我們先來搞清楚一個(gè)問題：中國到底缺不缺房子？現(xiàn)有的房子夠不夠住？
2017年7月，國家統(tǒng)計(jì)局首次披露了全國居民平均住宅面積：
2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米。其中，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。
40.8平方米什么概念？一個(gè)三口之家的平均住宅面積達(dá)到了122平米。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)人均住宅面積達(dá)到或者超過33平方米時(shí)，說明這個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開始過剩。
有人會(huì)跳出來說，不對(duì)，城市和農(nóng)村怎么能一起算呢？隨著城市化繼續(xù)，許多農(nóng)民會(huì)進(jìn)城的。
那，這兒還有一個(gè)數(shù)據(jù)更加直觀：
全國新城全部建成，農(nóng)民全部入城，空置樓房還可再入住4億人。
接著有人會(huì)跳出來說，帝妹，全國區(qū)域你不能一刀切啊。中國土地供應(yīng)失衡眾所周知，三四線城市人口外流，而住房超批超建，空置率自然高；但一二線城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，土地供應(yīng)不足，應(yīng)該缺房子才對(duì)。
嗯，感覺上的確如此，買不起的房子就是明證：
SAVILLS統(tǒng)計(jì)了截止2016年12月中國房?jī)r(jià)top10城市的四項(xiàng)數(shù)據(jù)，這四項(xiàng)分別是：住宅均價(jià)排名、城市名稱、05-16年價(jià)格總增幅、15-16年價(jià)格增幅。
我們把房?jī)r(jià)頭牌深圳放大給大家看下：
深圳十一年里房?jī)r(jià)增幅923%領(lǐng)跑全國，上海404%排在第二，北京以363%的增幅位列三甲。再來瞄一眼2015.12-2016.12的房?jī)r(jià)增幅情況，這一年除了重慶只漲了2%，其他9座城市的房?jī)r(jià)漲幅都在15%以上。其實(shí)SAVILLS的這項(xiàng)數(shù)據(jù)是偏保守的。我們?cè)賮韕o一張城市數(shù)據(jù)團(tuán)統(tǒng)計(jì)的“2016年房?jī)r(jià)漲幅top14”：
看到倒數(shù)第4個(gè)是溫哥華了嗎？你沒看錯(cuò)，這不是中國房?jī)r(jià)漲幅top14，而是2016年世界房?jī)r(jià)漲幅top14！
若不是今年暴風(fēng)驟雨般嚴(yán)厲的政策調(diào)控，照這個(gè)漲法，一二線城市的房子顯然是供不應(yīng)求。
但是——
有一項(xiàng)數(shù)據(jù)要提出反對(duì)意見了：
騰訊與中國房地產(chǎn)報(bào)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，一線城市空置率22%，二線城市24%。
空置率是指空置的房屋面積和總房屋面積的比例。空置率越高，房屋使用率就越低，房產(chǎn)泡沫越大。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間；20%以上表明房屋庫存嚴(yán)重積壓。
如果用上文提到的國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的人均居住面積來估算一下空置率，計(jì)算結(jié)果為19%。
也就是說，中國整體房屋空置率約為20%，一線城市也不例外。
這個(gè)空置率有多高？沒有對(duì)比就沒有傷害，我們看一下美國的空置率數(shù)據(jù)。
根據(jù)美國人口普查局2017年第一季度的數(shù)據(jù)，全美出租房空置率為7%，而自住房空置率為1.7%。舉幾個(gè)美國城市出租空置率的數(shù)據(jù)：
注意，美國的空置率把自住和出租分開統(tǒng)計(jì)，上表是出租空置率，如果考慮到自住空置率1.7%，那么平均空置率情況要遠(yuǎn)低于7%。
我們來對(duì)比一下中國家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月發(fā)布的部分城市空置率數(shù)據(jù)（與騰訊2015、國家統(tǒng)計(jì)局2017發(fā)布的數(shù)據(jù)基本吻合）：
北京上海確實(shí)相對(duì)低，但空置率也接近20%。
從空置率來看，中國根本不缺房子。三四線城市不必說，超批超建早已產(chǎn)能過剩，處處唱空城計(jì)；一二線城市也同樣有著20%的房屋空置率。
我們有必要停下來討論一下：中國到底缺不缺房子？現(xiàn)在有兩種聲音：
人均居住面積和空置率兩位老實(shí)孩子支持“不缺”；而房?jī)r(jià)同學(xué)支持“缺”，并揚(yáng)言如果政策放開馬上再翻一番給他倆瞧瞧。
到底缺不缺？讓上海“怪?jǐn)?shù)據(jù)”告訴我們答案。
我們先牢牢記住上面提到的一個(gè)數(shù)字：上海房屋空置率為18.5%。這個(gè)數(shù)據(jù)先放這兒，一會(huì)兒我們要用到。
以下是來自國家數(shù)據(jù)的數(shù)字：
上海常住人口為2415萬。（2016）
上海戶均人口為2.7。（2015）
上海市轄約2.6萬個(gè)小區(qū)，共760萬套住房。（2016）
用常住人口除以戶均人口，我們知道上海需要約900萬套房子才夠住。
也就是說，上?，F(xiàn)在應(yīng)該增加140萬套房子才能滿足當(dāng)前人口的住房需求。
好了，我們把空置率數(shù)據(jù)拿來算一下：18.5%的房子——現(xiàn)有760萬套房子中的140萬套——還空著沒人住呢！
你是不是有點(diǎn)懂了？就上海而言，房子是缺，不夠住的，但是現(xiàn)存的140萬套房子卻還空著。
結(jié)果還用說么，房?jī)r(jià)暴漲唄。
說到這，有一個(gè)問題呼之欲出了：這20%的房子為什么會(huì)空著？如果都住上了人，不就可以緩解上海住房壓力，房?jī)r(jià)不就不會(huì)漲這么瘋了嗎。
這20%的空房子當(dāng)然是被人買了，但是買了之后既不自住，也不出租，就這么空著，坐等房?jī)r(jià)短時(shí)間漲起來后賣掉賺差價(jià)，我們管這種行為叫做炒房。
以上海為例，現(xiàn)有房子和土地供應(yīng)本就不夠，房?jī)r(jià)天然處于增勢(shì)，而炒房者占著房子不住人，造成市場(chǎng)上對(duì)房源的需求遠(yuǎn)超供給，價(jià)格自然居高不下，而且越漲越快。
你以為炒房者買了房子不出租是傻嗎？
買而不租，會(huì)造成人們對(duì)居住的需求遠(yuǎn)大于供給的局面，房?jī)r(jià)漲得快，何愁賺不到錢。
在炒房行為沒有得到有效抑制的情況下，單純?cè)黾油恋毓?yīng)，并不能平抑住房?jī)r(jià)格。
看懂了這些數(shù)據(jù)之后，你是不是對(duì)“房子是用來住的，不是用來炒的”有了更深一層認(rèn)識(shí)了呢。
控制房?jī)r(jià)泡沫，首先就要降低空置率。要降低空置率，就必須抑制炒房，抑制投機(jī)。如果讓你來出謀劃策，你會(huì)想到哪些降低空置率的辦法呢？
在房住不炒的指導(dǎo)下，我們采取的策略是限購。嚴(yán)政之下，效果立竿見影。你想炒房，不讓你買，你還怎么折騰。不過限購這個(gè)大殺器一祭出，同樣遏制了真實(shí)居住需求。
有人提出，可不可以收空置稅？想法是美好的，但行動(dòng)上有兩大難題。首先是如何定義“空置”：毛坯房算不算空置，裝修期算不算空置，房地產(chǎn)商待售樓盤算不算空置，多長(zhǎng)時(shí)間不住算空置？另一個(gè)難題是征管成本太高。
收空置稅的思路是對(duì)的，那就是增加房屋持有成本。法國征收空置稅的設(shè)定是每個(gè)人只能住一套房子，同時(shí)住兩套就算空置了一套，要為空置的那套繳稅，不管你出不出租。名義上是空置稅，實(shí)際上是房產(chǎn)稅。較高的持有成本同樣是美國房屋空置率低的主要原因之一。
增加房屋持有成本，會(huì)迫使房產(chǎn)投資者不得不考慮租金收益的問題，只要他們都愿意把房子租出去，就會(huì)極大地促進(jìn)租房的供給，從而使房產(chǎn)價(jià)格反映真實(shí)的供需關(guān)系，房?jī)r(jià)泡沫存在的機(jī)會(huì)就小多了。
有人會(huì)說，增加房屋持有成本，最終不還是轉(zhuǎn)嫁到租客身上了么？這屬于盯著小問題，沒看到大問題。把投資者對(duì)于房產(chǎn)投資收益的目光從只依賴房?jī)r(jià)漲幅吸引到重視租金收入上，才是大事呀。
炒房和租賃投資的區(qū)別就在于是否看重租賃價(jià)值。買而不租是炒房，先買后租是投資。租賃投資對(duì)于居住需求不存在負(fù)面影響，因?yàn)橐粋€(gè)租賃投資者關(guān)注的是這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)好不好，這個(gè)區(qū)域的空置率高不高，這棟房子好不好租，他沒有破壞正常市場(chǎng)的供需關(guān)系，收益是可以落袋為安的。
中國泛一線城市房?jī)r(jià)過高的長(zhǎng)遠(yuǎn)解決方案不是強(qiáng)壓需求，不是限制投資，也不是限制人口流入，而是有效限制投機(jī)。政策可以限制投機(jī)一時(shí)，但終究不是長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制的核心是，讓投機(jī)者（炒房者）無利可圖。
如果房屋持有成本高，租金回報(bào)率高，房?jī)r(jià)漲幅溫和，那投機(jī)者（只買不租者）靠房?jī)r(jià)的漲幅都不一定能覆蓋持有成本，而且現(xiàn)金流負(fù)向，還賺什么錢？他自然就會(huì)盯著租金回報(bào)率去研究。這就是租賃投資者的玩法。
但是中國住房市場(chǎng)是恰恰相反的：幾乎沒有房屋持有成本、租金回報(bào)率極低、房?jī)r(jià)漲幅驚人。這正是投機(jī)者土壤，而且是一個(gè)惡性循環(huán)——
房?jī)r(jià)漲的越快，投機(jī)者越多，空置率越高，供給越少，房?jī)r(jià)漲的越快。
干嘮了這么多，下面我們還是數(shù)據(jù)說話，對(duì)比一下中美房產(chǎn)投資（投機(jī)）在這三方面的差異。
房屋持有成本
美國的房屋持有成本正常每年都要吃掉房?jī)r(jià)的幾個(gè)百分點(diǎn)，好在租金回報(bào)率比較高，美國房子不租出去是養(yǎng)不起的。中國的房屋持有成本幾乎可以忽略，空置房屋的持有成本更低。
租金回報(bào)率
中國百城租金回報(bào)率（智谷趨勢(shì)2017.8）
中國一線城市的平均年租金回報(bào)率只有1.5%。投資者顯然沒法指望這個(gè)收益。
美國百城租金回報(bào)率（Zillow2017.9）
美國平均租金回報(bào)率是8.73%，當(dāng)然這是毛租金回報(bào)率，需要減掉房屋持有成本。減掉之后的現(xiàn)金回報(bào)依然是很可觀的。
房?jī)r(jià)漲幅
近五年美國房地產(chǎn)迅速回暖，房產(chǎn)大幅增值，那么“大幅”是多少呢？下面是?S&P/CS?10月底最新公布的數(shù)據(jù)——?jiǎng)P斯席勒全美20城房?jī)r(jià)指數(shù)：
全美房?jī)r(jià)年平均漲幅為6.1%。西雅圖13.2%的漲幅位列第一，紐約過去一年漲幅為4.4%。
中國2016年的漲幅是多少？我可能需要抱著朝圣的心態(tài)再去翻一下文章開頭的幾張圖了。?
總結(jié)：
1.中國整體不缺房子，三四線城市供給過剩，超一線城市在一定程度上缺房。
2.我國整體房屋空置率在20%以上。即便是一線城市，空置率也在20%左右。一線城市高空置率的罪魁禍?zhǔn)资琴I而不租的炒房者。
3.20%的房子都空著，為什么我們?nèi)匀毁I不起房？我們的玩法不鼓勵(lì)投資者把房子租出去，導(dǎo)致大量空置；空置導(dǎo)致市場(chǎng)供給被擠壓，居住需求得不到滿足，最終造成房?jī)r(jià)猛漲。房?jī)r(jià)猛漲又導(dǎo)致大量買而不租的炒房者涌入。
4.除了政策壓制，還應(yīng)該向美國房產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)制衡之道：讓投資者把目光釘在租金回報(bào)上，讓投機(jī)者賺不到錢。這套玩法的核心是：增加房屋持有成本；高租金回報(bào)率；溫和的房產(chǎn)增值。
美國房產(chǎn)投資的收益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，絕不會(huì)比依賴暴漲暴跌的市場(chǎng)收益低。投機(jī)市場(chǎng)上到底誰大概率會(huì)被割韭菜，普通投資者心里會(huì)沒有點(diǎn)嗶數(shù)嗎。
建在沙子上的房屋會(huì)倒塌，筑在巖石上的房子才能長(zhǎng)久屹立。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和長(zhǎng)期增長(zhǎng)需要夯實(shí)基礎(chǔ)，建立在瘋狂投機(jī)、虛高房?jī)r(jià)和濫發(fā)信貸基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)不能創(chuàng)造長(zhǎng)久財(cái)富，只會(huì)制造繁榮假象并給所有人帶來危險(xiǎn)。
我們不怕房子貴，我們怕的是房子貴錯(cuò)了。
- End -
