任澤平談房地產周期：短期看金融，中期看土地，長期看人口。

我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎么走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。這就是為什么過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎么走？大漲。短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎么走？暴漲。

徐遠提出8要素原則分析房地產投資潛力城市：

第一、城市規(guī)模，主因是指GDP總量和人口總量。

第二、人口流入，一線城市人口流入多，或者落戶政策優(yōu)越的城市吸引更多高素質年輕人。

第三、人均收入，人均收入與房價高度相關。

第四、土地供應，土地供給緊張則房價堅挺。

第五，兒童數量的增速。數據分析發(fā)現，學齡兒童的增速與房價高度相關。比如說這些年深圳的房價漲得非?？欤蛑痪褪巧钲诘膶W齡兒童的增速是全國最快的。

第六，上市公司的數量。上市公司的數量是這個地方經濟活力的一個重要指標。

第七，財政收入或地方債務。如果地產政府財政收入來源狹窄，收入較少，或者債務重，根據中國“土地財政”的模式，買地增加財政收入或還債是主要方式之一，于是土地供給增加，房價增長乏力。

第八，服務業(yè)占比。服務業(yè)主導的城市，發(fā)展?jié)摿Υ?，而且在經濟下行的時候，能夠對抗經濟下行。近年來，我國經濟增速放緩，服務業(yè)占比高的城市經濟受影響小。

客戶問：臨淄的房價是被炒起來的嗎，價格怎么長的這么快，變得這么高？

置業(yè)顧問答：房價確實長得很快?。ǜ胶涂蛻舻脑捳Z）它價格上漲的因素也是多方面的，我給您分析分析：

①成本分析：⑴地價，從一百萬每畝到六七百萬每畝；⑵人工費，技術工日薪三百；⑶建安費，2700元每平方；⑷稅收，17%；⑸利潤，10%-20%? 。

②政策影響：棚改帶來大量剛需及資金，城市化進程進一步推動，市場瘋狂去庫存，加之通貨膨脹。

③反問周邊是否有人炒房，親友都有幾套房，房子的用途都是什么。如果手頭的房子都有用處而非倒買倒賣的，那就不算炒房。

④進而分析已買房者的購買意圖，是以剛需及改善為主，順便摸底了解該客戶的買房意圖。

⑤客觀分析三線城市的現狀，不值得炒。

總結，不是被炒起來的，是客觀發(fā)展的結果。再簡要分析未來房價還會繼續(xù)上漲，讓客戶覺得早買早得利，進而逼定。