春節(jié)前，深圳住建局正式建立了二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
全市3595個(gè)住宅小區(qū)的二手住房成交參考價(jià)公布，同時(shí)各大房產(chǎn)中介平臺(tái)關(guān)閉掛牌價(jià)，歷史成交價(jià)等數(shù)據(jù)。
深圳發(fā)布了全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房指導(dǎo)價(jià)。
每個(gè)小區(qū)的價(jià)格都非常詳細(xì)，但是價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)，發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)只有目前市場(chǎng)成交價(jià)的75%左右。
比如以最火的網(wǎng)紅盤華潤(rùn)潤(rùn)府為例，指導(dǎo)價(jià)只有13萬(wàn)2，選低于貝殼報(bào)價(jià)18萬(wàn)4。
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這個(gè)指導(dǎo)價(jià)是怎么算的呢？
約62%，根據(jù)去年的網(wǎng)簽價(jià)格計(jì)算得出；
約10%。有部分樓盤長(zhǎng)期無(wú)成交，由評(píng)估師駐場(chǎng)測(cè)算；
約27%，市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離參考價(jià)格，這些偏離市場(chǎng)價(jià)格的小區(qū)主要來(lái)自南山、福田、寶中熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格虛高，存在投機(jī)炒作的成份，擠出泡沫后才是合理價(jià)格。
但其實(shí)這背后的核心的計(jì)算邏輯，還是根據(jù)樓盤當(dāng)年的銷售備案價(jià)為基礎(chǔ)，然后每年給一個(gè)合理的漲幅來(lái)計(jì)算的。
比如一個(gè)樓盤2015年開盤的銷售備案價(jià)是10萬(wàn)，那現(xiàn)在5年過(guò)去了，每年漲5%，那2021年的指導(dǎo)價(jià)就是6萬(wàn)4。
這相當(dāng)于對(duì)全量二手房做了一次限價(jià)。
之前因?yàn)橹幌迌r(jià)一手房，導(dǎo)致一手房和二手房之間存在明顯的套利空間，所以很多人瘋狂打新一手房，轉(zhuǎn)手一賣就是幾百萬(wàn)的利潤(rùn)。
其政府在樓市的限購(gòu)和限價(jià)政策，已經(jīng)把熱門樓盤變得股市打新十分相似，它依靠的是運(yùn)氣，加上新股定價(jià)的不合理，凡是能抽到新股資格的，都能從股價(jià)上漲中獲益，這是無(wú)本萬(wàn)利的游戲。
但如果是正常炒股，每個(gè)人都會(huì)猶豫一番。畢竟價(jià)格處于高位，風(fēng)險(xiǎn)隨之疊加，而打新則是用政策釋放風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)吸引更多人入市。
樓市的邏輯也是如此。
限價(jià)扭曲了市場(chǎng)價(jià)格，一手房限價(jià)，不接受政府備案價(jià)的不得上市銷售，而二手房依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，價(jià)格該多少就是多少，如此一來(lái)，一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛。
徹底壓縮新房和二手房之間的套利空間
比如之前的網(wǎng)紅盤，華潤(rùn)潤(rùn)府開盤認(rèn)購(gòu)：
本次推1171套住宅，均價(jià)13.2萬(wàn)/㎡。單價(jià)區(qū)間12-14.5萬(wàn)/平，最低單價(jià)12.08萬(wàn)/平，最高單價(jià)14.47萬(wàn)/平
新房抽簽規(guī)則：
1、誠(chéng)意登記金：凍資350萬(wàn)
2、無(wú)房?jī)?yōu)先（離異未滿3年，離婚前家庭有房的不屬于無(wú)房名額）
3、若無(wú)房名額超過(guò)房源數(shù)10倍（11710人），按照社保繳納時(shí)長(zhǎng)入圍（家庭按夫妻雙方總月數(shù)之和）
這樣的房子超過(guò)3萬(wàn)人申購(gòu)，3萬(wàn)人申購(gòu)是什么概念，就是房子還沒開盤，意向金大概會(huì)收1000億。
1000億！要知道整個(gè)A股，只有不到100家企業(yè)市值超過(guò)千億。
一次新盤開盤收的意向金超過(guò)中國(guó)絕大多數(shù)公司的市值。
為什么這么多人搶深圳的新樓盤，就是因?yàn)楹投址恐g的套利空間巨大
因?yàn)橄迌r(jià)的原因，華潤(rùn)城備案價(jià)格顯示，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期的單價(jià)區(qū)間在12.01-14.47萬(wàn)元，總價(jià)區(qū)間1184-2984萬(wàn)元，含精裝。
這個(gè)價(jià)格和周邊二手房掛牌價(jià)18萬(wàn)左右，存在4萬(wàn)-6萬(wàn)一平的價(jià)差。如果搖中購(gòu)買資格，買個(gè)最小的99平，直接就省了400萬(wàn)。
搖號(hào)如果中簽的收益分析：
以上圖的116㎡的房型為例，單價(jià)130,717元，總價(jià)1516萬(wàn)來(lái)計(jì)算，3成首付為454萬(wàn)。
該房子5年持有成本：
房貸月供本金&利息：338萬(wàn)
首付款機(jī)會(huì)成本：112萬(wàn)
除去本金后純利息大概在373萬(wàn)
估計(jì)5年后預(yù)估單價(jià)20萬(wàn)，房子總價(jià)到2320萬(wàn)
除去利息大概盈利為：2320-1516-373=431萬(wàn)（未包含租金收益）
參考潤(rùn)3在2018年8萬(wàn)均價(jià)開盤至今2年真實(shí)成交價(jià)如下圖：
這還是沒有考慮租金收益的。
如果你考慮租金收益的話，如果月租金在20000左右的話，5年租金收益是120萬(wàn)。
那總收益是：431+120=551萬(wàn)。
只要新房和二手房之間存在套利空間，而這個(gè)套利空間又足夠巨大，那打新樓盤就跟打新股一樣，只要打中了，那就是大賺。
而深圳的這一招，就是釜底抽薪，直接把你的套利空間的泡沫給你擠沒了。
指導(dǎo)價(jià)最狠的兩個(gè)殺招
因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)與現(xiàn)實(shí)價(jià)存在巨大的價(jià)差，所以二手房的指導(dǎo)價(jià)就類似于商品的統(tǒng)一零售價(jià),也就是為了糾正深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資行為，打擊高位掛盤、業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)，基于市場(chǎng)行情和風(fēng)險(xiǎn)防控給予的意見價(jià)。
但是指導(dǎo)價(jià)如何真正的影響市場(chǎng)呢？
?而不是淪為類似茅臺(tái)的1499指導(dǎo)價(jià)一樣淪為空談呢，茅臺(tái)也是1499的指導(dǎo)價(jià)，但是市場(chǎng)真有人能買到1499的茅臺(tái)么
這次深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)主要是聯(lián)動(dòng)背后的兩個(gè)殺招。
1.? 引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款
深圳市住建局表示，將引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)這一點(diǎn)，很有可能以后銀行會(huì)依據(jù)指導(dǎo)價(jià)作為房屋價(jià)格評(píng)估的重要基礎(chǔ)，據(jù)此審批貸款。超過(guò)參考價(jià)過(guò)多的房源在交易時(shí)會(huì)因此變相大幅提高首付比例。
我們以價(jià)差巨大的恒裕濱城二期為例，鏈家掛盤價(jià)28萬(wàn)，而官方指導(dǎo)價(jià)13.2萬(wàn)。
如果你要買恒裕濱城二期一套100平的房源，那如果成交價(jià)如果在2800萬(wàn)，首付三成。
但銀行按照指導(dǎo)價(jià)只能貸款924萬(wàn)，但是買家需要實(shí)際支付1876萬(wàn)，這首付直接給你拉高7成。
而你規(guī)避指導(dǎo)價(jià)的方式就只能陰陽(yáng)合同，正式提交一份，私底下再簽一份，補(bǔ)差價(jià)，但是一下讓你補(bǔ)幾百萬(wàn)的首付差價(jià)，很多人是力不從心的。
這就是二手房指導(dǎo)價(jià)和茅臺(tái)不同的地方，茅臺(tái)是不涉及貸款的，所以你很難限制住，但是二手房是涉及貸款的。
也就是說(shuō)，銀行將按照公布的參考價(jià)格進(jìn)行評(píng)估貸款，意味著可貸款的金額變少，變相等于深圳資產(chǎn)的印鈔機(jī)功能在下降，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，構(gòu)成了強(qiáng)大的殺傷力。
2. 嚴(yán)格管控中介
這一招有點(diǎn)像茅臺(tái)管控經(jīng)銷商了。
深圳中介已經(jīng)被要求二手房掛牌價(jià)不允許超過(guò)成交參考價(jià)。
2月8日下午多家中介公司被深圳相關(guān)部門緊急通知開會(huì)，會(huì)議主要內(nèi)容為：
要求從即日起，二手房經(jīng)紀(jì)公司的所有平臺(tái)，包括網(wǎng)站、APP、櫥窗廣告、宣傳單、公司或經(jīng)紀(jì)人的各類社交媒體，均不能發(fā)布高于成交參考價(jià)的房源信息。
值得注意的是，高于參考價(jià)的房源可以過(guò)戶，但買家必須簽一份風(fēng)險(xiǎn)告知書。
而2月8日之后，深圳貝殼、Q房、樂有家、中原和美聯(lián)物業(yè)等五大中介機(jī)構(gòu)的價(jià)格都“失蹤”了。
各大中介也是連夜整頓內(nèi)部紀(jì)律。
二手房也不必茅臺(tái)，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)一個(gè)價(jià)格，如果整個(gè)二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期失去一個(gè)錨定的市場(chǎng)價(jià)格，在中介市場(chǎng)上只有參考價(jià)格的報(bào)價(jià)的話，而且購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)候會(huì)有新的心理預(yù)期。
長(zhǎng)期來(lái)看的話，確實(shí)有可能壓降二手房市場(chǎng)的泡沫的。
總結(jié)下預(yù)期影響
1. 銀行肯定會(huì)開始帶頭降杠桿，按照指導(dǎo)價(jià)來(lái)放貸，對(duì)于炒房客的現(xiàn)金流來(lái)說(shuō)打擊巨大
2. 高端豪宅樓盤，個(gè)人判斷影響不大，市場(chǎng)價(jià)不太可能按照指導(dǎo)價(jià)來(lái)，畢竟豪宅客戶的購(gòu)買力足夠，而且是更稀缺的資源
3. 中低端的房子預(yù)期影響較大，剛需和改善型住宅影響較大，一個(gè)是從房貸上給了限制，另外一個(gè)，因?yàn)閮r(jià)格受限的原因。
比如大部分準(zhǔn)備賣了當(dāng)前的房子買改善型住宅的人，這部分住宅的房東至少會(huì)死扛半年，不行就不賣了，而這部分的購(gòu)買者，因?yàn)樽约旱姆孔淤u價(jià)受限和房貸受限，也會(huì)被迫暫緩換房步伐。
