圖：悉尼 圖來源：網(wǎng)絡(luò)

《澳洲金融評論》報(bào)道，根據(jù)Corelogic最新的Hedonic Home價(jià)值指數(shù)，1月份悉尼和墨爾本房價(jià)分別下降了0.9％和0.2％，兩大市場的下滑趨勢仍然不變。

自去年7月份以來，悉尼房價(jià)已經(jīng)下跌了3.1％，導(dǎo)致今年1月底的房價(jià)漲幅低于1.3％。墨爾本的情況比悉尼好很多，年度回報(bào)率仍然達(dá)到8％，但是Corelogic預(yù)計(jì)一年以內(nèi)墨爾本的價(jià)格會下降，與悉尼的情況相同。

Corelogic的首席研究員Tim Lawless表示，將1月份的指數(shù)與近幾個(gè)月的月度負(fù)值結(jié)果對照，澳洲房價(jià)仍呈現(xiàn)放緩的趨勢，最明顯的是悉尼，其次是墨爾本。由于市場缺乏激勵(lì)因素，例如抵押貸款利率下調(diào)或信貸政策放松，所以這些市場持依然維持疲軟的狀態(tài)。

總回報(bào)率下降

圖：墨爾本 圖來源：網(wǎng)絡(luò)

從2012年的增長周期開始，到去年7月的高峰之后，悉尼和墨爾本房價(jià)的漲幅分別高達(dá)74％和59％。目前由于持續(xù)下跌，對悉尼住房投資者而言，住房總回報(bào)率（資本價(jià)值變動(dòng)和租金收益率）已下降到4.4％。

在過去的五年中，悉尼的住宅物業(yè)一直是房地產(chǎn)投資的寵兒，但現(xiàn)在的回報(bào)率已降到投資商業(yè)物業(yè)的水平，如托兒所或政府出租的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)的回報(bào)率為4％至5％。

雖然現(xiàn)在墨爾本投資者的收益很好，總回報(bào)率仍然高達(dá)11.2％，但可能不會持續(xù)太久。Lawless表示：“如果目前的趨勢繼續(xù)下去，墨爾本的總回報(bào)率在一年內(nèi)將低于悉尼?！?/p>

因?yàn)樵斐煽偸找孑^低的主要因素，不僅是資本價(jià)值下降(指房價(jià))，還包括較低的租金收益，而悉尼和墨爾本的租金收益率分別為3.2％和2.9％。Corelogic稱，兩個(gè)城市的投資者未來會得到一點(diǎn)點(diǎn)安慰，雖然房價(jià)可能會繼續(xù)下跌，租金收益率卻會逐步恢復(fù)。

霍巴特市場待觀察

圖：霍巴特 圖來源：網(wǎng)絡(luò)

霍巴特再次成為首府城市中的第一名，1月份漲幅1％，總回報(bào)率（包括租金收益率）高達(dá)18％。Lawless說，霍巴特的投資者已經(jīng)“開船”了。

但他指出，并不確知霍巴特的繁榮會持續(xù)多久。與2、3年前相比，現(xiàn)在的庫存水平真的很低，所以買家會感到有點(diǎn)艱難。他直言，“就個(gè)人而言，我會試著找一個(gè)更多樣化的，扎根更深和波動(dòng)更少的市場?！?/p>

小結(jié)

Corelogic重申，雖然住宅價(jià)格正在放緩，澳大利亞的住房價(jià)格不會跌到谷底，這一點(diǎn)是確認(rèn)的。

Lawless表示，由于金融市場預(yù)測，2018年年底前現(xiàn)金利率將上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，因此增加了抵押貸款利率上升的機(jī)會。

圖來源：網(wǎng)絡(luò)

他說，即使現(xiàn)金利率保持穩(wěn)定，也有可能調(diào)高抵押貸款利率。主因是在資本市場中，銀行的融資成本增加，或者銀行為了符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)APRP對住房抵押貸款的限制，而增加對投資型貸款和高額貸款的監(jiān)管資本。

較高的抵押貸款利率，將考驗(yàn)住房市場的復(fù)原力。

（青宇 編譯）

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