文：蔡壘磊

這是上周一位小伙伴的留言，事實(shí)上我已經(jīng)收到過很多類似的留言，那就是“如果房子賣掉獲得的錢，還不夠還銀行貸款，得自己再貼錢，還賣不賣？”

我們理性一點(diǎn)去思考，你欠銀行的錢，跟房子是沒有關(guān)系的，銀行只是在極端情況下有“收房權(quán)”，但這個(gè)貸款，就是你向銀行借的一筆最普通的錢——你房子賣了是能賺大錢，還是不夠還這筆借款，是沒有任何對比上的意義的。它就像“我今天去不去商場買一件衣服，取決于我掙的錢比我的某個(gè)小學(xué)同學(xué)多還是少”一樣，這種對比是很荒謬的。

但因?yàn)檫@個(gè)貸款名字叫“房貸”，所以我們天然就會認(rèn)為兩者有關(guān)聯(lián)，這是名字上的誤導(dǎo)，它容易讓人誤解為“房走債消”，但其實(shí)不是。

搞清楚了這個(gè)概念，你就知道答案了，那就是不管你要不要再貼錢，如果你覺得房子還會跌，那該賣還是得賣，它不會因?yàn)槟闱穫?，或者你現(xiàn)在不賣，就在未來自動(dòng)變得更值錢——事實(shí)上它不僅很難再變得更值錢，而且你還在持續(xù)付出成本而不自知。

我之前說過，房子哪怕自住，也是在付租金的——理由是你自住消費(fèi)，等于是以放棄這個(gè)房子的市值能拿到的無風(fēng)險(xiǎn)收益為代價(jià)的。比如你的房子價(jià)值2000萬，無風(fēng)險(xiǎn)利率假設(shè)是1.5%，那就是30萬，你住著這個(gè)房子，等于每個(gè)月都在付2萬5的租金（其實(shí)不止，還有物業(yè)費(fèi)等很多其他費(fèi)用）。這里的重點(diǎn)，在于機(jī)會成本，你持有任何“資產(chǎn)”，本質(zhì)上你的代價(jià)至少都是無風(fēng)險(xiǎn)利率，有些理財(cái)收益更高的人，代價(jià)是更大的。

所以不管你持有房子還是其他的資產(chǎn)，首先你都必須“持續(xù)付租”。這個(gè)租金，就是你持有的時(shí)間成本——你為了持有它，而不得不放棄的無風(fēng)險(xiǎn)利息——它不管你是虧還是賺，都是持續(xù)在付的；其次如果你還虧了，那我會把這個(gè)虧損的部分叫“看牌成本”。

什么意思呢？它就像德?lián)?，你覺得接下去還能賺，不愿意棄牌，想再看一張，那你就需要花錢再跟一手。如果最終的結(jié)果不如你意，那你就付出了這個(gè)看牌的風(fēng)險(xiǎn)成本——它是有必要的，但最好滿足幾個(gè)條件：第一，這是一把牌面概率對你很有利的牌；第二，跟注看牌的成本沒那么高；第三，池子里的獎(jiǎng)金足夠多。

在滿足這幾個(gè)的前提下，跟注輸了就輸了，很正常，但如果不是，比如房地產(chǎn)的牌面從前幾年開始就很差了（我是不是說了好幾年了），且就算你買中了，漲價(jià)空間也很有限，且你在這個(gè)領(lǐng)域還沒有什么領(lǐng)先于其他人的優(yōu)勢，而你現(xiàn)在意識到了，卻還因?yàn)槌翛]成本而無法做出反應(yīng)，還在那兒被動(dòng)地跟注看牌，那就算僥幸贏了，也是賭狗，賭狗是必死的。

棄牌是牌局中不可分割的一部分，沒有一個(gè)人的牌是可以把把跟到底的，這把跟下去沒有性價(jià)比了，換下一把就行，反正算的是總賬。最怕是什么？這人就玩一把，所有資產(chǎn)全押在房子里，房子萬一完蛋，這人就完了，那就是“輸不起”，而輸不起往往代表這個(gè)人已經(jīng)輸了，因?yàn)樗チ瞬呗缘倪x擇權(quán)，只能一條道賭到黑，那就等于是把自己送上了案板，然后把刀交到了別人的手上。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。

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