、“我們樓盤推出特別優(yōu)惠活動，購房者只要提前繳納2萬定金，就可以抵5萬哦”，可能連樓盤周邊環(huán)境都沒看，就簽了《認(rèn)購書》交了定金。
一旦如此，就等于被《認(rèn)購書》綁定，如果后續(xù)冷靜下來，對之前選擇后悔，但又擔(dān)心定金被開發(fā)商沒收，不少人只能自認(rèn)倒霉，硬著頭皮把房子買下來。現(xiàn)在有了“2日內(nèi)無理由退房”的條款，在東莞購房的消費者即使沖動購房，也有理由拿回定金，解除《認(rèn)購書》。下面的情況自然就少了：
表面上看，這項政策是增加了對開發(fā)商的限制，單方面維護消費者的權(quán)益。但從長遠(yuǎn)來看，也是為了解決房地產(chǎn)市場長期以來的積弊，維持公平的市場交易環(huán)境，為房地產(chǎn)市場的長期繁榮打下基礎(chǔ)。希望不久的將來，也有其他城市能夠跟進。
那么，在沒有“2日內(nèi)無理由退房”條款的城市，沖動購房后悔了該怎么辦？其實，只要還沒有簽訂《商品房買賣合同》，定金在很多情況下可以退回的。只不過要分析具體情況，采取不同的措施：
一看交的是不是“定金”？
商品房預(yù)訂時，交款的名頭可能五花八門：“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”都有，但只要不是“定金”，開發(fā)商就不能以違約的理由全額沒收。此時，消費者可以直接向開發(fā)商要求解除《認(rèn)購書》和退款。
二看開發(fā)商和銷售有無過錯？
由于各種原因，目前銷售的很多樓盤多少會存在一些問題，開發(fā)商和銷售通常不會主動告知，有的還會故意隱瞞。如果消費者發(fā)現(xiàn)這些問題，也可以要求退房，如果造成消費者損失的，還要賠償損失。
開發(fā)商“五證”不齊。合法的樓盤公開銷售之前，開發(fā)商都要取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。缺少任何一個，都會導(dǎo)致樓盤不能銷售，《認(rèn)購書》自然也無法執(zhí)行。
房子被抵押或查封。樓盤開發(fā)階段，多數(shù)開發(fā)商會把土地或工程項目抵押，以獲取資金來進行開發(fā)。如果資金周轉(zhuǎn)不開，抵押沒有注銷；或者因為借款糾紛導(dǎo)致整個樓盤被法院查封，不僅無法銷售，還有很大可能會爛尾。發(fā)現(xiàn)這種情況，一定要第一時間采取措施，行動慢的可能真拿不回錢。
開發(fā)商一房多賣。現(xiàn)在這種情況比較少見了，但也不是沒有，相關(guān)信息也可以通過國土等部門查詢。
銷售人員虛假承諾、隱瞞真實情況。這種情況不在少數(shù)，但是與上面三種情況不同，相關(guān)證據(jù)很難通過公開渠道查詢，而且以口頭承諾或答復(fù)居多，需要購房時就留意收集。
三看有無受到限購限貸政策的影響？
2017年，全國大面積出臺限購限貸政策，有些消費者是在《認(rèn)購書》簽訂后，受新出臺的限購限貸政策導(dǎo)致無法過戶或者無法獲得貸款。對此，現(xiàn)行法律法規(guī)已經(jīng)明確消費者和開發(fā)商都沒有過錯，可以和平解除《認(rèn)購書》，退回定金。
廣東省高級人民法院就曾于2017年10月11日發(fā)出《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》，在第29條明確這種情況的處理：
四看開發(fā)商愿不愿意修改《商品房買賣合同》的格式條款？
一般來說，簽完《認(rèn)購書》，交完定金，就該簽正式的《商品房買賣合同》了。
《商品房買賣合同》基本上都是開發(fā)商提供的格式合同，里面的條款也是精挑細(xì)選，對消費者不怎么有利的。
就算消費者提出修改的要求，開發(fā)商和銷售也會以“這些都是格式條款，大家都一樣，不能修改”的理由拒絕。
實在達(dá)不成一致怎么辦呢？消費者可以不簽《商品房買賣合同》。
而且，雙方因合同條款協(xié)商不一致，無法簽訂合同的，屬于“非因雙方過錯導(dǎo)致合同無法訂立”。這種情況下，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，消費者可以要求開發(fā)商解除《認(rèn)購書》，退回定金。
需要強調(diào)的是，上面四種方法僅適用于簽訂《商品房買賣合同》之前，并且沒有其他特殊情況的條件下。如果已經(jīng)簽了正式買賣合同，退房的方法會有不同，限于篇幅，留待后續(xù)分解。
最后，還需提醒一下：想要退房，應(yīng)該先仔細(xì)研究手中的購房文件，咨詢專業(yè)人士，收集各類證據(jù)，等有了充足的理由和證據(jù)后，再找開發(fā)商和銷售協(xié)商。盡量避免毫無準(zhǔn)備的去向開發(fā)商要求退房，一方面很難達(dá)到一下子就退房的目的，另一方面也會引起開發(fā)商和銷售的警覺，不利于后期的證據(jù)收集。
全文完。感謝您的耐心閱讀~
作者介紹：
侯靖宇律師畢業(yè)于北京大學(xué)金融法中心
現(xiàn)為廣東載信律師事務(wù)所專職律師，專注房地產(chǎn)、金融領(lǐng)域法律事務(wù)。
