原創(chuàng)?小白白來(lái)了小白打個(gè)新今天
恒大物業(yè)11月23日起至11月26日招股，一手入場(chǎng)費(fèi)4924.12港元，預(yù)計(jì)12月2日在港交所掛牌交易，股份代碼06666。以下是這只新股的IPO分析：
恒大物業(yè)
1、招股信息：
2、新股簡(jiǎn)介
所屬行業(yè)：物業(yè)管理
行業(yè)地位：中國(guó)其中一家最大和增長(zhǎng)最快的綜合物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。
“根據(jù)中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至該日止年度，在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，以項(xiàng)目所覆蓋城市數(shù)目計(jì)，我們排名第二；分別以總收入、總毛利及總凈利潤(rùn)計(jì)，我們排名第三；以簽約面積計(jì)排名第三及按在管面積計(jì)排名第四。根據(jù)中指研究院的研究，2017年至2019年，我們的凈利潤(rùn)以195.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增加，在中國(guó)物業(yè)服務(wù)20強(qiáng)企業(yè)中最高?！保▉?lái)源恒大物業(yè)官方招股書）
引入戰(zhàn)略投資：2020年8月，我們引入了一組著名戰(zhàn)略投資者，其中包括紅杉資本（Sequoia?Capital?China?Growth）、中信資本控股有限公司、云鋒基金（Yunfeng?Capital?Limited）及騰訊控股有限公司。
3、盈利業(yè)績(jī)
收入來(lái)源：物業(yè)管理服務(wù)收入99%以上來(lái)自控股股東恒大集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)提供的服務(wù)
不同報(bào)告期內(nèi)收入總額&凈利潤(rùn)總額：
凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率：2017年至2019年，凈利潤(rùn)以195.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增加，在中國(guó)物業(yè)服務(wù)20強(qiáng)企業(yè)中最高。
1）其中18年、19年、20年上半年，收入增長(zhǎng)率分別為34.18%、24.22%、31.68%。
2）其中18年、19年、20年上半年，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別為110.11%、315.60%、181.76%。
不同業(yè)務(wù)模式收入占比：
物業(yè)管理服務(wù)>非業(yè)主增值服務(wù)>社區(qū)增值服務(wù)
附綜合全面收益報(bào)表：
2019年，恒大物業(yè)凈利潤(rùn)及凈利潤(rùn)率有所增長(zhǎng)，主要?dú)w因于：
(i)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)
(ii)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率大幅上升，主要?dú)w因?yàn)椋?/p>
????(a)物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較高的新交付物業(yè)管理項(xiàng)目比例增加
(b)自2019年起加大力度收取車位的物業(yè)管理費(fèi)；
(iii)持續(xù)實(shí)施成本控制措施。
另外，2020年上半年凈利潤(rùn)率增加亦由于地方政府為應(yīng)COVID-19疫情而頒布監(jiān)管支持政策，導(dǎo)致社會(huì)保險(xiǎn)供款支付扣減或?qū)捗狻?/p>
附按開發(fā)商類型劃分的在管物業(yè)每平方米平均物業(yè)管理費(fèi)：
4、發(fā)行估值
根據(jù)公告，恒大物業(yè)發(fā)行的股份總數(shù)將為16.21622億股（假設(shè)超額配股權(quán)未獲行使），相當(dāng)于全球發(fā)售完成后已發(fā)行恒大物業(yè)股份總數(shù)的約15%，或18.64865億股恒大物業(yè)股份（假設(shè)超額配股權(quán)獲全部行使），相當(dāng)于全球發(fā)售完成及超額配股權(quán)獲悉數(shù)行使后已發(fā)行恒大物業(yè)股份總數(shù)約17.25%。
預(yù)計(jì)恒大物業(yè)股份的全球發(fā)售價(jià)在8.5~9.75港元/股，市值在918.92~1054.05億港元之間，恒大物業(yè)預(yù)計(jì)募資額度在137.83~158.1億港元之間。
市值計(jì)算公式：
新股市值=（新發(fā)行股份總數(shù)+已發(fā)行的股份數(shù)）*上市后每股價(jià)格
16.21622億股/（15%）*8.5元/股=918.92
16.21622億股/（15%）*9.75元/股=1054.05
恒大物業(yè)2020年上半年利潤(rùn)11.48億人民幣，全年預(yù)計(jì)在23億人民幣（27億港幣）左右，若按2020年的凈利潤(rùn)預(yù)估，恒大物業(yè)對(duì)應(yīng)PE值在34~39倍之間。假設(shè)恒大物業(yè)2021年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為30%，2021年凈利潤(rùn)為若按2021年的凈利潤(rùn)預(yù)估35.1億港幣，對(duì)應(yīng)PE值在26~30倍之
間。
PE計(jì)算公式：
PE=發(fā)行市值/2021年凈利潤(rùn)預(yù)估
918.92億港元/35.1億港元=26.18倍
1054.05億港元）/35.1億港元=30.03倍
對(duì)比今年上市的同行業(yè)物業(yè)股最新靜態(tài)市盈率（PE）整體在23~124之間，恒大物業(yè)26~30倍的發(fā)行市盈率（PE）不算高：
(i)公司絕大部分物業(yè)管理服務(wù)收入產(chǎn)生自恒大集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)提供的服務(wù)；
(ii)公司未來(lái)增長(zhǎng)未必如計(jì)劃般實(shí)現(xiàn)，過往業(yè)績(jī)未必可作為未來(lái)前景及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的指標(biāo)；
(iii)公司日后收購(gòu)或投資未必會(huì)成功，且在整合收購(gòu)業(yè)務(wù)與現(xiàn)有業(yè)務(wù)時(shí)可能會(huì)遇到困難；
(iv)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未必能成功與公司現(xiàn)有及新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)；
(v)公司或無(wú)法按優(yōu)惠條款或根本無(wú)法獲得新簽或續(xù)簽現(xiàn)有的物業(yè)管理服務(wù)合約；
(vi)公司于2019年錄得負(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量；
(vii)恒大集團(tuán)面對(duì)的任何財(cái)務(wù)困難均可對(duì)公司的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及前景造成重大不利影響。
6、一手中簽率
恒大物業(yè)：公開發(fā)售1.62億股，每手500股，公開總發(fā)行手?jǐn)?shù)：32.4萬(wàn)手，甲組乙組各16.2萬(wàn)手。
恒大物業(yè)初步預(yù)計(jì)申購(gòu)人數(shù)會(huì)在15~25萬(wàn)左右，超購(gòu)預(yù)計(jì)10倍~20倍，一手中簽率50%左右，申購(gòu)5手穩(wěn)中1手。
7、申購(gòu)建議
從公司基本面、發(fā)行估值來(lái)看，恒大物業(yè)值得認(rèn)購(gòu)。但是物業(yè)股上市后的賺錢效應(yīng)已大不如今年上半年。近期申購(gòu)越熱門的新股（無(wú)論是物業(yè)股還是醫(yī)藥股），上市后可能越難取得較好的成績(jī)。
對(duì)于恒大物業(yè)，最穩(wěn)妥的策略仍然是多賬戶現(xiàn)金免費(fèi)打新，搏一下最低成本的收益率。當(dāng)前市場(chǎng)情緒下，融資風(fēng)險(xiǎn)偏大，小白暫不提供建議。
近兩周新股會(huì)比較多，恒大物業(yè)與京東健康、藍(lán)月亮、華潤(rùn)萬(wàn)象生活撞車的概率大。恒大物業(yè)11月26日截止認(rèn)購(gòu)（部分券商可能提前），資金量少的童鞋，建議可以等兩天看申購(gòu)熱度再?zèng)Q定是否參與。近期已通過聆訊的新股一覽：
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