聲明
以下內(nèi)容來(lái)自于玉米的分享。
本節(jié)思維框架
人生第一套房子，應(yīng)該怎么買---房產(chǎn)選籌邏輯+給小白的落地建議。
- 什么樣的房產(chǎn)能升值？
- 房產(chǎn)投資中最能帶來(lái)回報(bào)的是什么？
- 給小白投資的落地建議。
房產(chǎn)投資目的就是為了賺錢，總的原則：決定買一套房子，一定要明確的知道三五年之后你是要賣給誰(shuí)的。如果不知道誰(shuí)會(huì)來(lái)接你的盤，很可能這是一個(gè)稀里糊涂的投資，這個(gè)時(shí)候上杠桿就是賭博，可能會(huì)害了你。
什么樣的房子能升值
升值比較快的房子，有一些共同的特點(diǎn)。
1. 只有大城市才有房地產(chǎn)
只有大城市才有房地產(chǎn)。原則上來(lái)講，在中國(guó)的土地上所有的房產(chǎn)都有價(jià)值，但是我們做房產(chǎn)投資就要選那些漲幅快，穩(wěn)定性高的房產(chǎn)。
從大的方向來(lái)看，只有大城市才有房地產(chǎn)。一般而言我們認(rèn)為只有城區(qū)1000萬(wàn)人口以上的核心城市才具有長(zhǎng)久的房地產(chǎn)價(jià)值。
很多朋友說(shuō)老家的房子便宜，大城市買不起，回老家買一套。其實(shí)這個(gè)觀念是不對(duì)的。回縣城買房，到時(shí)候要賣給誰(shuí)呢？
中國(guó)的縣城大部分都是人口凈流出的狀態(tài)，也沒(méi)啥產(chǎn)業(yè)。周圍即使有點(diǎn)錢的人，還想升一格去省城買房。試想一下誰(shuí)來(lái)做你的接盤俠。而且現(xiàn)在縣城的房?jī)r(jià)也不便宜，有的都破萬(wàn)了，你回去買很可能就是最后一棒，未來(lái)無(wú)法出手。
所以一般是這樣的：建倉(cāng)一線和強(qiáng)二線城市，至少是人口凈流入的重點(diǎn)省會(huì)城市。只有在磅礴發(fā)展的大城市，優(yōu)質(zhì)的公司不斷地生長(zhǎng)出來(lái)，固定資產(chǎn)不斷增加，房產(chǎn)才會(huì)增值，人口不斷流入，不斷的有需求，才會(huì)有蓬勃的二手房市場(chǎng)。
2. 跟著政府規(guī)劃買
這里分成兩小點(diǎn)，第一個(gè)小點(diǎn)的是跟著政策買。政府在哪個(gè)地方持有土地最多、哪個(gè)地方修地鐵，你就在什么地方買，人家真金白銀給你砸。
所以我們看房的時(shí)候，可以在淘寶上買一份城市地鐵規(guī)劃圖，跟著地鐵站走，跟著政府規(guī)劃走。
其實(shí)是跟著知名開發(fā)商買。如果在一個(gè)區(qū)域有兩三家甚至更多家知名開發(fā)商競(jìng)相拿地，那說(shuō)明和政府已經(jīng)達(dá)成了某些默契。注意不是跟一家開發(fā)商，而是跟著兩到三家知名開發(fā)商買。如果在附近都有開發(fā)樓盤競(jìng)相拿地的時(shí)候，你買這個(gè)小區(qū)的一期相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較小。
因?yàn)殚_發(fā)商每一期開盤都要漲一點(diǎn)，他們互相競(jìng)價(jià)就會(huì)把這個(gè)區(qū)域的價(jià)格抬高了。到時(shí)候如果旁邊的一手房都10萬(wàn)了，你這個(gè)二手房還是五六萬(wàn)，早晚會(huì)到七八萬(wàn)。說(shuō)白了跟著國(guó)家買，跟著知名開發(fā)商走，跟著優(yōu)秀的業(yè)主素質(zhì)走。
3. 看產(chǎn)業(yè)方向
考慮附近人群的購(gòu)買力，看這個(gè)地方有沒(méi)有長(zhǎng)期居住需要的高端人群。
比如以杭州為例，著名的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)城市，他的幾個(gè)碼農(nóng)聚集區(qū)。這附近都有高端就業(yè)人群，他要入住、要結(jié)婚、要改善剛需，未來(lái)小孩要上學(xué)等等，這樣未來(lái)潛在客戶就比較多。
如果一個(gè)地方地鐵剛開通，又在堵車，各方面配套不斷的改善中，其實(shí)是利好。我們買房要避開那些已經(jīng)非常成熟的區(qū)域。首先是因?yàn)槟抢飭蝺r(jià)已經(jīng)非常高了，其次是買來(lái)，未來(lái)要賣給誰(shuí)呢？已經(jīng)非常成熟的區(qū)域，未來(lái)沒(méi)有高端的凈流入人口。
4. 流動(dòng)性最好的房產(chǎn)
房產(chǎn)是總體流動(dòng)性比較差的房產(chǎn)。如果非要在里面選一個(gè)流動(dòng)性好的標(biāo)的的話，那么就是地鐵次新89方小三房。
首先的地鐵口房產(chǎn)趨勢(shì)是非常稀缺的，一般認(rèn)為地鐵口一公里范圍內(nèi)都算地鐵盤。其次房齡五年以內(nèi)都叫次新房。一個(gè)地區(qū)經(jīng)過(guò)5到8年的發(fā)展，該配套的都配套了，買了之后能馬上就可以租出去。如果滿五唯一的話更好。滿五唯一就是說(shuō)賣方的房產(chǎn)證滿五年，并且是家庭唯一住房，這樣購(gòu)房者不需要繳納個(gè)人所得稅。
最后89方的做成三個(gè)房間，三口之家那也夠住。因?yàn)榭們r(jià)低，年輕人還是能付得起。最后要說(shuō)一下，這里所說(shuō)的流動(dòng)性最好，并不一定是最推薦的，是要視個(gè)人情況而定的。
房產(chǎn)投資中最能帶來(lái)回報(bào)的是什么
房產(chǎn)投資在剝離了其他的附加元素之后，最能給我們帶來(lái)收益的就是低單價(jià)+杠桿。
1. 低單價(jià)---筍盤
由于單價(jià)比較低，所以同樣的錢可以買更多的面積。這里提一個(gè)概念--筍盤。筍盤就是那些比同地段其他的房子，單價(jià)低的房子。筍盤和我們之前所說(shuō)的CEO盤相對(duì)應(yīng)的，同一個(gè)地段下，基本條件差不多，那就選擇單價(jià)低的。
那么如何判斷買入的房子是否算低單價(jià)呢？一個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)就是看是否買入價(jià)低于評(píng)估價(jià)。因?yàn)槟倾y行的貸款是按照評(píng)估價(jià)來(lái)做的，所以如果買入價(jià)低于評(píng)估價(jià)，還可以高評(píng)高貸，甚至零首付，關(guān)于這部分我們會(huì)在第八節(jié)課詳細(xì)的說(shuō)明。
2. 杠桿
有100萬(wàn)，如果能按揭買兩套，那么絕不全款買一套。另外能做按揭的房子，絕不全款再抵押。如果實(shí)在不能做按揭，那只能選擇全款買入，然后再抵押。
簡(jiǎn)單解釋一下，為什么同等杠桿比例下盡量?jī)?yōu)先做按揭？比如四成首付的按揭和全款再抵押出六成，后者看起來(lái)也花了房?jī)r(jià)四成的錢，但是兩者對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)有三個(gè)區(qū)別。
1.資金量區(qū)別：按揭房，剛開始拿出的總資金量是少的，只需要拿出總房?jī)r(jià)的四成作為首付，其他的由銀行墊付。而全款在抵押時(shí)是需要先拿出總房款，然后再去抵押出來(lái)六成。
2.時(shí)間成本：做抵押的需要房本下來(lái)3到6個(gè)月的時(shí)間。如果需要加速的話，需要找到靠譜的中介來(lái)操作。
3.評(píng)估不足：做抵押還可能存在評(píng)估不足的問(wèn)題。比如300萬(wàn)的房子評(píng)估價(jià)只有280萬(wàn)，那么只能抵押出280萬(wàn)的六成。
為什么會(huì)有評(píng)估不足的問(wèn)題呢？因?yàn)殂y行的評(píng)估系統(tǒng)往往會(huì)有半年左右的滯后，所以在上漲的行情下會(huì)存在評(píng)估價(jià)低于買入價(jià)的情況。
聽到這里你肯定會(huì)問(wèn)：你怎么沒(méi)有說(shuō)到房子的戶型，朝向，裝修，物業(yè)？是因?yàn)槭裁茨?？因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，大家所說(shuō)的戶型、朝向、開發(fā)者的品牌、精裝修等等都不太重要。因?yàn)檫@些東西都能被時(shí)間磨平，最終能讓你賺錢的是你買了多少面積、多低的單價(jià)買到的、上了多少倍的杠桿。
給小白的投資落地建議
一個(gè)城市的年輕人剛工作不久，名下如果還沒(méi)有房產(chǎn)，我們所能給出的落地建議有以下三點(diǎn)。
1. 先去辦100萬(wàn)信用卡、信用貸
因?yàn)樽约簺](méi)有錢，所以要積極的使用銀行的錢，花一年多的時(shí)間，按照每個(gè)月申請(qǐng)一兩張的節(jié)奏，把所有二十幾家的信用卡全都申請(qǐng)了。信用貸和信用卡的交叉申請(qǐng)，沒(méi)申請(qǐng)完之前的，不要輕易的使用。所有的信貸產(chǎn)品，籌劃和耐心都非常的重要。
2. 看房100套
一個(gè)年輕人，如果都已經(jīng)非常窮了，那就不能懶，下班沒(méi)事兒就去看看房。剛開始的就是大概的看，基本上看完30套之后，你就會(huì)模糊地知道自己要看的是什么樣的房子了。把看房的當(dāng)成逛街，甚至把男女朋友的約會(huì)項(xiàng)目都可以改為看房。
3. 買郊區(qū)地鐵次新房，首房首貸用足
有了啟動(dòng)資金，看好房子之后，就可以利用首房首貸資格去買房了。人生第一套房要買一二線和重點(diǎn)省會(huì)城市有價(jià)值的房子，因?yàn)橐袁F(xiàn)在的政策，我們只有一次三成首付撬動(dòng)更多資金的機(jī)會(huì)。
如果居住地為一二線和重點(diǎn)省會(huì)城市的，有主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，可以去你所在城市旁選那種有產(chǎn)業(yè)配套人口凈流入的郊區(qū)，選一個(gè)交通非常方便的地鐵次新房。把首房首貸用足，能買多大就買多大。
首房首貸的是三成首付，相當(dāng)于到家了3.3倍的杠桿，只要房?jī)r(jià)漲了30%，收益率的就能達(dá)到100%左右。等有了賺錢效應(yīng)之后，再進(jìn)一步學(xué)習(xí)房產(chǎn)投資的七大技巧。
要在有產(chǎn)業(yè)配套、人口凈流入的郊區(qū)，選擇地鐵次新房。我們解釋一下為什么要選擇郊區(qū)？原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樘^(guò)于成熟的市中心，價(jià)格已經(jīng)過(guò)高，而且那里的人口凈流入太少，沒(méi)有新的接盤力量。
一個(gè)房子最賺錢的時(shí)候，是它從城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)變成城市的那一刻。比如2017年年初杭州蕭山地鐵線沿線均價(jià)一萬(wàn)左右，年底均價(jià)兩萬(wàn)左右。
但是郊區(qū)也不能太遠(yuǎn)郊，二線城市通勤距離在25公里范圍內(nèi)。
房產(chǎn)投資要講天時(shí)、地利、人和，其他更高階的內(nèi)容，比如房票、帶票、多和、甚至談判技巧，還有一些其他的細(xì)節(jié)等等。由于時(shí)間的關(guān)系，在這里就先不拓展了。
總結(jié)
總結(jié)一下房產(chǎn)投資，在剝離了其他所有的因素之外，最能給我們帶來(lái)收益的就是低單價(jià)+杠桿。房產(chǎn)小白第一步：買一套的郊區(qū)地鐵次新房，把首房首貸用足。等有了賺錢效應(yīng)之后，再去學(xué)習(xí)更多的房產(chǎn)投資技巧。
作業(yè)
開始看房100套，可以先從你住的地方附近看起。
【最后，格式化祝你在新的一年里遇到更好的自己！】
