民宿（Minshuku），源自日本的「民宿」，是指利用當(dāng)?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。根據(jù)所處地域的不同可分為：城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。

民宿有別于客棧和酒店，更類似于早期的農(nóng)家樂，也許沒有高級奢華的設(shè)施，但能夠讓人體驗當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗有別于以往的生活。簡單來說，民宿出租的不僅僅是住宿，更是一種生活和文化。

開辦一家民宿，你只需滿足2個條件：各類證件和房源。接下來就針對這兩項要求做出具體的介紹。

一、各類證件

開辦民宿的主要證件有消防安全許可證、特種行業(yè)許可證、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證，其中根本的證是消防安全許可證，這是申辦其他證件的起點。只要拿到這本證，后期即可辦理其他相關(guān)證件。

國家旅游局于2017年10月1日起開始實施《旅游民宿基本要求與評價》，明確規(guī)范了民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了旅游民宿的定義、評價原則、基本要求、管理規(guī)范和等級劃分條件。具體的要求可自行查詢，不在此累述。

二、房源

1.風(fēng)格

在開始準(zhǔn)備工作和開始經(jīng)營之前，你必須首先確立自己希望開一個什么形式的民宿。是開高級？還是一般服務(wù)型民宿？抑或是民族特色民宿、個性化民宿、城市式民宿等等。

2.選址

想要做民宿，自己有房子的話，是最好的，但自己沒有房子，那就得去找房子，租下來做民宿。房子的地址，盡量選在旅游景點，車站附近的、人流量大的地方，這樣才會有更多的人入住你的民宿。

1）確定民宿的規(guī)模

在正確選擇民宿的規(guī)模和位置之前，經(jīng)營者必須確定民宿的規(guī)模。因為只有在民宿規(guī)模確定之后，才有可能去合適的地段尋找合適的房屋。

2）選址標(biāo)準(zhǔn)

①、地理位置的選擇標(biāo)準(zhǔn)。

民宿選擇的標(biāo)準(zhǔn)一般要求達到周圍環(huán)境干凈衛(wèi)生、空氣清新、無噪音污染。最好周邊地綠化較好、建筑物美觀。

②、經(jīng)濟方面的選擇標(biāo)準(zhǔn)

民宿周圍環(huán)境的經(jīng)濟特性直接影響民宿的經(jīng)營，必須根據(jù)其特性做出相對應(yīng)的對策。比如對商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)、大學(xué)區(qū)、娛樂區(qū)或住宅等不同特性的區(qū)域，以及它們不同的規(guī)模和檔次，民宿要采用不同的營銷策略。

③、市場方面的選擇標(biāo)準(zhǔn)

地區(qū)同類型民宿的競爭程度很大程度上會影響未來的利潤。

④、考慮客源

民宿最好能夠既臨近居民區(qū)也臨近商業(yè)區(qū)。

3）典型的民宿地段

①重要的車站附近

在車站附近，存在大量的顧客群，其中有來往的乘游客、商務(wù)客、周邊學(xué)生等。針對不同的顧客，民宿的侍客方式也要有所不同，尤其要慎重處理定價問題。

②度假集中區(qū)

以上班的白領(lǐng)以及公司的商務(wù)人士為民宿最主要的顧客。其光臨目的大多數(shù)是為了洽談生意或度假。這些顧客的消費量一般較高，而且比較看重民宿的檔次、裝修和服務(wù)質(zhì)量。如果經(jīng)營得法，將給你帶來大量的利潤。

③學(xué)生街

④商業(yè)鬧區(qū)

⑤各類型的住宅區(qū)

⑥市郊路段

4）?選好地址不如選一個好房東

做民宿一定要簽正規(guī)的合同，房子有房產(chǎn)證的。如果你的民宿生意比較好，房東很可能會要求漲價，這都是需要考慮的部分。

3.民宿的裝修、設(shè)計和設(shè)備規(guī)劃

并不是所有的房子都適合做民宿，為什么現(xiàn)在更多的人喜歡住民宿，而不是酒店了呢？因為民宿住起來跟家里一樣舒服，而且通風(fēng)透氣，有陽臺、有綠化，可以自己做飯，這些都是酒店無法提供的，特別是帶著小孩住幾天的家庭，會更加傾向于住民宿，而不是酒店那么悶。所以房子需要有客廳，有單獨的餐廳，有單獨的廚房。這樣的房子格局，設(shè)計起來才更加受歡迎。

裝修也是非常重要的，在裝修之前要先清楚我們想要的價位，這樣我們才知道我們想要裝修成什么樣的風(fēng)格，想要接待什么樣的客人，民宿定價是什么之類的，只有弄清楚這些，我們接待的客人會因為我們的定價不一樣而不一樣。

1）裝修時應(yīng)把握的原則

①適度而不過度裝修：有些民宿在裝修時大量采用國內(nèi)外最流行的裝修材料和結(jié)構(gòu)，希望用時尚吸引顧客，花了很多錢，而實際效果可能并不理想。

②與經(jīng)營特色相統(tǒng)一：中小民宿的營銷策略應(yīng)以突出特色為主

③與客戶的要求統(tǒng)一：客戶是以特定的社會群體來劃分的，每一個社會群體因地域、文化、階層等社會人文背景基本一致，所以在環(huán)境要求上也體現(xiàn)出較為明顯的一致性。

④突出個性的民宿：裝修的個性易于符合顧客的需要，但過分張揚的個性可能適得其反，使部分顧客望而卻步。因此，突出個性時時要柔和、適度。在把握上述原則的基礎(chǔ)上，裝修設(shè)計時要多做幾個方案進行比較、修改，從而確定合理的實施方案。

2）軟裝配飾和設(shè)備

室內(nèi)的訂制家具和燈具，都要算好訂制周期，有的可能需要一個月左右，不要等到快裝修完了才想起這些事，有可能會造成萬事俱備，只差家具的情況。非訂制產(chǎn)品，建議在開業(yè)前15天左右采購，把途中意外和其他不可抗力情況計算在內(nèi)，盡量多留出空擋。

4.服務(wù)人員

民宿終歸是一個服務(wù)行業(yè)，服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量會起到很大的影響。對于規(guī)模較小的民俗且處于營業(yè)前期不是很忙的時候，可以暫時不聘請服務(wù)人員，但一定要做好心理準(zhǔn)備，你很可能需要把絕大部分時間都放在這上面。

5.預(yù)算投資民宿的費用

房租、裝修和運營的費用都不會是個小數(shù)目，一定要做好前期的預(yù)算，再在預(yù)算費用的基礎(chǔ)上上浮15%左右。

1）房租

在景點區(qū)、或者繁華的商業(yè)區(qū)附近，房子的租金都偏高，而且要求壓二付一，或者壓三付一，所以你一定要先預(yù)算，有多少錢投入做民宿，能否支付得起房子的租賃費用。

2）裝修費用

裝修一定是在租房之后，除了裝修本身的費用，還要考慮到裝修的時間成本，每一天你都是要付房租的。

3）運營費用

正式營業(yè)后，其水電氣的費用，一次性消耗品的費用，聘請服務(wù)人員的費用，日常維護費用等等都需要提前進行預(yù)估。

6.房間定價

在投資費用預(yù)估之后，就可以根據(jù)其進行房間定價，主要需考慮到消費人群定位，回本時間，不同時間段的入住率等等。前期一定要進行市場調(diào)研，收集相關(guān)的數(shù)據(jù)。

7.其他

1)營銷

在營業(yè)執(zhí)照辦理后或者辦理中（各地情況不一）就可以尋找各個訂房平臺洽談合作了。前期可以多和各種平臺合作，先增加自己的曝光度和展示頻率。如果把流程和手續(xù)都處理好，在開業(yè)前就可以上線，預(yù)定和預(yù)售開業(yè)后的房間。這個時間節(jié)點要把控好，當(dāng)你有了房間照片后就可以上線了，不要等著開業(yè)后再上線等客人來就已經(jīng)晚了（前期可以自己找朋友刷幾單，大多數(shù)消費者都不愿意做第一個吃螃蟹的人）。

2）回本時間

民宿投資回收期要比酒店短，但是一定比我們想象的要長。許多民宿一到周末的確一房難求，可在非周末期間卻門庭冷清，投入和產(chǎn)出不成正比，或者說，沒能達到理想狀態(tài)。

3）工作時間

民宿就像服務(wù)業(yè)中的任何一個分支一樣，有高要求、繁雜、瑣碎、吃力不討好的那一面，他需要你全身心的投入其中，在形成規(guī)模之前，你的時間基本都需要耗費其上。

4）風(fēng)險

民宿不同于其它產(chǎn)業(yè)，需要和房東打交道，房屋出租合同是有可能隨時加價的，將成為投資民宿不得不面對的一大風(fēng)險。

在準(zhǔn)備做民宿期間，得到的信息都是積極的，一旦裝修好準(zhǔn)備營業(yè)時才發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門會開始找你的事，衛(wèi)生是需要許可的，而且會很嚴(yán)格，消防也是必不可少的，停車也將是很麻煩的。

5）市場

目前民宿處于較熱的階段，大量的資本紛紛介入，市場競爭很大，如果做不出自己的特色，則很可能淹沒其中。這個階段的市場已經(jīng)不存在太多投機的機會，硬件與設(shè)計不好的民宿不太好生存，整個行業(yè)正處于產(chǎn)業(yè)升級階段。

最后，還是那句話，民宿不同于酒店，如何做出自己的味道十分重要。

記住，開出第一個民宿，執(zhí)行力最重要。