在中國，攢錢買房子可謂是人生的一件大事?？墒牵?dāng)你簽合同的時候是否仔細的看過合同的每一個條款，是不是當(dāng)你拿著合同詢問置業(yè)顧問其中的某一個疑問條款時，被置業(yè)顧問回答“這是我們的制式合同，每一家都一樣的，這是不能修改的”，筆者在購買人生第一套房子時，就碰上過類似的問題，奈何那時啥也不懂，本著從眾的心理，結(jié)果在后面交房的時候問題百出，起訴開發(fā)商，又因為合同里種種款項，導(dǎo)致維權(quán)困難重重。下面我就針對開發(fā)商購房合同中的常常出現(xiàn)的經(jīng)典語句，給大家提個醒。

“違約金總額不超過房屋總價款的百分之二”，該條款對于違約金設(shè)置了最高額的限制，這就導(dǎo)致開發(fā)商可以在無限期逾期交房的情況下，卻仍只用支付不超過房屋總價款百分之二的限額違約金（該違約金卻明顯僅能彌補購房者短時間內(nèi)的損失，比方說200萬買的房子，違約金最多僅為4萬，如果開發(fā)商無限期延遲交房，購房者不僅要在每月還貸的基礎(chǔ)上，還要有租房費用，就算在中國的二線城市，4萬的違約金也僅僅只能維持一到兩年的租房費用），因此，從情理上可以理解為，該條款極大免除了開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，但卻嚴(yán)重?fù)p害了購房者的權(quán)益。

那么，從法律角度來看，該條款違法嗎？如果出現(xiàn)了開發(fā)商無限期交房，法院真的會按照合同判罰嗎？

回答這個問題之前，首先跟大家解釋一下，什么叫“格式條款”，格式條款又稱為標(biāo)準(zhǔn)條款，是指開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。格式條款具有不變性、附合性，也就是說，格式條款的內(nèi)容是不能改變的，購房者只能或是同意格式條款的內(nèi)容與開發(fā)商訂立合同，或是拒絕接受格式條款的內(nèi)容而不與開發(fā)商訂立合同，而不可能與開發(fā)商協(xié)商修改格式條款的內(nèi)容。因此，當(dāng)你拿著合同詢問置業(yè)顧問其中的某一個疑問條款時，被置業(yè)顧問回答“這是我們的制式合同，每一家都一樣的，這是不能修改的”。但《合同法》從維護公平、保護弱者出發(fā)，對格式條款的使用加以限制。首先，提供格式條款的開發(fā)商有提示、說明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提請購房者注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照購房者的要求予以說明；其次，免除提供格式條款開發(fā)商當(dāng)事人主要義務(wù)、排除購房者當(dāng)事人主要權(quán)利的格式條款無效。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十條的規(guī)定，在違反合同法第三十九條第一款時，只有同時具有合同法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形之一或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，才能認(rèn)定該條款無效。“違約金總額不超過房屋總價款的百分之二”顯然是限制開發(fā)商的責(zé)任，并不是免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任或者排除對方主要權(quán)利。因此，該條款屬可撤銷條款，不屬無效條款。也就是說該條款是具有法律效力的，這也是開發(fā)商的法務(wù)部合理利用法律，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險的常見招數(shù)。

那么，當(dāng)真的遇到開發(fā)商無限期交房，損害購房者利益時，購房者如何規(guī)避合同中的條款要求，維護自己的正當(dāng)利益呢？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條第一款的規(guī)定，開發(fā)商在限制其違約責(zé)任時，應(yīng)采用合理的方式提示（文字、符號、字體等特別標(biāo)識）購房者注意格式條款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第九條之規(guī)定，購房者如果認(rèn)為開發(fā)商對雙方簽訂的《商品房買賣合同》補充協(xié)議中“違約金總額不超過房屋總價款的百分之二”的條款未盡到提示和說明義務(wù)，則依法可以行使撤銷權(quán)。

所以，購房者可以據(jù)此先依法申請撤銷該條款，然后再根據(jù)開發(fā)商延期交房對于自己的損失舉證維權(quán)。切不可以該條款為無效條款為由申請法院維權(quán)。