（老朱說養(yǎng)老-24-183）另外一個是地產(chǎn)系，由于地產(chǎn)本身主業(yè)不好，現(xiàn)在我們了解到前100強的地產(chǎn)公司當中，有很多都紛紛推出康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，或者在觀望。同時我們也注意到在存量資產(chǎn)出來之后，大家都在想怎么盤活的問題，這都是現(xiàn)在表現(xiàn)非常明顯的。還有一個趨勢是地方國企和康養(yǎng)企業(yè)紛紛進入市場，大家可以看到北康養(yǎng)、深康養(yǎng)、上?？叼B(yǎng)集團、蘇州康養(yǎng)集團，都在進入這個市場，還有一個現(xiàn)象就是文旅集團，現(xiàn)在地方的文旅集團慢慢變成文商旅集團或者文商康旅集團，慢慢都會增加康養(yǎng)旅游和康養(yǎng)服務在里面。第五個趨勢是會員卡及高額押金受限，這實際上是一個民生問題，它不是一個純經(jīng)營問題，所以我們在理解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的時候，還要理解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背后的養(yǎng)老事業(yè)的邏輯。

第二部分說說我們理解的康養(yǎng)住區(qū)和服務的運營是什么，從我的角度來講是兩個方面，一個是資產(chǎn)運營，一個是內(nèi)容運營。

（老朱說養(yǎng)老-24-183）這套體系是我們在考慮的，資產(chǎn)運營到底包括什么，因為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)簡單來說就是投資、建設和銷售，后期所有的運營交給物業(yè)公司去完成，我們對客戶的中長期全生命周期的消費行為或者生活行為的研究是不夠的。但是養(yǎng)老不同，養(yǎng)老從投資的角度來講是投資、建設和運營的過程，從運營角度來講，它還包括全生命周期的生活服務和精神服務的需求，所以它的難度系數(shù)還是比較高的，它也不類同于商業(yè)資產(chǎn)，也不像酒店一樣，它可能更難一些。

從資產(chǎn)運營的角度來講，我們認為有8個方面，第一是投資地圖的設定，康養(yǎng)本身是不動產(chǎn)的屬性，所以在投資屬性當中我還是堅持認為“地段地段地段”是不變的。第二是產(chǎn)品體系，涉及到后續(xù)的運營，我們在運營體系當中從護理站到最遠長者護理的動線，一個樓層配多少房間，最高的人戶比，這個體系比一般的產(chǎn)品更復雜一些。第三是供應鏈管理系統(tǒng)，我們要搭建自己的供應鏈體系，這是非常有必要的，可以降低前端建設端的成本。

（老朱說養(yǎng)老-24-183）第四是建設，第五是經(jīng)營駕駛艙系統(tǒng)，這一塊比較傾向于像酒店行業(yè)一樣，對于養(yǎng)老來講就是一張床每天產(chǎn)生多少收益，對一個酒店來講是一個房間一天產(chǎn)生多少收益。經(jīng)營駕駛艙是需要一套完整的體系來支撐的，因為只有這樣我們才能用擰毛巾的精力賺到一點小小的盈利。第六是客戶關(guān)懷系統(tǒng)，我們從客戶的視角來講，從55歲到100歲有長達45年的客戶關(guān)懷計劃，怎么建立一個適合客戶的客戶計劃是至關(guān)重要的，如果你沒有一定的量，沒有這個產(chǎn)品，沒法做到很好的客戶關(guān)懷計劃，你做到這個客戶關(guān)懷計劃以后，對我們?nèi)芷诜湛蛻?，提供他需要的產(chǎn)品，也是我們非常重要的盈利模式。