用戶(hù)群體和需求:

群體: 70%以上是企業(yè)外聘高管或在滬創(chuàng)業(yè)的高收入人群+ 新興的富豪階層? + 創(chuàng)二代+明星。公寓租金區(qū)間約1.3萬(wàn)-3萬(wàn)，多分布在徐家匯、新天地、浦東陸家嘴等上海CBD區(qū)域的中高端社區(qū)

需求: 其一是自用。與普通住宅、公寓不同，高端服務(wù)式公寓多與商務(wù)人群掛鉤，因此也多分布在城市CBD；高端商務(wù)人士的流動(dòng)性強(qiáng)，對(duì)交通通勤時(shí)間成本要求高，也更強(qiáng)調(diào)便利居住和舒適服務(wù)，比如普通白領(lǐng)需要的是一個(gè)通勤距離近的起居室，企業(yè)家則需要一個(gè)配套頂尖的城市會(huì)客廳，CBD的高端服務(wù)式公寓就可以滿(mǎn)足這樣的需求。比起普通住宅，高端服務(wù)式公寓更強(qiáng)調(diào)對(duì)城市優(yōu)質(zhì)資源與優(yōu)質(zhì)服務(wù)的占有：硬件設(shè)施容易被復(fù)制和取代，而專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)和管理水平成為價(jià)值的分水嶺。

其二是投資。不可否認(rèn)，絕大多數(shù)公寓持有者都有投資增值這一目的。當(dāng)前受市場(chǎng)影響，公寓產(chǎn)品的轉(zhuǎn)手速度在加快，但從更長(zhǎng)的時(shí)間段來(lái)看，公寓的轉(zhuǎn)手時(shí)間大多很長(zhǎng)，10年以上的轉(zhuǎn)手期也屬正常。公寓產(chǎn)品對(duì)租金回報(bào)的依賴(lài)度高，高端公寓的租金漲幅也有明顯優(yōu)勢(shì)。

市場(chǎng)供給:? 高端服務(wù)式公寓則很少，真正能擔(dān)得起這一稱(chēng)號(hào)的不過(guò)仁恒·輝盛閣、蘭博中心、銀泰·華悅居、望江名門(mén)以及入市不久的招商大魔方·璽薈等，體量十分有限。

市場(chǎng)特點(diǎn):? 高端市場(chǎng)由于人群的支付能力和社會(huì)地位不同，資產(chǎn)所有者和管理者的分離反而自由化，是最安全的市場(chǎng)，受政策調(diào)控影響較小，是純市場(chǎng)行為。

指標(biāo)：

空置率，人房比，續(xù)約率，違約率，評(píng)價(jià)滿(mǎn)意度，好友介紹